לאחרונה, מגיעים עוד ועוד נתונים שמאמתים את הדיסוננס הקיים כיום בשוק הדיור. מצד אחד - מחירי הדירות בירידה, באזורים מסוימים גדולה ובאחרים פחות, מצד השני - שכר הדירה קפוא או אפילו בעלייה. 

מחירי הדירות יורדים בשטח בלפחות 5% כשגם בנתוני הלמ"ס שמספרים באיחור מה קורה (דיליי של חודשיים וחצי בנתונים) מבטאים ירידה. השוק ירד מאוד מבחינת היקף עסקאות והן נסגרות בפועל אחרי מו"מ וירידת מחיר משמעותית. הנתון האחרון  העדכני שקיים כרגע הוא על חודש מאי ובו נמכרו רק 1,700 דירות! זה המספר הכי נמוך של דירות שנמכרו מאז תחילת שנות ה-2000. זה מבטא משבר בכמות העסקאות וזה רמז מאוד עבה לכך שהשוק הוא שוק של קונים ומחייר הדירות בירידה. 

קונים מחכים לראות איך יתפתחו הדברים וניגשים להציע הצעות רק עבור דירות שבאמת משקפות את המחיר הריאלי - ולא את המספרים שהמוכרים מפרסמים בלוחות המכירה. אך מנגד, שכר הדירה ממשיך לטפס, בעיקר באזורים שבהם היו פגיעות בעקבות המערכה מול איראן או שקיים עומס חדש של דיירים מסיבות שונות, מדובר על דבר שיוצר מציאות חדשה בשוק. לצורך הבנת הפער הזה בין מחיר הדירה לשכר הדירה, בדקנו עם האנשים שמלווים את העסקאות מקרוב ויודעים מה קורה בשטח ובחנו את המצב גם מול קונים ומוכרים. 

דור כהן, שמאי מקרקעין מתייחס לירידות במחייר הדירות, אך סבור שמדובר בהתאמה למחיר הריאלי - "אני רואה שני תהליכים שמתרחשים במקביל: אמנם אכן יש ירידה מסוימת במחיר הדירה, שאני רואה את זה כ'התאמה למחיר הריאלי', אבל בפועל העסקאות יותר בכיוון של תיקון. בנוסף, שכר הדירה טיפס בחודשים האחרונים שנה בשיעור גבוה של 10%-15% במיוחד באזורים באזורים כמו פתח תקווה ושכנותיה, וזה בעיקר בגלל ביקוש מוגבר של משפחות שנאלצו לעזוב את בתיהן ומשקיעים שמחפשים תשואה". 

• מודי שפריר חושף עד כמה המלחמה עם אירן תשפיע על שוק הדיור והשכירות בשנים הקרובות
• 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשטח יש כאמור ירידות במחירי הדירות והן לא רק של יד שנייה, אלא גם בדירות חדשות מקבלן. ראינו לאחרונה את הקבלנים שוב ושוב מציעים לנו את הכול, על כל המשתמע מכך: 'קנו דירה וקבלו מימון למשכנתא ל-15 שנים', 'קבלו ריהוט בשווי של מאות אלפי שקלים ברכישת דירה' ואפילו יזמינו אותנו לכנסים 'מיוחדים' ויאמרו לנו ששם יהיו 'הנחות משמעותיות',  יספרו לנו את כל הסיפורים שבעולם ויתנו לנו הטבות משמעותיות שמשקפות ירידה של 12%-10%, ואפילו יותר. זה בראש וראשונה נובע משוק תקוע - הרחבה על הנפילה במכירות הקבלנים; האם זה מגיע למחירים?. אז זה מגיע רק שהקבלנים מתעקשים שלא להודות בזה. הם לא רוצים לייצר מצב של ירידות, הם רוצים לטשטש את הירידות, הם חוששים מכדור שלג. הם מעדיפים לקרוא לזה בשמות אחרים - מבצעים, הנחות, הגרלות ועוד, אבל זאת ירידת מחירים.

החשש הגדול שזה יחלחל לבנקים. עבורם זה מאוד דרמטי. הרי חלק גדול מאוד מתיק האשראי שהם מחלקים הוא למימון נדל"ן למגורים - בין אם כמשכנתא לאדם הפרטי ובין אם מימון לפרויקטים של יזמים. אם הם יצטרכו להתמודד עם ירידות בנדל"ן עלולים להגיע הפרשות ובמקביל גם יסגרו ברזים לקבלנים. לכולם בשוק הזה יש אינטרס "להמשיך עם המשחק", אז מדברים בשני קולות - יודעים שיש ירידות מחירים ובחדרי חדרים מדברים עליה, אבל כלפי חוץ - "עסקים כמעט כרגיל". 

איך השפיעה המלחמה על שכר הדירה ועל הפער ביחס למחירים בחודשים האחרונים?

“זה מורגש היטב, כך לדוגמא: בשכונת נווה גן בפתח-תקווה, אם לפני המלחמה שכר הדירה לדירת 4 חדרים עמד על כ-7.5 אלף שקל. היום הוא נושק ל-9 אלף שקל. וזה קורה אף שהמחיר לרכישה ירד באזור בכ-5% בשנה האחרונה. איך שאני רואה את זה, הסיבה לכך היא כי רוב המשקיעים לא נכנסים אלא מעדיפים להמתין לפינוי‑בינוי"

• ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
• אשקלון: פרויקט פינוי בינוי ברחוב יהודה הלוי יכלול 230 דירות חדשות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• שתי דירות ואפס מס? מה השינוי ומה צפוי לזמן הקרוב

“זוגות צעירים בוחרים כיום בגמישות - בשכירות במרכזי הערים, גם אם הקנייה משתלמת לטווח הארוך. לעומתם, משקיעים פרטיים ממשיכים לקנות דירות קטנות ולשווק אותן להשכרה, כי הם מסתמכים על עליית ערך עתידית, למרות שהתשואה נטו נמוכה ועומדת על כ-3% בלבד".

עם זאת, חשוב להבהיר שעליית שכר הדירה היא בעיקר במקומות שבהם היו כאמור טילים שהובילו לפינוי אוכלוסייה. כשזו חוזרת היא רוצה לשכור קרוב לבית הקודם וכך נוצר עודף ביקוש. במקומות אחרים, שכר הדירה לא קפץ, אולי עלה, אבל בשיעור קל. 

מה המשמעות עבור זוגות צעירים?

"ממה שאני רואה בפועל, העסקאות מסתגלות לשוק וקיימת ירידה בפועל של מחירים, אבל לא מדובר על צניחה חדה, אלא כמו שציינתי - על תיקון. חשוב לומר גם - המשמעות של זה היא שזוגות צעירים מתמודדים עם הוצאות שכירות גבוהות ומשקיעים לא בטוחים מתי למכור ברווח.

"לכן חשוב לתכנן מראש, לבדוק מתי ואיפה משתלם לקנות, וכשיחס שכר הדירה למחיר הרכישה גבוה (מעל 20:1) אולי כדאי לשקול שכירות או רכישה בפריפריה. ועוד דבר - תעזרו תמיד בשמאי מקרקעין מוסמך".

ומה לגבי המשכנתא?

כמובן, אי אפשר שלא להזכיר את סביבת הריבית הגבוהה בה אנו נמצאים, בעיקר כי זה תופס משקל גדול בהחלטה האם לרכוש דירה. בפועל, סביבת הריבית כיום, אשר עומדת על 4.5%, בעצם אומרת שריבית המשכנתא באזור 6%. תשלומי המשכנתא של רוכשי הדירות עלו בכמה מאות שקלים בכל חודש בשנים האחרונות, ולמרות שהריבית צפויה לרדת, ההחזרים לא ירדו דרמטית. 

רוכשי דירות שלוקחים משכנתא רואים במשכנתא סוג של "דמי שכירות",  והדילמה של מתלבטים היא האם להמשיך לשכור ולשלם דמי שכירות,  או ללכת על רכישת דירה שאולי תוביל לתשלום שוטף על החזרי משכנתא גבוהים יותר, אבל תייצר לכם אחרי עשרות שנים דירה שלכם בלי מימון.

אין תשובה חד משמעית, וזה גם תלוי כמובן בסיבות כלכליות ונוספות. בכל מקרה, חשוב להבין שגם בלקיחת משכנתא צריך לדעת לבחור נכון ומגוון - שוחחנו על כך עם דוברת חג'בי שהסבירה לנו למה "לא לבנות תכנון כלכלי רק על תחזיות" - יועצת המשכנתאות מסבירה.

בשורה התחתונה - מחירי הדירות יורדים, אנחנו בשוק של קונים. שכר הדירה עולה במקומות ספציפיים בשיעור גבוה, בסה"כ מדובר על עלייה קלה. ולגבי השאלה אם לקנות או לשכור - יש כלל אצבע, בפועל זו שאלה לא רק כלכלית. אם מתייחסים לכלכלה  בלבד, אז התשובה תלויה במחירי הדירות בהמשך - אם אתם מניחים שמחירי הדירות יעלו בגובה האינפלציה, אז עדיף כלכלית לשכור. אם אתם סבורים שמחירי הדירו יעלו כפי שעלו בממוצע ההיסטורי ב-3%-4% בשנה, אז עדיף כלכלית לקנות.  נציג לכם מחר הסבר ותחשיב מפורט.