התחדשות עירונית מגיעה לשכונות הותיקות בירושלים - ויש גם מגדלים

ההתחדשות העירונית בירושלים ממשיכה לצבור תאוצה - והפעם היא מגיעה לשלוש שכונות ותיקות ומרכזיות: ארמון הנציב, נווה יעקב ומעלות דפנה. ועדת המשנה להתחדשות עירונית במחוז ירושלים תקיים בשבוע הבא דיון בהפקדה של שלוש תוכניות פינוי בינוי חדשות, שבמסגרתן ייהרסו עשרות בניינים ישנים ובמקומם ייבנו מגדלי מגורים חדשים, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

בסך הכול כוללות התוכניות למעלה מ-700 דירות חדשות - תוספת משמעותית לאזורי ביקוש בצפון ודרום העיר. התוכנית הגדולה מבין השלוש מקודמת בשכונת ארמון הנציב (תלפיות מזרח), ברחוב דב גרונר 4-10. מדובר במתחם של כ-10 דונם שבו ניצבים כיום ארבעה בנייני רכבת ישנים בני 4 קומות, הכוללים 88 דירות.

התכנון החדש מציע להרוס את הבניינים ובמקומם להקים מגדלים בגובה של עד 30 קומות, שיכללו יחד 390 דירות חדשות - יותר מפי 4 מהקיים.  הדירות יכללו גם שיעור מסוים של דירות קטנות, והשטח הממוצע לא יעלה על 110 מ"ר.

ומה לגבי שאר הפרויקטים?

במקביל, בצפון העיר, מתקדמת תוכנית בשכונת נווה יעקב, שממוקדת ברחובות כף החיים, מעגלות הרב פרדס ושדרות נווה יעקב. כאן מדובר על הריסת כ-40 דירות קיימות והקמת שלושה מגדלים בני 11 עד 13 קומות, שיכללו יחד 169 דירות חדשות.

לצד המגורים יוקם מבנה ציבורי בן ארבע קומות שישמש בית כנסת, מקווה ומועדון קהילתי - וכן שטח מסחר של כ-400 מ"ר. התוכנית כוללת גם שטח ציבורי פתוח שיחבר בין הבניינים החדשים. התוכנית השלישית מתמקדת בשכונת מעלות דפנה, בין הרחובות לוי אשכול וקרל נטר.

התוכנית כוללת הקמה של שני מגדלים בני 13 ו-14 קומות, ובהם בין 143 ל-173 דירות, תלוי במסלול שייבחר.

תמהיל הדירות

20% מהדירות בתוכנית יוגדרו דירות קטנות (עד 80 מ"ר), ויוקצו גם שטחים לשימושים נוספים - 500 מ"ר למסחר ו-630 מ"ר לתעסוקה. שאר הדירות יהיו 4 ו-5 חדרים בשטחים של כ-90 מ"ר ו-110 מ"ר בהתאמה. התוכניות שמקודמות כעת הן חלק ממגמה רחבה של התחדשות עירונית בירושלים - עיר שמצד אחד סובלת ממחסור מתמשך בהיצע מגורים, ומצד שני מאופיינת בריבוי שכונות ישנות עם פוטנציאל השבחה גבוה.

יוזמות פינוי-בינוי כמו אלו מהוות הזדמנות לשדרוג פני השכונות, הוספת היצע דירות בשוק לחוץ, וחיזוק הקהילה המקומית באמצעות הקמה של תשתיות ציבוריות חדשות.

ככל הנראה, אם יאושרו – צפויות שלוש התוכניות להוסיף לא רק מאות דירות, אלא גם אמירה די ברורה: ההתחדשות בירושלים כבר לא שמורה רק למרכז העיר או לשכונות יוקרה, אלא מתרחבת גם לשכונות פריפריאליות יותר, עם דגש על צפיפות עירונית נכונה, עירוב שימושים ותכנון מותאם לצורכי הדיירים.

רמות המחירים בירושלים

מחירי הדירות בעיר עלו בשנה האחרונה בכ-8%. דירת 5 חדרים תעלה לכם 3.7 מ' שקל. 4 חדרים כ-2.92 מ' שקל ו-3 חדרים כ-2.2 מ' שקל. התשואה למשכירים די נמוכה - ועומדת על כ-2.4%: שכירות חודשית ממוצעת בעיר (לכלל החדרים) עומדת על כ-5.5 אלף שקל.

בראייה רחבה יותר, מחירי הדירות עלו בירושלים בכ-35% ב-5 השנים האחרונות. המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-34 אלף שקל.

עסקאות אחרונות

ברחוב דהומיי 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.6 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב יפה רום 13, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.8 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב חיים מרינוב 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.78 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר שנמצאת בקומה השישית.

ברחוב החי"ל 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.46 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב תמנע 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.72 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב עמנואל זיסמן 28, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של3.65 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב האדמור מויז'ניץ 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.4 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.