בזמן שישראל מתמודדת עם שיקום של שכונות שנפגעו במלחמה, מקודמת בכנסת יוזמה שנויה במחלוקת: הפחתת שיעור ההסכמה הדרוש לפרויקטים של פינוי-בינוי למצב שבו רוב של 51% בלבד - יספיק כדי להכריע בשאלה, האם ניתן להקים פרויקט של פינוי בינוי בבניין ישן.

לכאורה, מדובר במהלך נקודתי, שיאפשר להאיץ בנייה מחודשת באזורים שנפגעו מירי טילים, אך בפועל מדובר על מהלך רחב הרבה יותר, שעשוי לשנות את מערכת היחסים בין דיירים, יזמים ורשויות גם הרבה אחרי שתסתיים הלחימה.

הליבה של הבעיה איננה משפטית אלא מוסרית: האם מותר לרוב קטן, לפעמים מקרי - להכתיב למיעוט את גורלו, גם אם מדובר בביתו? הרוב הדרוש כיום (67% או 75%, תלוי במסלול), נועד לאזן בין הצורך להתקדם לבין שמירה על זכות הקניין של מי שמסרב לפרויקטים שכאלה. אך כאשר יורדים ל־51%, האיזון הזה מופר.

זהו רוב טכני, שאינו מבטא קונצנזוס רחב, אלא רק יתרון מספרי. המיעוט שמתנגד לפרויקט, פעמים רבות אינו קבוצה של 'סרבנים סדרתיים', אלא דווקא האוכלוסייה הפגיעה ביותר: מבוגרים, קשישים, עולים ותיקים, משפחות קשות יום, דיירים שמפחדים משינויים ולא תמיד מבינים את המשמעויות.

מדובר באנשים שלא בהכרח מתנגדים עקרונית להתחדשות, אלא פשוט חוששים לאבד שליטה על חייהם. קל לתייג אותם כחוסמים, אך לעיתים קרובות הם פשוט מבקשים עוד זמן, עוד מידע, או פשוט קצת ביטחון.

כלי של כפייה?

המהלך הנוכחי, גם אם מוגדר כהוראת שעה, יוצר תקדים. הוא מחליש את הקול של המיעוט, וזה לא הוגן. הרי הוא גם ככה מוחלש מלכתחילה. אז לתת עוד כוח לרוב? זו אינה רק שאלה חוקית, אלא ערכית: האם חברה דמוקרטית צריכה לייעל תהליכים על חשבון החלשים שבה? האם בשם המיגון והשיקום אפשר לדלג על הסכמה, דיון, שכנוע? דווקא בתקופה שבה המערכת הציבורית נדרשת לגלות רגישות, אחריות ואמון כלפי האזרחים.

אסור שמנגנון הפינוי-בינוי יהפוך לכלי של כפייה על דיירים. אם נדרש שינוי: שיעשה באופן מדורג, שקוף, ובשיתוף הציבור. לא בדרך של קיצור הליכים על גבם של אלו שממילא קשה להם ביותר.

ועוד דבר - אם המדינה כל כך רוצה לעזור, אז למה לא לגרום לוועדות ולהליכים הבירוקטים להתמעט. במקום לעשות זאת על חשבון הציבור, יש הרבה מקומות בהם ניתן להשתפר - וככל שייעשה מוקדם יותר - יהיה טוב יותר.

לקצר את זמני ההיתרים, הגיע הזמן

פער הכוחות בין רוב למיעוט בפרויקטים של פינוי־בינוי אינו מתבטא רק במספרים, אלא גם בעוצמה שמאחורי כל צד. כאשר יזם מקדם פרויקט, הוא עושה זאת עם צוותים שלמים: עורכי דין, שמאים, יועצי תקשורת, משרדי פרסום ולעיתים גם גיבוי מהרשות המקומית.

מול כל זה ניצבים לעיתים אנשים בודדים: אישה מבוגרת, עולה ותיק, משפחה חד-הורית או דייר בודד, שבקושי מבין את שפת ההסכם, ובוודאי לא את השלכותיו המשפטיות והכלכליות. הפחתת הרוב הדרוש מעניקה עוד כוח למערכות שכבר מחזיקות ביתרון מבני, ומצמצמת עוד יותר את יכולת ההתנגדות של מי שמלכתחילה אינו מחובר למערכות המקצועיות או אינו יודע כיצד לדרוש את המגיע לו.

ולמרות זאת, האם המדינה מציעה לאותם דיירים ייעוץ משפטי חינם? האם מוקצים תקציבים ללווי אישי, סיוע כלשהו או אפילו תרגום זכויות לשפה נגישה? בפועל, התשובה היא לא. המנגנונים קיימים כדי לשרת את הפרויקט, לא את האדם.

הפער הזה בין הרצון להאיץ פרויקטים לבין התמיכה בפועל בדיירים הקטנים בא לידי ביטוי בעוד נקודה: המדינה עצמה, במקום להשקיע בשיפור ההליכים שהיא עצמה שולטת בהם. מנסה לקצר דרך על חשבון הציבור. במקום לקצר את זמני ההיתרים, לייעל את מסלולי האישור, או להקים מערך מידע זמין לדיירים. המדינה מבקשת להוריד את אחוזי ההסכמה. מדובר בדבר שאם לא היה עצוב היה מצחיק: יוזמות פרטיות (של יזמים) נחסמות לא בגלל דיירים עקשנים, אלא בגלל חסמים בירוקרטיים שמקורם ברשויות עצמן.

האם מדובר בהוראת שעה בלבד?

הטענה שהמהלך הנוכחי הוא "הוראת שעה בלבד" מתיימרת להציג אותו כצעד זמני, שמיועד רק לתקופת החירום. אך מניסיון העבר, לא כל מה שמוגדר זמני נשאר כזה. בישראל יש היסטוריה ארוכה של חקיקות שנולדו לשעת חירום והפכו לחוקי קבע, מבלי שנערך דיון מחודש או בחינה מחודדת של השפעותיהן.

די בזיכרון של תקנות לשעת חירום שהמשיכו ללוות את מערכת המשפט והביטחון האזרחי במשך עשרות שנים, כדי להבין את הסכנה שבמהלך כזה. ברגע שמורידים את הרף ל־51%, קשה להחזיר את המצב לקודמו. ולא פחות חשוב, הפחתת אחוזי ההסכמה משנה את נקודת האיזון באופן שמסמן מגמה ברורה: פחות הגנות לדיירים, יותר סמכויות ליזמים.זה אולי נראה טכני, אבל מדובר בשינוי עומק, שעלול להכתיב את כללי המשחק בפרויקטים עתידיים בכל הארץ, גם באזורים שלא נפגעו כלל.

והפתרון? במקום להיאחז בכלי של כפייה סמויה, המדינה יכולה ללמוד מדוגמאות אחרות בעולם: במדינות כמו הולנד, גרמניה ודנמרק, פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים לעיתים רוב דומה, ולעיתים אף גבוה יותר - אבל לצידו קיימים מנגנונים משלימים שמאזנים את התמונה: ייעוץ משפטי מסובסד, נציגים בלתי תלויים של הדיירים, הסדרה של פיצויים הולמים לדיירים המתנגדים, והכי חשוב - שקיפות מלאה בכל שלב. המודל שם שונה בתכלית: ההתחדשות העירונית אינה רק יעד תכנוני, אלא גם תהליך חברתי שנועד לבנות אמון, לא לשבור אותו.

• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7