400 אלף שקל, מה עדיף? לקנות דירה או לשכור ולהשקיע בבורסה

ההחלטה האם לרכוש דירה או לגור בשכירות ולהשקיע את ההון בבורסה היא אחת השאלות הכי משמעותיות שאנשים שואלים את עצמם, במיוחד כשיש להם סכום התחלתי של כ-400 אלף שקל. זו לא רק שאלה של מספרים, אלא גם שאלה של אופי, סגנון חיים והעדפה אישית.

אם היינו פועלים כמו מחשב: רק לפי נוסחאות ותשואות - ייתכן שהתשובה הייתה פשוטה יותר. אבל רובנו לא כאלה. אנחנו פועלים גם לפי תחושות, פחדים, חינוך, לחצים סביבתיים ורגש. זה לא חסר היגיון, להפך - זה מה שהופך את כל הסיפור למורכב.

מי שלא רגיל להשקיע בבורסה, ומתחיל לראות את השוק נופל, עלול להיבהל ולמכור בדיוק כשצריך להחזיק. ואז לקנות בחזרה כשהכול מתאושש ויקר יותר. זו לא אשמתו, ככה פועל רגש. לכן, מי שאין לו ניסיון עם השקעות, או שקשה לו לראות את התיק שלו יורד בלי להגיב, צריך לשאול את עצמו בכנות אם הוא מתאים למסלול הזה.

בבורסה, כמו גם בנדל"ן, אין ערובה לרווח ויש תקופות של ירידות. מה שמייחד השקעה בבורסה הוא שכדי להרוויח, צריך לדעת להישאר יציב גם כשהשוק לא. לעומת זאת, רכישת דירה נותנת משהו אחר. לאו דווקא תשואה גבוהה יותר, אלא תחושת ביטחון. יש בית, יש קביעות ויש נכס מוחשי שאפשר לגור בו.

גם אם תשלמו עליו משכנתא של 30 שנה, זה שלכם. וזה משהו שלא קל לכמת במספרים. יחד עם זאת, צריך לומר ביושר: רכישת דירה עם משכנתא כזו היא התחייבות כבדה. זו התחייבות קבועה של אלפי שקלים בכל חודש, לכל תקופת חייכם הכלכליים הפעילים, ולעיתים גם מעבר לזה.

המינוף - בדירה מדובר על פי 4 מההון

ניקח דוגמה פשוטה: נניח והצלחתם לחסוך את הסכום הזה (400 אלף שקל). תוכלו לקנות דירה בשווי של 1.6. עם משכנתא של 1.2 מיליון, (בהנחה שיש לכם הכנסה קבועה של כ-18 אלף שקל ושגובה ההחזר החודשי יהיה כשליש מההכנסה הפנויה) ההחזר החודשי יהיה בסביבות 6-7 אלף שקל בחודש בקירוב. זאת בהתאם למסלול ולתנאי ההלוואה. אבל לצורך הפשטות - תחזירו לבנק בסוף התקופה (לאחר 30 שנה) מעל 2.5 מיליון שקל לאורך השנים.

מצד שני, צריך לזכור שמדובר על  דירה שלכם, ואם מחירי הדירות ימשיכו לעלות למשל בקצב ריאלי של 2% לשנה, השווי העתידי שלה עשוי להגיע ל-2.9-3 מיליון שקל. האלטרנטיבה היא לשכור דירה דומה ולשלם שכירות של כ-4.5-5 אלף שקל בחודש, ולהשקיע את ההפרש של כ-2-2.5 אלף שקל מדי חודש.

בנוסף, ההון ההתחלתי שלכם (400 אלף שקל) גם יושקע. אם תשקיעו בתיק מאוזן שמניב 3.5%-4% תשואה ריאלית נטו (בהתחשב באינפלציה של 2% בשנה) לאורך זמן, אתם עשויים להגיע אחרי 30 שנה לסכום מצטבר של כ-3.5-4 מיליון שקל.

ומה לגבי הטיימינג?

• סיוע ברכישת דירה - למי מגיע, איך בודקים? שאלות ותשובות
• גינדי החזקות תפצה רוכשים של דירה מיד שנייה

אבל פה נכנס עניין נוסף: טיימינג או בשמו הישראלי - תזמון. הרבה אנשים מנסים לתזמן את השוק, לקנות כשהשוק הזול ולמכור כשיקר. אבל זה כמעט בלתי אפשרי באופן עקבי. גם משקיעים מנוסים טועים בזה. כרגע, גם הבורסה וגם הנדל"ן לא ממש זולים - כך שאין כאן הזדמנות קלאסית.

לכן, מי שמבנה האישיות שלו לא מתאים לספוג ירידות זמניות, עדיף שייקח את זה בחשבון מראש. בסופו של דבר, זו לא רק שאלה של מספרים, אלא של התאמה אישית. אם אתם מעדיפים ודאות, נרתעים מסיכונים ומרגישים נוח יותר לדעת שיש לכם דירה בבעלות, אולי עדיף לכם לקנות.

מצד שני, אם אתם יכולים לנהל את הכסף שלכם בשקט, לא נבהלים מתנודתיות, ויש לכם הבנה בסיסית של שוק ההון - יכול להיות שדווקא שכירות והשקעה יתאימו לכם יותר. אין כאן תשובה אחת נכונה לכולם. גם לא בטוח שיש "מנצח". אבל אם בוחנים את שני המסלולים בצורה מפוכחת, עם הבנה של היתרונות, החסרונות והסיכונים - כל אחד יכול לבחור את מה שמתאים לו באמת.

מבינת המיסוי - עדיף לקנות דירה

יש גם פערים משמעותיים במיסוי, והם יכולים לשנות לגמרי את התוצאה הכלכלית. כשמשקיעים בשוק ההון, כל רווח ממוסה - בין אם ממניות, אג”ח או קרן סל. בדרך כלל ב-25% מס רווח הון ריאלי, כלומר בניקוי אינפלציה. אם למשל השקעתם 400 אלף שקל, ובתום התקופה צברתם רווח של 200 אלף שקל, תשלמו מס של 50 אלף שקל, ויישארו לכם רק 150 אלף רווח נטו במידה ומדד המחירים נשאר ללא שינוי.

לעומת זאת, מי שקונה דירה יחידה ומשפר דיור בהמשך, זכאי לפטור מלא ממס שבח. כל עוד מדובר בדירה היחידה בבעלותו והוא עומד בתנאים (כמו מגורים בדירה לפחות 18 חודשים, או מכירה לאחר תקופת המתנה של 4 שנים מהחזקה). זאת אומרת, העלייה בשווי הדירה - שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים, יכולה להיות רווח נקי לחלוטין ממס.

אבל זה לא כל הסיפור. גם הקנייה עצמה ממוסה. מי שקונה דירה ראשונה בישראל אמנם ישלם מס רכישה, אך רק על החלק שמעל לתקרה הפטורה (כיום כ-1.9 מיליון שקל). בדוגמה שלנו, אם הדירה שווה 1.6 מיליון שקל, לא תשלמו כלל מס רכישה. אבל אם תחליטו לרכוש דירה שנייה, בין אם כהשקעה או כי כבר יש לכם נכס -  שיעור מס הרכישה קופץ ומתחיל מ-8% משווי הדירה.

כלומר, תשלום של עשרות אלפי שקלים על עצם הקנייה. גם אם בעתיד תרצו להשכיר את הדירה שקניתם, תצטרכו לקחת בחשבון את המיסוי על שכר דירה. אבל צריך לזכור - קיים גם מנגנון של החזקה ב-2 דירות ללא תשלום מס בכלל. זאת כמובן אם אתם עומדים בתנאים שנקבעו בחוק.

באופן כללי - המיסוי בין השקעה בדירה לבין השקעה בשון ההון אינו סימטרי. והולך לקראת משקיעי הנדל"ן באופן מובהק. אבל חשוב לזכור שיחד עם כל זאת - שוק ההון יכול להניב תשואה גבוהה יותר, וכרוך בסיכון גבוהה יותר לעיתים. גם כאן - מנגנון הסיכוי- סיכון הוא מאוד נוכח. 

ומה קורה אם מתחרטים באמצע הדרך?

נניח שרכשתם דירה היום, ולאחר 5 שנים אתם נאלצים למכור. אולי בגלל מעבר לעיר אחרת, ירידה בהכנסות או שינוי בתא המשפחתי. האם העסקה עדיין משתלמת? לרוב, התשואה תהיה מוגבלת, כי בשנים הראשונות רוב תשלומי המשכנתא הולכים לריבית, ורק בהמשך הם מתחילים להפחית את הקרן.

כלומר, גם אם ערך הדירה עלה, הרווח שלכם נטו יהיה מצומצם יחסית. במיוחד אם לוקחים בחשבון את העלויות הנלוות למכירה: שמאי, עורך דין, תיווך, ואולי גם עלויות שיפוץ או שדרוג. מצד השני, מי ששוכר ומשקיע את כספו, יכול בכל שלב להחליט לשנות כיוון.

אם שוק ההון מתפקד טוב, אפשר להישאר במסלול. אם מתרחשת ירידת ערך או שינוי בנסיבות - אפשר לעצור את ההשקעה, למשוך חלק מהכסף (בהנחה שלא מדובר בקופות סגורות) ולעבור למסלול רכישת דירה או השקעה אחרת. בשוק ההון יש נזילות כמעט מיידית, מה שאין בנדל"ן.

השוכרים גם חוסכים בעלויות עסקה: הם לא משלמים מס רכישה, לא זקוקים לשמאי או עורך דין, לא משלמים תיווך בכל פעם שעוברים, ולא צריכים להתעסק ברישום בטאבו או התחייבויות חוזיות לטווח רחוק.

• המדינה תשפץ את הדירות - אבל הדיירים לא יבחרו את הקבלן
• משבר בהתחדשות העירונית? פסק דין חדש עלול להפוך פרויקטים ללא כלכליים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בשורה התחתונה - ההחלטה בין קניית דירה להשכרה והשקעה בבורסה תלויה לא רק במספרים, אלא גם במבנה האישיות, רמת הסיכון שתוכלו לשאת, וגמישות ההשקעה. המיסוי, הנזילות והתחייבות ארוכת הטווח הם גורמים קריטיים שיכולים להפוך החלטה אחת לרווחית - ואחרת לנטל.