תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים
שיקום מול כפיה: למה דיירים מוחלשים (שהם גם ככה המיעוט בדרך כלל), צריכים להיפגע בגלל המלחמה? האם לא עדיף שהמדינה תיתן הקלות על חשבונה, ולא על חשבונם?
בזמן שישראל מתמודדת עם שיקום של שכונות שנפגעו במלחמה, מקודמת בכנסת יוזמה שנויה במחלוקת: הפחתת שיעור ההסכמה הדרוש לפרויקטים של פינוי-בינוי למצב שבו רוב של 51% בלבד - יספיק כדי להכריע בשאלה, האם ניתן להקים פרויקט של פינוי בינוי בבניין ישן.
לכאורה, מדובר במהלך נקודתי, שיאפשר להאיץ בנייה מחודשת באזורים שנפגעו מירי טילים, אך בפועל מדובר על מהלך רחב הרבה יותר, שעשוי לשנות את מערכת היחסים בין דיירים, יזמים ורשויות גם הרבה אחרי שתסתיים הלחימה.
הליבה של הבעיה איננה משפטית אלא מוסרית: האם מותר לרוב קטן, לפעמים מקרי - להכתיב למיעוט את גורלו, גם אם מדובר בביתו? הרוב הדרוש כיום (67% או 75%, תלוי במסלול), נועד לאזן בין הצורך להתקדם לבין שמירה על זכות
הקניין של מי שמסרב לפרויקטים שכאלה. אך כאשר יורדים ל־51%, האיזון הזה מופר.
זהו רוב טכני, שאינו מבטא קונצנזוס רחב, אלא רק יתרון מספרי. המיעוט שמתנגד לפרויקט, פעמים רבות אינו קבוצה של 'סרבנים סדרתיים', אלא
דווקא האוכלוסייה הפגיעה ביותר: מבוגרים, קשישים, עולים ותיקים, משפחות קשות יום, דיירים שמפחדים משינויים ולא תמיד מבינים את המשמעויות.
מדובר באנשים שלא בהכרח מתנגדים עקרונית להתחדשות, אלא פשוט חוששים לאבד שליטה על חייהם. קל לתייג אותם כחוסמים, אך
לעיתים קרובות הם פשוט מבקשים עוד זמן, עוד מידע, או פשוט קצת ביטחון.
כלי של כפייה?
המהלך הנוכחי, גם אם מוגדר כהוראת שעה, יוצר תקדים. הוא מחליש את הקול של המיעוט, וזה לא הוגן. הרי הוא גם ככה מוחלש
מלכתחילה. אז לתת עוד כוח לרוב? זו אינה רק שאלה חוקית, אלא ערכית: האם חברה דמוקרטית צריכה לייעל תהליכים על חשבון החלשים שבה? האם בשם המיגון והשיקום אפשר לדלג על הסכמה, דיון, שכנוע? דווקא בתקופה שבה המערכת הציבורית נדרשת לגלות רגישות, אחריות ואמון כלפי האזרחים.
אסור שמנגנון הפינוי-בינוי יהפוך לכלי של כפייה על דיירים. אם נדרש שינוי: שיעשה באופן מדורג, שקוף, ובשיתוף הציבור. לא בדרך של קיצור הליכים על גבם של אלו שממילא קשה להם ביותר.
ועוד דבר - אם המדינה כל כך רוצה לעזור, אז למה לא לגרום לוועדות
ולהליכים הבירוקטים להתמעט. במקום לעשות זאת על חשבון הציבור, יש הרבה מקומות בהם ניתן להשתפר - וככל שייעשה מוקדם יותר - יהיה טוב יותר.
לקצר את זמני ההיתרים, הגיע הזמן
פער הכוחות בין רוב למיעוט בפרויקטים
של פינוי־בינוי אינו מתבטא רק במספרים, אלא גם בעוצמה שמאחורי כל צד. כאשר יזם מקדם פרויקט, הוא עושה זאת עם צוותים שלמים: עורכי דין, שמאים, יועצי תקשורת, משרדי פרסום ולעיתים גם גיבוי מהרשות המקומית.
מול כל זה ניצבים לעיתים אנשים בודדים: אישה מבוגרת,
עולה ותיק, משפחה חד-הורית או דייר בודד, שבקושי מבין את שפת ההסכם, ובוודאי לא את השלכותיו המשפטיות והכלכליות. הפחתת הרוב הדרוש מעניקה עוד כוח למערכות שכבר מחזיקות ביתרון מבני, ומצמצמת עוד יותר את יכולת ההתנגדות של מי שמלכתחילה אינו מחובר למערכות המקצועיות או
אינו יודע כיצד לדרוש את המגיע לו.
ולמרות זאת, האם המדינה מציעה לאותם דיירים ייעוץ משפטי חינם? האם מוקצים תקציבים ללווי אישי, סיוע כלשהו או אפילו תרגום זכויות לשפה נגישה? בפועל, התשובה היא לא. המנגנונים קיימים כדי לשרת את הפרויקט, לא את האדם.
הפער הזה בין הרצון להאיץ פרויקטים לבין התמיכה בפועל בדיירים הקטנים בא לידי ביטוי בעוד נקודה: המדינה עצמה, במקום להשקיע בשיפור ההליכים שהיא עצמה שולטת בהם. מנסה לקצר דרך על חשבון הציבור. במקום לקצר את זמני ההיתרים, לייעל את מסלולי האישור, או להקים מערך
מידע זמין לדיירים. המדינה מבקשת להוריד את אחוזי ההסכמה. מדובר בדבר שאם לא היה עצוב היה מצחיק: יוזמות פרטיות (של יזמים) נחסמות לא בגלל דיירים עקשנים, אלא בגלל חסמים בירוקרטיים שמקורם ברשויות עצמן.
האם מדובר בהוראת שעה בלבד?
הטענה שהמהלך הנוכחי הוא "הוראת שעה בלבד" מתיימרת להציג אותו כצעד זמני, שמיועד רק לתקופת החירום. אך מניסיון העבר, לא כל מה שמוגדר זמני נשאר כזה. בישראל יש היסטוריה ארוכה של חקיקות שנולדו לשעת חירום
והפכו לחוקי קבע, מבלי שנערך דיון מחודש או בחינה מחודדת של השפעותיהן.
די בזיכרון של תקנות לשעת חירום שהמשיכו ללוות את מערכת המשפט והביטחון האזרחי במשך עשרות שנים, כדי להבין את הסכנה שבמהלך כזה. ברגע שמורידים את הרף ל־51%, קשה להחזיר את המצב לקודמו.
ולא פחות חשוב, הפחתת אחוזי ההסכמה משנה את נקודת האיזון באופן שמסמן מגמה ברורה: פחות הגנות לדיירים, יותר סמכויות ליזמים.זה אולי נראה טכני, אבל מדובר בשינוי עומק, שעלול להכתיב את כללי המשחק בפרויקטים עתידיים בכל הארץ, גם באזורים שלא נפגעו כלל.
והפתרון?
במקום להיאחז בכלי של כפייה סמויה, המדינה יכולה ללמוד מדוגמאות אחרות בעולם: במדינות כמו הולנד, גרמניה ודנמרק, פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים לעיתים רוב דומה, ולעיתים אף גבוה יותר - אבל לצידו קיימים מנגנונים משלימים שמאזנים את התמונה: ייעוץ משפטי מסובסד,
נציגים בלתי תלויים של הדיירים, הסדרה של פיצויים הולמים לדיירים המתנגדים, והכי חשוב - שקיפות מלאה בכל שלב. המודל שם שונה בתכלית: ההתחדשות העירונית אינה רק יעד תכנוני, אלא גם תהליך חברתי שנועד לבנות אמון, לא לשבור אותו.
- 4.השלטון ערב רב 30/06/2025 10:57הגב לתגובה זוגם בגרמניה של לפני 1938 הערב רב ניסה להרוס את גרמניההשתלט על השלטוןדרס את המעמד החלש בגרמניהעם עוני מחפיררק שהאיש עם השפם התהפך עלהםהערב רב ברח לכאןהשתלט על ארץ הקודשהפך את העם היהודי לעבדים של השלטון שלווהמזימות של הערב רברק שבגלל ערב רב הרבה יהודים שילמו בחייהם במלחמת העולם השניהבגלל ששיכו את המעשים של הערב רב הכוזרי לעם היהודי
- 3.אנונימי 28/06/2025 23:50הגב לתגובה זותנו לאנשים דירה אחרת בתמורה. במקום לטרטר אותם עם שכירות ו2 מעברי דירה. שלא לדבר על אי הודאות והנדודי שינה אם הפרויקט יקלע לקשיים
- 2.עושק לאור היום 28/06/2025 23:21הגב לתגובה זותוספת ממד עלות של 150 אלשח ופחות מזה אם עובדים בכמויות היא הפתרון.
- 1.רשע 28/06/2025 22:44הגב לתגובה זוגם ככה הקבלןיזם מעניק מתחת לשולחן הטבות לאלה למסכימים לפינויבינוי על חשבון הסרבנים..אם. יורידו את ההסכמה ל51% אז לקבוצת המיעוט יהיה יותר קל להגיע ל51%. ולגזול את השאר. בכל אופן מדובר בהשתלטות על זכות קניינית שהיא אבן יסוד בזכויות אזרח מול השלטונות.
הדמיה- תוכנית רחוב שלם רמת גן. קרדיט: אלישע רובין אדריכלים בע"מהתחדשות עירונית נוספת בר"ג: 460 יחידות דיור בשכונות הגפן ורמת השקמה
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה להפקדה שתי תוכניות משמעותיות להתחדשות עירונית ברמת גן, בהיקף כולל של 459 יחידות דיור חדשות
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה להפקדה שתי תוכניות נרחבות להתחדשות עירונית בעיר רמת גן, בהיקף כולל של 460 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. מדובר בשני פרויקטים המיועדים לשכונות שונות בעיר, אשר צפויים לשנות את פניהן באופן
דרמטי ולחזק את תהליך הציפוף העירוני, תוך יצירת תמהיל מגורים מגוון ושיפור המרחב הציבורי.
התוכנית הראשונה מתוכננת ברחוב אבא הלל 76–78, בשכונת הגפן, ביוזמת חברות יורובילדינג ומטרופוליס. כיום ניצבים במתחם שני מבני מגורים ישנים בני 2-3 קומות, הכוללים
41 דירות בלבד. על פי התוכנית, יוקם במקום מגדל מגורים מודרני בן 35 קומות ובו 129 דירות חדשות, מתוכן כ-25 דירות קטנות, המיועדות לתת מענה לצעירים וזוגות בתחילת דרכם. בקומת הקרקע יוקם שטח מסחרי בהיקף של כ-400 מ"ר, שיתרום
להחייאת הרחוב, ויוקמו כיכר עירונית חדשה והרחבת רחוב חרות, במטרה לחזק את הקשר שבין המתחם לבין המרקם העירוני הקיים.
התוכנית
השנייה ממוקמת ברחוב שלם 20-30, בשכונת רמת השקמה, ביוזמת עיריית רמת גן וחברת אקרו התחדשות עירונית. המתחם, המשתרע על פני כ-12.8 דונם, כולל כיום ארבעה מבני מגורים ישנים בני 4 קומות ובהם 103 דירות בלבד. על פי התוכנית, יוקמו במקום שני מגדלי מגורים בני 36 קומות
כל אחד, הכוללים יחד 330 דירות חדשות, מתוכן כ-66 דירות קטנות. בנוסף, ישולבו שטחי מסחר ותעסוקה, וכן יוקמו מבני ציבור בהיקף של כ-6.4 דונם, כ־50% מכלל שטח המתחם. מהלך זה צפוי להעניק לשכונה תשתית ציבורית מחודשת, הכוללת שירותי חינוך, קהילה ותרבות.
- אילת יוצאת לדרך עם תוכנית ראשונה להתחדשות עירונית
- העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר : "שתי התוכניות מדגישות את החשיבות שבפיתוח העירוני הממוקד, תוך יצירת תמהיל מגוון של יחידות דיור והגדלת השטחים לטובת הציבור, ובכך תורמות לשיפור איכות החיים בעיר תוך ציפוף והעצמתה".
איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
המדינה גובה מעל 50 מיליארד שקל מדי שנה משוק הדיור, והופכת את הזכות הבסיסית לדירה ובית עבור האזרחים - לפרה החולבת של קופת האוצר; כל זאת על חשבון הזוגות הצעירים, הקבלנים והיזמים
בהמשך לטור של צלי אהרון רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80 - אוסיף ואציין כי בהמשך להסבר על שוק הדיור וכיצד חלק ניכר ממחיר הדירה נגזר מהחלטות המדינה ולא רק מעלות הקרקע, החומרים או העבודה. אני מוסיף את עמדתי בתור מי שעומד בראש התאחדות הקבלנים בוני הארץ. המסר לי הוא שידע כל זוג צעיר שרוכש דירה חדשה שממשלת ישראל לוקחת לכיס מעל 50% מהמחיר שהוא ישלם. כל דירה שנמכרת בישראל מושפעת ישירות מכמות הכסף שדורשת המדינה עבורה.
בטור הדעה כאמור נאמר בין היתר כי בענף הנדל"ן מתגלעת בימים אלו מחלוקת חריפה סביב חיובי מע"מ בעסקאות דירות עם מבצעי מימון. מדובר במבצעים נפוצים מהשנים האחרונות – 80/20, 90/10 ודומיהם - שבהם הרוכש משלם חלק קטן ממחיר הדירה עם החתימה, ואת היתרה רק במסירה. יזמים טוענים כי המחיר האמיתי של העסקה נמוך מהמחיר הנקוב, משום שהם למעשה סיפקו "הנחה מימונית" לרוכש.
רשות המסים מנגד דורשת לגבות מע"מ על מלוא המחיר הרשום בחוזה, כולל רכיב ההנחה המימונית - כאילו מדובר בהכנסה רגילה של היזם. לטענת יזמים, ובראשם חברת אפגד שהגישה תביעה ייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל, מדובר באפליה. זאת משום שבעסקאות "הלוואת קבלן" – שבהן המימון ניתן ישירות על ידי הבנק ומגובה בידי היזם – רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. אבל כאשר היזם עצמו מעניק לרוכש את פריסת התשלומים, רשות המסים מחשיבה את הריבית הגלומה כחלק ממחיר העסקה.
המשמעות היא שהיזם נושא במס גבוה יותר על רכיב שאינו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.ההיקף הכלכלי של המחלוקת עצום: קרוב ל־30 אלף דירות נמכרו בשנים האחרונות במבצעי מימון כאלה. אם עמדת רשות המסים תתקבל, המשמעות היא חיוב מס נוסף של מאות מיליוני שקלים על יזמים, דווקא בתקופה שבה השוק נמצא בקיפאון ומכירות הדירות בירידה. היזמים טוענים כי מדובר במצב פרדוקסלי: ככל שהם מעניקים לרוכשים תנאי מימון נוחים יותר, כך נוצר להם חיוב מס גבוה יותר.
- מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
- דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה החולבת של האוצר
לכן חשוב לי להדגיש כי שוק הדיור הפך ל'פרה החולבת' של קופת האוצר על גבם של רוכשי הדירות ובעלי חברות הבנייה, קבלנים ויזמים. המדינה גבתה בשנים האחרונות יותר מ-50 מיליארד שקל בכל שנה, משוק הדיור במיסים ומכירת קרקע, היא זו שמעלה בלי הספק את מחירי הקרקעות ויוצרת שרשרת שמגיעה לכל בית בישראל תרתי משמע. מעל חצי ממחיר כל דירה חדשה בישראל זורם ישירות לקופת המדינה. נכון, לכאורה זו הזדמנות לשפר את מצבה של הקופה הציבורית אבל כאן האבסורד.
