
400 אלף שקל, מה עדיף? לקנות דירה או לשכור ולהשקיע בבורסה
מהן העלויות, מה הפוטנציאל לתשואה, אילו סיכונים קיימים - ואיך מבנה האישיות שלכם משפיע על הבחירה הכלכלית הגדולה של החיים; וגם - למה לא כדאי לנסות ולתזמן את השוק?
ההחלטה האם לרכוש דירה או לגור בשכירות ולהשקיע את ההון בבורסה היא אחת השאלות הכי משמעותיות שאנשים שואלים את עצמם, במיוחד כשיש להם סכום התחלתי של כ-400 אלף שקל. זו לא רק שאלה של מספרים, אלא גם שאלה של אופי, סגנון חיים והעדפה אישית.
אם היינו פועלים כמו מחשב: רק לפי נוסחאות ותשואות - ייתכן שהתשובה הייתה פשוטה יותר. אבל רובנו לא כאלה. אנחנו פועלים גם לפי תחושות, פחדים, חינוך, לחצים סביבתיים ורגש. זה לא חסר היגיון, להפך - זה מה שהופך את כל הסיפור למורכב.
מי
שלא רגיל להשקיע בבורסה, ומתחיל לראות את השוק נופל, עלול להיבהל ולמכור בדיוק כשצריך להחזיק. ואז לקנות בחזרה כשהכול מתאושש ויקר יותר. זו לא אשמתו, ככה פועל רגש. לכן, מי שאין לו ניסיון עם השקעות, או שקשה לו לראות את התיק שלו יורד בלי להגיב, צריך לשאול את עצמו
בכנות אם הוא מתאים למסלול הזה.
בבורסה, כמו גם בנדל"ן, אין ערובה לרווח ויש תקופות של ירידות. מה שמייחד השקעה בבורסה הוא שכדי להרוויח, צריך לדעת להישאר יציב גם כשהשוק לא. לעומת זאת, רכישת דירה נותנת משהו אחר. לאו דווקא תשואה גבוהה יותר, אלא תחושת
ביטחון. יש בית, יש קביעות ויש נכס מוחשי שאפשר לגור בו.
גם אם תשלמו עליו משכנתא של 30 שנה, זה שלכם. וזה משהו שלא קל לכמת במספרים. יחד עם זאת, צריך לומר ביושר: רכישת דירה עם משכנתא כזו היא התחייבות כבדה. זו
התחייבות קבועה של אלפי שקלים בכל חודש, לכל תקופת חייכם הכלכליים הפעילים, ולעיתים גם מעבר לזה.
המינוף - בדירה מדובר על פי 4 מההון
ניקח דוגמה פשוטה: נניח והצלחתם לחסוך את הסכום הזה (400 אלף שקל). תוכלו לקנות דירה בשווי של 1.6. עם משכנתא של 1.2 מיליון, (בהנחה שיש לכם הכנסה קבועה של כ-18 אלף שקל ושגובה ההחזר החודשי יהיה כשליש מההכנסה הפנויה) ההחזר החודשי יהיה בסביבות 6-7 אלף שקל בחודש בקירוב. זאת בהתאם למסלול ולתנאי ההלוואה. אבל לצורך הפשטות - תחזירו לבנק בסוף התקופה (לאחר 30 שנה) מעל 2.5 מיליון שקל לאורך השנים.
מצד שני, צריך לזכור שמדובר על דירה שלכם, ואם מחירי הדירות ימשיכו לעלות למשל בקצב ריאלי של 2% לשנה, השווי העתידי שלה עשוי להגיע ל-2.9-3 מיליון שקל. האלטרנטיבה היא לשכור דירה דומה ולשלם שכירות של כ-4.5-5
אלף שקל בחודש, ולהשקיע את ההפרש של כ-2-2.5 אלף שקל מדי חודש.
בנוסף, ההון ההתחלתי שלכם (400 אלף שקל) גם יושקע. אם תשקיעו בתיק מאוזן שמניב 3.5%-4% תשואה ריאלית נטו (בהתחשב באינפלציה של 2% בשנה) לאורך זמן, אתם עשויים להגיע אחרי 30 שנה לסכום מצטבר
של כ-3.5-4 מיליון שקל.
ומה לגבי הטיימינג?
אבל פה נכנס עניין נוסף: טיימינג או בשמו הישראלי - תזמון. הרבה אנשים מנסים לתזמן את השוק, לקנות כשהשוק
הזול ולמכור כשיקר. אבל זה כמעט בלתי אפשרי באופן עקבי. גם משקיעים מנוסים טועים בזה. כרגע, גם הבורסה וגם הנדל"ן לא ממש זולים - כך שאין כאן הזדמנות קלאסית.
לכן, מי שמבנה האישיות שלו לא מתאים לספוג ירידות זמניות, עדיף שייקח את זה בחשבון מראש. בסופו
של דבר, זו לא רק שאלה של מספרים, אלא של התאמה אישית. אם אתם מעדיפים ודאות, נרתעים מסיכונים ומרגישים נוח יותר לדעת שיש לכם דירה בבעלות, אולי עדיף לכם לקנות.
מצד שני, אם אתם יכולים לנהל את הכסף שלכם בשקט, לא נבהלים מתנודתיות, ויש לכם הבנה בסיסית
של שוק ההון - יכול להיות שדווקא שכירות והשקעה יתאימו לכם יותר. אין כאן תשובה אחת נכונה לכולם. גם לא בטוח שיש "מנצח". אבל אם בוחנים את שני המסלולים בצורה מפוכחת, עם הבנה של היתרונות, החסרונות והסיכונים - כל אחד יכול לבחור את
מה שמתאים לו באמת.
מבינת המיסוי - עדיף לקנות דירה
יש גם פערים משמעותיים במיסוי, והם יכולים לשנות לגמרי את התוצאה הכלכלית. כשמשקיעים בשוק ההון, כל רווח ממוסה - בין אם ממניות, אג”ח או קרן סל. בדרך כלל ב-25%
מס רווח הון ריאלי, כלומר בניקוי אינפלציה. אם למשל השקעתם 400 אלף שקל, ובתום התקופה צברתם רווח של 200 אלף שקל, תשלמו מס של 50 אלף שקל, ויישארו לכם רק 150 אלף רווח נטו במידה ומדד המחירים נשאר ללא שינוי.
לעומת זאת, מי שקונה דירה יחידה ומשפר דיור בהמשך,
זכאי לפטור מלא ממס שבח. כל עוד מדובר בדירה היחידה בבעלותו והוא עומד בתנאים (כמו מגורים בדירה לפחות 18 חודשים, או מכירה לאחר תקופת המתנה של 4 שנים מהחזקה). זאת אומרת, העלייה בשווי הדירה - שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים, יכולה להיות רווח נקי לחלוטין ממס.
אבל זה לא כל הסיפור. גם הקנייה עצמה ממוסה. מי שקונה דירה ראשונה בישראל אמנם ישלם מס רכישה, אך רק על החלק שמעל לתקרה הפטורה (כיום כ-1.9 מיליון שקל). בדוגמה שלנו, אם הדירה שווה 1.6 מיליון שקל, לא תשלמו כלל מס רכישה.
אבל אם תחליטו לרכוש דירה שנייה, בין אם כהשקעה או כי כבר יש לכם נכס - שיעור מס הרכישה קופץ ומתחיל מ-8% משווי הדירה.
כלומר, תשלום של עשרות אלפי שקלים על עצם הקנייה. גם אם בעתיד תרצו להשכיר את הדירה שקניתם, תצטרכו לקחת בחשבון את המיסוי על שכר דירה.
אבל צריך לזכור - קיים גם מנגנון של החזקה ב-2 דירות ללא תשלום מס בכלל. זאת כמובן אם אתם עומדים בתנאים שנקבעו בחוק.
באופן כללי - המיסוי בין השקעה בדירה לבין
השקעה בשון ההון אינו סימטרי. והולך לקראת משקיעי הנדל"ן באופן מובהק. אבל חשוב לזכור שיחד עם כל זאת - שוק ההון יכול להניב תשואה גבוהה יותר, וכרוך בסיכון גבוהה יותר לעיתים. גם כאן - מנגנון הסיכוי- סיכון הוא מאוד נוכח.
ומה קורה אם מתחרטים באמצע הדרך?
נניח שרכשתם דירה היום, ולאחר 5 שנים אתם נאלצים למכור. אולי בגלל מעבר לעיר אחרת, ירידה בהכנסות או שינוי בתא המשפחתי. האם העסקה עדיין משתלמת? לרוב, התשואה תהיה מוגבלת, כי בשנים הראשונות
רוב תשלומי המשכנתא הולכים לריבית, ורק בהמשך הם מתחילים להפחית את הקרן.
כלומר, גם אם ערך הדירה עלה, הרווח שלכם נטו יהיה מצומצם יחסית. במיוחד אם לוקחים בחשבון את העלויות הנלוות למכירה: שמאי, עורך דין, תיווך, ואולי גם עלויות שיפוץ או שדרוג. מצד השני,
מי ששוכר ומשקיע את כספו, יכול בכל שלב להחליט לשנות כיוון.
אם שוק ההון מתפקד טוב, אפשר להישאר במסלול. אם מתרחשת ירידת ערך או שינוי בנסיבות - אפשר לעצור את ההשקעה, למשוך חלק מהכסף (בהנחה שלא מדובר בקופות סגורות) ולעבור למסלול רכישת דירה או השקעה
אחרת. בשוק ההון יש נזילות כמעט מיידית, מה שאין בנדל"ן.
השוכרים גם חוסכים בעלויות עסקה: הם לא משלמים מס רכישה, לא זקוקים לשמאי או עורך דין, לא משלמים תיווך בכל פעם שעוברים, ולא צריכים להתעסק ברישום בטאבו או התחייבויות חוזיות לטווח רחוק.
- צניחה חופשית: מכירת הדירות החדשות בשפל של שני עשורים
- פינוי בינוי בראשון לציון: מצלאוי תבנה שלושה מגדלים ברחוב ויתקין
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
בשורה התחתונה - ההחלטה בין קניית דירה להשכרה והשקעה בבורסה תלויה לא רק במספרים, אלא גם במבנה האישיות, רמת הסיכון שתוכלו לשאת, וגמישות ההשקעה. המיסוי, הנזילות והתחייבות ארוכת הטווח הם גורמים קריטיים שיכולים להפוך החלטה אחת לרווחית - ואחרת לנטל.
- 26.דירה זה לא בורסה 06/07/2025 18:33הגב לתגובה זובורסה זה עודפי כספים.מי יכול לישון כאשר הוא גר בשכירות והכסף בבורסה בתקופה לא טובה צריך להיות עם ביצים וכנראה בסוף הבורסה תנצח אם תידע לברוח בזמן ולא תחפש עוד 100000
- 25.אנונימי 04/07/2025 18:03הגב לתגובה זוברור שלא. עדיף שכירות והשקעה במדדים לכמה שנים קדימה ולחיות בשקט. היחס של גובה משכנתא מול גובה הדירה מול שכר 18לא ריאלי והגיוני
- 24.מכרתי בית הכסף בבנק מקבלמאה אלף לשנה חי בתאילנד זה מיליון באט מספיק לאכול לבלות שנה והכסף מף עושה כ (ל"ת)יוספון התאילנדי 04/07/2025 15:09הגב לתגובה זו
- אתה רווק (ל"ת)יוס 04/07/2025 18:04הגב לתגובה זו
- 23.לקנות בקריית ים בהתחדשות ליד הים ההשבחה מצוינת רח יוספטל 400 מטר מהים מחירי ריצפה (ל"ת)אנונימי 04/07/2025 10:02הגב לתגובה זו
- 22.אנונימי 04/07/2025 05:19הגב לתגובה זוהיום הייתי לוקח משכנתא ב350 אלף שח וב50 אלף הנותרים הייתי בונה תיק השקעות בסיכון גבוה מאוד 50% מזומן ו50% מניות צמיחה קרנות ממונפות.
- וואוו איזה אסטרטגיה (ל"ת)יוס 04/07/2025 18:10הגב לתגובה זו
- 21.אבי סגל 04/07/2025 05:12הגב לתגובה זוכתבה מלאה עם אם ואם ואם. לא מצאתי את הידיים והרגליים
- 20.אנונימי 03/07/2025 20:15הגב לתגובה זועל ניירות ערך בבנק גובים גם דמי ניהול תיק ניירות ערך כל רבעון
- 19.אנונימי 03/07/2025 18:15הגב לתגובה זולנעול על רבית קבועה לא משתנה עם מינוף של 70% משתלם בהחזר חודשי סביר שנשחק עם האינפלציה
- 18.אנונימי 03/07/2025 17:31הגב לתגובה זומי זה מה קרה מה אתה רוצה
- 17.שלומי 03/07/2025 00:47הגב לתגובה זואפשר היה לקצר את הכתבה הזאת לרבע ושתהיה יותר ברורה
- 16.אאא 02/07/2025 22:30הגב לתגובה זוישן בלילה כשטראמפ מצייץ איזו שטות
- אנונימי 06/07/2025 18:29הגב לתגובה זויש קרנות נאמנות לכל רמת סיכון.
- רק שכירות 03/07/2025 13:51הגב לתגובה זואני סוחר אגרסיבי מאוד רק תעודות ממונפות. יש לי תיק היום בשווי בערך 550k$ ולא מחזיק דירה.לפני שנתיים זה היה 250kבנובמבר 24 זה היה 530לפני חודשיים ירד ל300. נשמנו עם עיניים עצומות..לאחרונה חזרנו לשווי של 550. ונשחקתי בדרך לפחות 10% בגלל המינוף.ממשיך בשיטתי.. מעדיף פי כמה על נדלן . ואני מומחה ועובד בנדלן..
- צריך גם לישון טוב בלילה (ל"ת)אנונימי 03/07/2025 16:48
- אני עם 3 מיליון במדדי ארהב וישן כמו תינוק (ל"ת)אנונימיח 03/07/2025 09:56הגב לתגובה זו
- 15.רק לקנות! חד משמעית (ל"ת)אנונימי 02/07/2025 21:46הגב לתגובה זו
- למה נשמע הגיוני 6500 משכנתא על דירה 1.6 (ל"ת)יוס 04/07/2025 18:12הגב לתגובה זו
- 14.עמוס 02/07/2025 20:45הגב לתגובה זורק מבקש להבין היכן יש דירה ב400000
- הסבירו בכתבה. זה ההון העצמי ואז לוקחים משכנתא (ל"ת)אנונימי 03/07/2025 00:44הגב לתגובה זו
- 13.דירה היא השקעה גרועה. 02/07/2025 18:46הגב לתגובה זובהרצליה ובתל אביב מחירי הדירות ימשיכו לרדת בשנתיים הבאות.מי שיש לו דירה להשקעה עדיף לו למכור.מי שאין לו דירה עדיף להשכיר דירה.
- 12.אנונימי 02/07/2025 17:37הגב לתגובה זוקשה לאמוד יכולת עמידה במפולות שתמיד באות. קשה לבדוק כל יום בבורסה מה המצב. זו השתעבדות לכל החיים. אתה לא בודק כל יום מה מחיר הדירה. להיתקע בגיל מבוגר בלי דירה משלך זו צרה צרורה. בסוף זה נכס מוחשי מול כסף נייר. ואפילו אם החישוב הקר יראה יתרון לבורסה נבון יהיה לקנות דירה.
- 11.המס על הבורסה ממש גבוהה! (ל"ת)בני 02/07/2025 17:37הגב לתגובה זו
- אם אתה שכירעצמאי בישראל אתה משלם מס ממוצע גבוה משמעותית ממס רווחי הון (ל"ת)אני 04/07/2025 18:53הגב לתגובה זו
- 10.שמש 02/07/2025 16:56הגב לתגובה זולא למדנו כלום 1983 2025
- 9.איפה אפשר לקנות דירה ב1.6 מיליון (ל"ת)הקמצן 02/07/2025 16:19הגב לתגובה זו
- אנונימי 04/07/2025 08:09הגב לתגובה זוב2027
- אור עקיבא באר שבע עפולה ערד קריות כל השטחים (ל"ת)העובדות 02/07/2025 16:29הגב לתגובה זו
- פחח המדינה זה גדרה עד חדרה (ל"ת)אנונימי 03/07/2025 12:03
- 8.אנונימי 02/07/2025 16:16הגב לתגובה זוהשקעה בנדלן כפי שהוצגה בדוגמא כרוכה בהוצאות של כסף נוסף מהכיס בכל חודש החזר משכנתא גבוה מדי השכירות המתקבלים מהדיירים והוצאות קנייה ומכירה של עוד כמה עשרות אלפי שקלים במקרה הטוב. זה שונה מהשקעה של 400 אלף של שגר ושכח בשוק ההון. אם משקיעים סכום זהה בשוק ההון ההפרשים נהיים קטנים יותר
- 7.אין שאלה השקעה ראשונה רק נדלן!!! (ל"ת)כריש 02/07/2025 16:11הגב לתגובה זו
- 6.בועת הנדלנ 02/07/2025 15:36הגב לתגובה זותוך שנתיים מחירי הדירות בהרצליה תל אביב וגבעתיים ירדו למתחת ל 30 אלף שקל למטר.עשרות אלפי קפלניסטים מוכרים דירה ועוברים לחול.עשרות אלפי דירות בתל אביב מוצעות למכירה ואין קונה.
- אנונימי 03/07/2025 07:22הגב לתגובה זותהיה בטוח שעוד רבים יעזבו.מי יממן אתכםמי יטפל בכל במרפאות ובתי החוליםYour wish is our command בהצלחה לכם
- חחחחח 02/07/2025 19:03הגב לתגובה זוהמחירים יורדים כמו שלטוקבקיסטים פה יש דירה בבעלותם חחחחחחחחחחחחחחחח
- 5.pan 02/07/2025 15:29הגב לתגובה זולפחות חלק מהפיקדונות עדיף שינוטבו לבורסה דרך הקרנות מניתיות עכשיו!5% ממוצע חודשי לפחות
- 4.יהוואי 02/07/2025 15:09הגב לתגובה זוונכנסתי לבורסה. השם ירחם.
- 3.תודה רבה (ל"ת)אנונימי 02/07/2025 14:54הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 02/07/2025 14:51הגב לתגובה זודירה ב1.6 מצריכה משכנתא של 1.2 זאת דירה שלא מחזירה עלות מלאה של משכנתא ודמה משקיע בהפסד כבר מהתחלה
- אנונימי 02/07/2025 16:14הגב לתגובה זולא מלמד ולא מחנך אפחד.דבר אחד אומר.מי שלא מבין מימון ולא מבין סיכון ביחס לתשואה שילך ללמוד.נשמע פשוט. כן. למי שפרופסור שמנתח מוח ניתוח מוח הוא פשוט. אז אחרי שתדברי את השפה תבואי. נפתח לך תמוח לרעיונות חדשים. בינתיים אדם סביר יניח שאתם ילדים צעירים לא מהתחום ובכלל. סאקרים של עדר!
- 1.אנונימי 02/07/2025 14:46הגב לתגובה זואני מאוד מאוד מתרשם מהרכבים ומהחופשות סקי שלכם. אבל פחות מתייחס לבכי שלכם כל פעם על מחירי השכירות.
- מיכה 02/07/2025 18:58הגב לתגובה זואתה בטח גר באוהל וכותב בטלפון תגובה שמצאת כתובה על אריזת הבזוקה שיש לך לארוחת ערב