דוח מפורט של משרד האוצר חושף תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן הישראלי. הנתונים, שנערכו על ידי אגף הכלכלן הראשי, מצביעים על ירידה חדה במכירות הקבלנים לצד עליה פרדוקסלית בתזרים המזומנים שלהם בחודש אפריל, כאשר במרכז השינויים עומדות מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים.

בחודש אפריל נרכשו 6,254 דירות, כולל 821 דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 15%. אולם כאשר מפרידים את העסקאות בשוק החופשי מהסבסוד הממשלתי, התמונה הופכת להיות הרבה יותר חמורה.

הירידה החדה ביותר נרשמה בקרב הקבלנים, שם מכירות הדירות החדשות צנחו בשיעורים שלא נראו כמותם מאז שנות האלפיים המוקדמות. כפי שמציין הדוח, "מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב-2,364 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 28%". אבל הנתון המדאיג באמת מתגלה כאשר מתמקדים בשוק החופשי בלבד: "בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אפריל ב-1,543 דירות בלבד, ירידה חדה של 43% בהשוואה לאפריל אשתקד".

"זאת בהמשך לירידות חדות בשיעורים שבין 20%-30% בחודשים ינואר-מרץ השנה בהשוואה למקבילים להם אשתקד". הדוח אף מתריע כי "נתונים ראשוניים לחודש מאי מצביעים אף הם על ירידה חדה במכירות הקבלנים, בהשוואה למאי אשתקד".

• מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
• משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הגורם המרכזי לירידה זו, לפי הדוח, קשור ישירות למגבלות שהטיל בנק ישראל: "סביר להניח כי העמקת הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים
אפריל-מאי נרשמה לפחות בחלקה על רקע כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל לגבי היקף הטבות המימון שמעניקים הקבלנים".

הקריסה במבצעי המימון - מנתניה לתל אביב

הדוח מספק תמונה מפורטת של הירידה הדרמטית בהטבות המימון שהעניקו הקבלנים ללקוחותיהם. הנתונים מראים כי "בהמשך לניתוח הטבות המימון של הקבלנים שערכנו בסקירות הקודמות בולטת ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון בחודש אפריל, בפרט באזורים בו נמצאה בחודשים הקודמים שכיחות גבוהה במיוחד של הטבות אלו".

אזור נתניה מהווה דוגמה קיצונית לשינוי: "באזור נתניה ירדה שכיחות העסקאות עם הטבות מימון במכירת דירות עם 12 חודשים ומעלה למסירת הדירה משיעורים שנעו בין 55%-65% בחודשיים הקודמים לשיעור של 30% בחודש אפריל". גם באזורים אחרים הירידה הייתה דרמטית: "באזורי ת"א, ב"ש וחדרה גם כן נרשמו ירידות חדות בשכיחות זו, כאשר בנקודות אחוז מדובר בירידות הנעות בין 12 ל-19 נקודות אחוז".

• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

"אזור המרכז הינו האזור היחידי בו נרשמה עליה בשכיחות הטבות המימון בין אפריל למרץ, של 5 נקודות אחוז, אולם עדיין מדובר ברמה נמוכה מזו שנרשמה באזור זה בחודשים פברואר-25 דצמבר 24".

אזור נתניה הפך לסמל של השינוי הדרמטי בשוק. הדוח מתאר: "אזור נתניה רשם את הירידה החדה ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אפריל, עם 116 דירות בלבד שנמכרו בו באותו חודש, ירידה של 54% לעומת אפריל אשתקד". למען ההשוואה, הדוח מציין כי "באפריל 2003, בעיצומה של האינתיפאדה השניה,
נמכרו באזור זה 103 דירות חדשות".

העיר נתניה עצמה חוותה קריסה דומה: "באפריל השנה נמכרו בנתניה 36 דירות בלבד ע"י קבלנים, ירידה של 67% לעומת אפריל אשתקד. מתחילת השנה (ינואר-אפריל) נמכרו בנתניה 191 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה חדה של 56% בהשוואה לתקופה
המקבילה אשתקד".

גם הרצליה, שהייתה אחת הערים הבולטות במתן הטבות מימון, חוותה שינוי דרמטי: "בעוד שבחודשים פברואר-מרץ השנה נמכרו בהרצליה 93 ו-142 דירות חדשות, בהתאמה, בחודש אפריל הסתכמו מכירות אלו ב-18 דירות בלבד".

הפרדוקס הכלכלי - תזרים גבוה למרות ירידה במכירות

אחד הממצאים המפתיעים והמעוררי תהיות בדוח נוגע לתזרים המזומנים של הקבלנים. הדוח מציין כי "תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, לפני ניכוי תשומות, עמד בחודש אפריל על 6.3 מיליארד שקל, גבוה באופן
חריג מהתזרים הפוטנציאלי".

הדבר המפתיע במיוחד הוא שלמרות הירידה החדה במכירות, "התזרים בפועל גבוה ב-37% בהשוואה לאפריל אשתקד". הדוח מציע מספר הסברים לפרדוקס זה: "ממצאים אלו עשויים להיות מוסברים בין היתר משכיחות גבוהה יותר של הטבות מימון באפריל אשתקד".

נוסף על כך,  הכלכלנים באוצר מעלים אפשרות מעניינת נוספת: "יתכן ועל רקע הירידה החדה במכירות באפריל השנה, וההשפעה המתמשכת שעשויה להיות למגבלות בנק ישראל על מכירות אלו גם בתקופה הקרובה, הביאו לכך שלפחות חלק מהחברות הקדימו תקבולים מלקוחות".

הדוח גם מדגיש כי "מניתוח הנתונים עולה כי הגידול בתזרים המזומנים בפועל בהשוואה לאפריל אשתקד מתרכז בעיקר במספר מצומצם יחסית של חברות (פחות מ-20) שרשמו גידול חריג בתזרים, שאינו מוסבר בגידול מקביל במכירות בחודש זה".

מצמצמי הדיור - תופעה גוברת של ירידה בסטנדרט החיים

אחד הנושאים המעניינים והחשובים בדוח נוגע לפלח "מצמצמי הדיור" - אלו שמחליפים את דירתם לדירה קטנה או זולה יותר. הדוח מציין כי "שיעור 'מצמצמי' הדיור עמד על 25%, ירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגידול של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד".

התופעה הזו קשורה ישירות לשינויים במשק הישראלי ובמדיניות הריבית. הדוח מסביר כי "מאז אפריל 22' ועד ערב פרוץ המלחמה החל שיעור זה לעלות לאחר שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק, משיעור של רבע מהרוכשים טרם העלאת הריבית, עד לשיעור של 35% בספטמבר 23'".

המלחמה הביאה לשינוי זמני בטרנד: "עם פרוץ המלחמה ועד למרץ 24' נרשמה ירידה בשיעור מצמצמי הדיור, יתכן בין היתר על רקע העדפה גוברת לדירות עם ממ"ד". אולם לאחר מכן התופעה שבה לעלות: "מאז חודש אפריל 24' נרשמת עליה מתונה בשיעור זה, תוך התייצבות סביב שיעור של 24%-28% מאז
המחצית השנייה של 24".

בניגוד לירידה בשוק החופשי, הדוח מציג תמונה של צמיחה בפלח הסבסוד הממשלתי. "הרכישות בסבסוד ממשלתי בחודש אפריל 25 הסתכמו ב-821 דירות. לראשונה התבצעו רכישות במסגרת זו ביהוד-מונוסון", כך נכתב בדוח.

הממצאים על יהוד-מונוסון מעניינים במיוחד: "גובה ההנחה בדירות אלו נאמד ב-1 מלש"ח. השכר הממוצע של משקי הבית שרכשו דירות בפרויקט זה עמד על 27 אלף ₪, ברוטו לחודש. כחמישית מהרוכשים מועסקים בענף ההיי-טק".

הדוח גם מפרט על פרויקט בולט נוסף באשדוד: "מכירות בולטות במסגרת סבסוד ממשלתי בחודש אפריל התבצעו גם באשדוד, עם 210 דירות שנמכרו. המחיר הממוצע של דירות אלו עמד על 1.6 מלש"ח, לעומת מחיר ממוצע של 2.5 מלש"ח בדירות שנמכרו בשוק החופשי בעיר זו מתחילת השנה".

"דהיינו, גם במקרה זה מדובר בהנחה של קרוב ל-1 מלש"ח (לא נמצאו פערים משמעותיים בשטח הדירות בשוק החופשי לעומת זה של הסבסוד הממשלתי)".

פלח המשקיעים גם הוא חווה שינויים משמעותיים. הדוח מציין כי "רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-855 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לאפריל 24'". האחוז שלהם מסך העסקאות ירד אף הוא: "כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 14%, נמוך ב-1.5 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד".

שינוי מעניין במיוחד נוגע להעדפותיהם של המשקיעים: "כ-36% בלבד מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל היו דירות חדשות, נמוך בתשע נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-11 נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד".

הדוח מקשר את השינוי הזה למגבלות על הטבות המימון: "ממצאים אלו עשויים לרמז בין היתר על העדפה של המשקיעים באזורים אלו לרכישת דירות 'על הנייר' עם הטבות מימון".

בהקשר זה, הדוח מציין תופעה נוספת: "שיעור הדירות החדשות שנרכשו 'על הנייר' עמד בחודש אפריל על 64%, ירידה חדה יחסית של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לרמתו בחודש הקודם". באוצר מסבירים כי "הירידה החדה בשיעור הדירות הנמכרות 'על הנייר' בחודש אפריל השנה עשויה להיות מוסברת אף היא, לפחות בחלקה, בהשפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, כאשר הטבות אלו משמעותיות במיוחד בדירות שטרם החלה בנייתן/בשלבי בניה ראשוניים".

מבט לעתיד - מה צפוי בחודשים הקרובים?

הדוח מתריע כי הנתונים הראשוניים לחודש מאי מצביעים על המשך המגמה, מה שמעלה את האפשרות של כדור שלג כי מדובר כבר בתופעה של מספר חודשים. האם התופעה הזו תגיע למחירים? בפועל היא כבר מתרחשת - ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים,  מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?, תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים

מהי הסיבה המרכזית לצניחה החדה במכירות הקבלנים באפריל 2025?

הגורם העיקרי לירידה הדרמטית – 43% בשוק החופשי – הוא מגבלות שהטיל בנק ישראל בסוף מרץ על מבצעי מימון של קבלנים. ההגבלות הגבילו את יכולתם להציע מסלולי תשלום נוחים (כגון 10/90), מה שפגע בעיקר בדירות "על הנייר" והרחיק רוכשים פוטנציאליים.

מדוע דווקא אזור נתניה בולט כל-כך בירידה במכירות?

נתניה הייתה מהאזורים עם שכיחות גבוהה מאוד של עסקאות עם הטבות מימון – עד 65% מהרכישות כללו הטבה. באפריל הנתון הזה קרס ל-30% בלבד. זה השפיע מיידית: רק 36 דירות נמכרו בעיר בחודש זה – ירידה של 67% לעומת אפריל אשתקד.

איך ייתכן שהתזרים של הקבלנים דווקא עלה, למרות ירידה כה חדה במכירות?

הפתעה גדולה עולה מהדו"ח: תזרים המזומנים בפועל עמד על 6.3 מיליארד ש"ח – עלייה של 37% לעומת אפריל הקודם. ייתכן שקבלנים הקדימו גבייה מלקוחות מתוך חשש מהאטה נוספת, ורוכשים הסכימו לשלם מוקדם כדי להימנע מהצמדות למדד התשומות. בנוסף, חלק גדול מהתזרים נובע ממספר קטן של חברות.

כיצד השפיעו מגבלות בנק ישראל על פלח הדירות "על הנייר"?

שיעור הדירות שנרכשו "על הנייר" – כאלו שיימסרו בעוד שנתיים ומעלה – ירד באפריל ל-64%, לעומת 67% במרץ. הקבלנים מתקשים לשווק דירות שעדיין לא החלה בנייתן ללא מנגנוני מימון אטרקטיביים, מה שפוגע גם בבנייה העתידית.

מה עומד מאחורי העלייה בפעילות בשוק הסבסוד הממשלתי?

בניגוד לשוק החופשי, הסבסוד הממשלתי רשם גידול: 821 דירות נרכשו באפריל, לעומת 563 בשנה שעברה. יהוד-מונוסון הצטרפה לראשונה למפת ההטבות, עם הנחות של כמיליון ש"ח לדירה. גם באשדוד נרשמה פעילות ערה – 210 דירות במחיר ממוצע של 1.6 מיליון ש"ח לעומת 2.5 מיליון ש"ח בשוק החופשי.

מה ניתן ללמוד מהתנהגות המשקיעים באפריל?

משקיעים קנו רק 855 דירות – ירידה של 27%. רק 36% מהן היו דירות חדשות, ירידה חדה שמעידה על ירידת האטרקטיביות של דירות עם מסלולי מימון נדיבים. באזורים כמו תל אביב, חיפה ונתניה – הפופולריים בקרב משקיעים – חלה ירידה חדה בהעדפת דירות חדשות.

מהי מגמת "מצמצמי הדיור" ומה היא משקפת על מצב המשק?

רבע מהמשפרים באפריל רכשו דירות קטנות או זולות יותר מזו שמכרו – עלייה לעומת שנה שעברה, אך ירידה לעומת מרץ. תופעה זו התחזקה לאחר עליות ריבית וירידה בביטחון הכלכלי. עם זאת, בתקופת המלחמה חלה האטה זמנית במגמה – ככל הנראה בגלל דרישה למרחב מוגן.

האם יש סתירה בין נתוני המחירים של השוק בפועל לבין מדדי הלמ"ס?

לפי הדו"ח, ניכרת ירידת מחירים משמעותית, במיוחד באזורים כמו דרום תל אביב, עם דיווחים על ירידות של עד 20%. עם זאת, מדדי הלמ"ס לא משקפים עדיין את הירידות הללו. הסיבה היא שהמדד בנוי על עסקאות שנסגרות ומדווחות באיחור של חודשים, ואינו רגיש לירידה חדה בקצב המכירות.

האם הקבלנים צפויים להיכנס לקשיי נזילות?

למרות נתוני התזרים הגבוהים באפריל, אלו מתמקדים במספר קטן של חברות. ברבע ממיזמי הנדל"ן נרשם תזרים שלילי בעשרה החודשים האחרונים, מה שמעיד על לחץ גובר, במיוחד בפרויקטים שנפגעו מהמגבלות החדשות ומירידה חדה בביקושים.

כיצד צפויה להתפתח המגמה בחודשים הקרובים?
הנתונים הראשוניים לחודש מאי מצביעים על המשך ירידות, בעיקר במכירות קבלנים. אם המגבלות יישארו בעינן והקונים ימשיכו להמתין, ייתכן ונראה ירידת מחירים מובהקת גם במדדים הרשמיים. גם פרויקטים קיימים עשויים להיתקל בקשיי שיווק ומימון.