מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?

לכאורה, היצע הדירות הבלתי מכורות אצל הקבלנים גדול מאוד, בפועל, הוא גדול בגלל שבחודשים האחרונים היקף הרכישות ירד מאוד. שתי המגמות האלו - היצע גדול וירידה בהיקף העסקאות אמורים בשוק תחרותי להוביל את הקבלנים להוריד מחירים. סיכוי טוב שזה יקרה, אלא אם הם שוב יצליחו לווסת את המחירים - הקבלנים מווסתים את שוק הדירות - למה הם תמיד מנצחים

מלאי גדול וקצב מכירות קטן = ירידות מחירים

המלאי של דירות בלתי מכורות  - קרוב ל-80 אלף דירות, נמצא בשיא, משך הבנייה של בניין לוקח מעל שנתיים, ובהינתן המלאי של הדירות האלו עולה שאלה מאוד חשובה - האם המלאי הזה מעיד על ירידות בדרך? כשלוקחים את קצב המכירות של הדירות בחודשים האחרונים מקבלים שיש אזורים שהמלאי דירות בהן יספיק לכמה שנים. אבל זו תמונה שגויה. היא נובעת רק בגלל שקצב המכירות מאוד נמוך. בקרית אונו לדוגמה יש מעל 1,500 דירות לא מכורות, ועל פי החודשים האחרונים, קצב המכירות השנתי הוא כ-170-200 דירות בשנה. המלאי יספיק לכאורה ל-7-9 שנים. אבל נראה לכם שהקבלנים לא יכולים להעיף את הדירות האלו במהירות?  בפועל, הביקוש גדול, אבל לא הביקוש במחירים הנוכחיים. 

זה שוק וכמו כל שוק - ירידת מחיר תביא את הקונים. קצב המכירות הנוכחי נמוך מאוד לעומת הנורמה, רק שהשאלה הגדולה היא כמה יירדו המחירים כדי שהציבור ירכוש. בפועל, כבר יש ירידה לא רשומה במחירים של 7%. זו ההנחה שנתנו הקבלנים במבצעי ה-80-20. 

מי יציל הפעם את הקבלנים? האם זה שוב יהיה הלמ"ס?

ההנחות האלו יצטמצמו בגלל הגבלת בנק ישראל (עד 10% מימון למבצעים כאלו), אבל הקבלנים כבר עובדים על מבצעים אחרים. הם צריכים להציג לרוכשים הנחות גדולות, אבל בדלת האחורית, לא כאלו שיראו אותם בלמ"ס. להוריד מחיר סתם ככה, זה בעייתי, זה ייקח את המחירים של הלמ"ס למטה, ואת כל השוק למטה, וזה יגרום לאנשים להבין שהשוק במדרון. 

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

לתת הנחה בכאילו - מבצעי מימון, סבסוד משכנתא ועוד, זה לא נספר על ידי הלמ"ס, ואז הלמ"ס לא תתאמץ לבדוק בכמה המחירים ירדו. בסוף זה רק עניין של מאמץ ועבודה כדי לדעת בדיוק מה המחירים האמיתיים, אבל גופים ציבוריים, במיוחד גופים חזקים, לא מוכנים לעבוד קשה. 

וכך הקבלנים השיגו את המטרה לפני שנה, והם מנסים לתפור גם עכשיו עסקאות מהסוג שלא יעלה על הרדאר. הם יצטרכו להתאמץ מאוד. הציבור יודע שהוא יכול לקבל הנחה של 6%-7%. הציבור היה בירידים בשבועיים האחרונים שבהם החברות נתנו מתנות של 250-300 אלף שקל לדירה.   

המחירים יורדים, למרות שעל פי הלמ"ס הם בעלייה. כל מי שמחפש דירה רואה זאת. הקבלנים להוטים למכור  ובשוק יד שנייה יש קושי מאוד גדול לסגור עסקאות והיקף העסקאות נמוך. זה שוק של קונים, אם כי המוכרים עדיין לא מתפשרים יותר מדי. 

• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בינתיים אף אחד לא ממצמץ - הקבלנים מורידים מחירים, אבל לא באופן דרמטי, גם מוכרי יד שנייה לא מוכנים להתגמשות מאוד גדולה. הרוכשים הפעם חזקים. בפעם הקודמת שזה קרב בתחילת 2023 המחירים ירדו בשטח בכ-5%-7%, ואז הגיעה המלחמה, טלטלה הכל, ואיכשהו אחרי המלחמה, בזכות העורמה של הקבלנים ושיווק ה-80-20, הלמ"ס פרסמה על עליית מחירים והובילה את עמישראל לקנות דירה. אנשים ראו עליות מהמקור הכי אמין, מקצועי, אובייקטיבי ואמרו לעצמם, המחירים חוזרים לעלות, בוא נקפוץ על העגלה שלא נפספס. 

גם עכשיו זה יכול לקרות. סימן ראשון לכך היה היום - מדד מחירי הדירות עלה ב-0.9%. איך זה שבשטח כולם רואים מספרים אחרים?   אותו תרגיל שכתבנו אותו כאן מספר רב של פעמים. הנתונים האלו מתייחסים לינואר-פברואר 24, עוד לפני ההגבלה של בנק ישראל וזאת תקופה שבה 50% מהדירות נמכרו בשיטה של מבצעי קבלן. במבצעי קבלן כשיש  לציבור הנחה של 6%-7%, אז הקבלן מעלה ב-1% את המחיר. הרוכש לא יגיד לא. הנה דוגמה - נניח שהדירה עולה 3 מיליון שקל, והקבלן מעלה מחירים ב-1% ל-3.03 מיליון שקל ונותן הנחה דרך מבצעי המימון של 7% ל-2.82 מיליון שקל - זה עדיין מצויין לרוכש. המחיר שהוא רואה מבטא הנחה של כ-6%, המחיר שהלמ"ס רואה מבטא עלייה של 1%. זה הפער בין המציאות לבין הלמ"ס.