אלכס מריאש
צילום: ראובן קסטרו

היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב

אחרי אישור ההיתר ברמלה, ביבנה ובתל אביב. החברה מודיעה על פרויקט נוסף בשכונת בבלי בתל אביב, ברחוב ירושלמי 12. בו יוקמו 27 דירות חדשות במקום 11 שיהרסו. שיעור החתימות מבין הדיירים עמד על 100% והצפי ל'עלייה לקרקע' הוא במהלך השנה הבאה

צלי אהרון | (2)

חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -1.31%  מציגה חודש די מרשים בשוק ההתחדשות העירונית, עם היתר בנייה חדש נוסף (הרביעי לחודש יולי) - הפעם לפרויקט פינוי־בינוי בשכונת בבלי בתל אביב, ברחוב ירושלמי 12, במסגרתו יהרס בניין ישן בן 11 דירות, ובמקומו יוקמו 27 דירות חדשות.

היתר זה מצטרף לשלושת ההיתרים הנוספים שקיבלה החברה לאחרונה, מה שהופך אותו לחודש שיא בקצב ההיתרים של החברה בשנים האחרונות. ההיתר האחרון שקיבלה היה לפני פחות משבוע - ברמלה, שם מדובר על היתר מלא לשלב א' שבו ייבנו 270 דירות במתחם בן גוריון שבעיר, לאחר שייהרסו 48 דירות. 

אז נכון, מכפיל הדירות (יחס הדירות שייבנו תמורת כל דירה שתיהרס) הוא יחסית נמוך, אבל ביחס לתל אביב ואזורי הביקוש, זה סביר. ככל שנלך ונתרחק, נראה מכפילים גבוהים יותר. לצורך הדוגמא - בירושלים, נראה שההתחדשות העירונית מתחילה לצבור תאוצה וכעת צפויות להיבנות בכ-700 דירות במקום 88 דירות בלבד. מדובר על מכפיל 8 (כלומר, על כל דירה שתיהרס ייבנו 8 דירות). אגב, בירושלים מדובר על 'בשורה' עבור השכונות החדשות שבהם עד כה לא ראינו תכניות בהיקפים כאלה רחבים ונראה כי כעת התחדשות עירונית מגיעה לשכונות הותיקות בירושלים - ויש גם מגדלים.


רווח גולמי של 19%


חשוב לציין: 100% מהדיירים הקיימים חתמו על הסכמי פינוי-בינוי, מה שהקל על התקדמות התהליך התכנוני. זה לא מה שהתרגלנו לראות בעיקר לא בתקופה האחרונה מאז מלחמת 'עם כלביא'. דווקא צפינו איך הכל עומד להיות אחרת עם הורדת הרוב הדרוש ל51%, ואף הזכרנו ששיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים, ושמדובר על יוזמה שנויה במחלוקת - שבעיקרה היא כלל לא משפטית, אלא מוסרית.

מתוך 27 הדירות בפרויקט, 11 דירות יוקצו לבעלי הזכויות, ו-16 דירות נוספות ישווקו על ידי החברה בשוק החופשי. על פי הערכות הכשרת הישוב, היקף ההשקעה בפרויקט עומד על כ-14 מיליון שקל, והצפי הוא לרווח גולמי של כ-19%. החברה מחזיקה ב־100% מהזכויות הכלכליות בפרויקט, והצפי הוא כי העבודות יתחילו במהלך שנת 2026.

בנוסף לפרויקט ברמלה ובבבלי הפרויקט בירושלמי 12 מצטרף להיתרים נוספים שקיבלה החברה החודש: ביבנה, ברחוב הדרור, התקבל היתר בתנאים לפרויקט של 244 דירות, מתוכן 164 לשיווק, והרווח הגולמי המוערך עומד על כ-81 מיליון שקל. ובתל אביב, ברחוב נחל שורק, התקבל היתר לפרויקט נוסף בהיקף של 106 דירות, מתוכן 58 לשיווק, עם רווח גולמי צפוי של כ-33.5 מיליון שקל.


המוסדיים באים

במהלך שנת 2024 נכנסה מנורה מבטחים מנורה מב החז -5.63%  כמשקיעה בחברה, והשקיעה 200 מ' שקל בחברת הכשרה התחדשות דרך השקעה ב-7 פרויקטים ספציפיים. מדובר על מהלך שסייע בהאצת הבשלת הפרויקטים. בנוסף - הכשרת הישוב מחזיקה בצבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים, מתוכן כ־9,000 דירות צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027.

 לא מדובר על המוסדי הראשון שנכנס להשקעה בתחום ההתחדשות העירונית. רק בשבוע שעבר כתבנו על כך שכלל ביטוח תשקיע 250 מיליון שקל בבוני התיכון; המניה עולה 7%. וזה לא הפעם הראשונה של כלל כלל עסקי ביטוח -3.18%  שהיא נכנסת כשותפה בתחום - אלא היא כבר השקיעה ב-ICR שבשליטת ישראל קנדה בכ-260 מ' שקל, בנוסף להשקעה של 330 מ' שקל נוספים באפריקה מגורים התחדשות עירונית.

אליה מצטרפת גם הפניקס, להרחבה בנושא ראו כאן - מה המוסדיים יודעים שאנחנו לא?


שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עוד על כ-557 מ' שקל והונה העצמי נאמד בכ-134 מ' שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-16%. וב-12 החודשים האחרונים ירדה בכ-14%.


מניית החברה
מניית החברה


אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, מסר: "אנו מעדכנים היום על קבלת היתר רביעי בתוך שלושה שבועות לפרויקט שאנחנו מקדמים. בהמשך להיתר המלא לשלב הראשון בתוכנית המשמעותית ברמלה, להיתר להקמת 244 יחידות ביבנה ולהיתר להקמת 106 יח"ד ברחוב נחל עוז בתל אביב, קיבלנו כעת היתר בתנאים להקמת פרויקט נוסף בשכונת בבלי בתל אביב. רצף התפתחויות אלה הינו תוצר של עבודה אינטנסבית ואיכותית לקידום צבר הפרויקטים המשמעותי מאוד שנבנה בחברה בשנים האחרונות וכעת מגיע להבשלה לקראת עלייה על הקרקע. נמשיך לפעול כדי להביא לשוק אלפי יחידות דיור בפריסה ארצית בשנים הקרובות, תוך עבודה מקצועית והקפדה על כל פרט בתכנון ובביצוע"

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    כסף ברצפה המניה לא עלתה בכל הראלי האחרון (ל"ת)
    אברם 02/08/2025 19:45
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 29/07/2025 00:58
    הגב לתגובה זו
    יש פוטנציאל אבל מי שנכנס בשווי שוק כזה לוקח סיכון גדול. אזור ה300 משח היה משקף סיכוי סביר אל מול הסיכונים.
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.