לוד דירה להשכיר
צילום: Arceffect

שוק השכירות עומד להשתנות? לפי הממשלה - המהפכה בדרך

שר הבינוי והשיכון חיים כץ מקדם טיוטת החלטת ממשלה ראשונה מסוגה, שכוללת יעד של 40 אלף דירות להשכרה, הקמת יחידה ייעודית, חיזוק חברת "דירה להשכיר" ותמריצים ליזמים; כעת המצב בשטח הוא של סביבת ריבית גבוהה ויזמים אשר מהססים לגשת למכרזי שכירות ארוכת טווח. האם זה צפוי להשתנות?


צלי אהרון | (21)


בעקבות ההתקדמות במתווה להסכמי הגג עם הרשויות המקומיות, שר הבינוי והשיכון חיים כץ ממשיך ביוזמות הרפורמה בענף הדיור. הפעם עם תכנית רחבת היקף להסדרת שוק השכירות בישראל.

טיוטת החלטת ממשלה חדשה שגיבש משרדו נשלחה לאחרונה לאישור משרדי הממשלה, והיא כוללת שורה של צעדים שעתידים לשנות את תמונת השוק - שמשרת היום כשליש מהציבור, אך מתנהל ללא מדיניות ברורה או פיקוח אפקטיבי.


רקע על שוק השכירות

למעלה מ-2 מיליון ישראלים גרים בדירות שכורות. והשוק כולו מגלגל מדי שנה כ-46 מיליארד שקל. למרות המספרים הגבוהים, שוק השכירות בישראל סובל מהזנחה מתמשכת: אין גוף ממשלתי שמנהל אותו באופן סדור, אין רגולציה אפקטיבית על חוזים, אין מספיק היצע מסודר לשכירות ארוכת טווח.

היזמים הפרטיים מעדיפים כמעט תמיד לבנות ולמכור, ולא להשכיר - והסיבה: המודל העסקי של שכירות לטווח ארוך בישראל פשוט לא משתלם בתנאי השוק הנוכחיים.

סביבת הריבית הגבוהה, המחסור בתמריצים כלכליים אמיתיים, והיעדר יציבות רגולטורית, הרחיקו את היזמים ממכרזים ייעודיים לשכירות ארוכת טווח בעשור האחרון.



השחקניות בתחום


כיום, חברת 'דירה להשכיר' היא השחקנית המרכזית בתחום השכירות ארוכת הטווח בישראל. מדובר בחברה ממשלתית שהוקמה במטרה לפתח שוק מוסדי להשכרה, והיא מקדמת כיום עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, בין אם בייזום ישיר ובין אם בשיתוף עם יזמים פרטיים.

לצידה, פועלות גם מספר חברות פרטיות שבחרו להתמקד בנדל"ן להשכרה כמודל עסקי: בין הבולטות ניתן לציין את 'אזורים ליווינג', זרוע ההשכרה של קבוצת אזורים, ועוד חברות כמו שיכון ובינוי: שפועלת בלוד בתחום זה, פרשקובסקי: שתקים בשדה דב דיור לטווח ארוך ועוד. עם זאת, היקף הפעילות בשוק הפרטי עדיין מוגבל יחסית, ורוב החברות היזמיות הגדולות בישראל אינן רואות בתחום זה פעילות ליבה, בין היתר בשל חוסר הכדאיות הכלכלית בתנאי השוק הנוכחיים.


מה כוללת התכנית החדשה?

הטיוטה גובשה על ידי מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, בשיתוף עם משרד האוצר, משרד הפנים, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, ונציגי המגזר הפיננסי והיזמי, והיא כוללת הקמה של יחידה ייעודית לניהול שוק השכירות.

מדובר על גוף מקצועי בתוך משרד הבינוי שיהיה אחראי על איסוף נתונים, קביעת מדיניות, תמרוץ פרויקטים ופיקוח כולל. קביעת יעד לאומי לשנת 2030 הכולל שיווק של 40 אלף דירות חדשות להשכרה.

גם על ידי המדינה וגם באמצעות יזמים פרטיים - חיזוק חברת "דירה להשכיר", החברה הממשלתית שמקדמת כיום כ-17.3 אלף דירות וצפויה להרחיב משמעותית את פעילותה וסמכויותיה.

תמריצים כלכליים ליזמים בדמות הקלות מיסוי, הנחות במחיר הקרקע והטבות רגולטוריות שיאפשרו הפיכת פרויקטים להשכרה לאטרקטיביים מבחינה כלכלית, קידום פתרונות מגורים חדשניים כמו פרויקטים של דיור שיתופי, מתחמים ייעודיים להשכרה ודירות קטנות עם שטחים משותפים, בהתאם לשינויים באורח החיים של הדיירים.

הקמת מנגנוני פיקוח ואכיפה שיבטיחו שמירה על איכות הדירות, חוזים מסודרים, זכויות שוכרים ואכיפה אפקטיבית בשטח, וכן הקמת צוות בין משרדי בהשתתפות משרדי האוצר, הפנים, רמ"י ומינהל התכנון, שיבחן דרכים להרחבת היצע הדירות, לניצול שטחים חומים ולייעוד אזורים להשכרה בתוכניות מתאר עירוניות.




האם זו תהיה נקודת המפנה?


במשרד הבינוי מאמינים שכן: "דירה היא צורך בסיסי, ומדינת ישראל מחויבת להבטיח קורת גג ראויה לכל אזרחיה", אמר השר חיים כץ. לדבריו, זהו תיקון עיוות היסטורי: "אנחנו נדרשים לנהל את שוק השכירות באחריות, לא להשאיר אותו כאוטי ובלתי נגיש לצעירים, סטודנטים ומשפחות".

אלא שבקרב גורמים בענף שוררת מידה של סקפטיות. גם יזמים שהביעו נכונות עקרונית לפעול בתחום, מודים שהבעיה המרכזית היא לא הרצון, אלא המספרים. כל עוד הריבית תישאר גבוהה והתשואות בפרויקטים לשכירות יעמדו על 2%-3%  בלבד, אזי לא תירשם נהירה של יזמים לתחום.

מצד שני, קיים כאן שינוי גישה מהותי מצד המדינה: הכרה בכך ששכירות היא לא "שלב בדרך לדירה", אלא פתרון מגורים לגיטימי ויעיל עבור חלקים נרחבים מהאוכלוסייה: צעירים, גרושים, סטודנטים, אוכלוסיות מוחלשות ואפילו משפחות עם ילדים.

זו גם הזדמנות למדינה לתכנן מחדש את השוק: לא עוד שכירות מזדמנת, אלא מערך מוסדר, מפוקח ובעל יציבות, בדומה למודלים שמקובלים באירופה, בארצות הברית ובקנדה. אם המהלך יצלח, הוא לא רק יסייע להקלת מצוקת הדיור, אלא גם יכניס לישראל סטנדרט חדש של מגורים בשכירות: עם שירות, תחזוקה, חוזים ברורים ובעיקר יציבות לטווח ארוך.

ועוד דבר, זו הפעם הראשונה שבה המדינה מנסה להסתכל על שוק השכירות כענף לגיטימי ומנוהל - ולא כפתרון זמני בלבד. אבל כדי שהתכנית תצליח, יהיה צורך בתמרוץ אמיתי של היזמים, במיוחד לאור סביבת הריבית הגבוהה שעדיין שוררת במשק וגורמת ליזמים להירתע ממכרזים אלה.

לכן הצלחתה של התכנית תלויה בשאלה האם הממשלה תדע לייצר תנאים כלכליים ראויים שיחזירו את היזמים לתמונה - ויביאו את השינוי המיוחל. אם ההצעה תאושר ותיושם, מדובר בשינוי עומק היסטורי. עבור השוכרים מדובר בבשורה אמיתית שיכולה לשפר את תנאי המגורים, להוסיף היצע איכותי ולהבטיח חוזים הוגנים ודירות מתוחזקות, עבור היזמים זו עשויה להיות הזדמנות פוטנציאלית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


ומה לגבי מחירי השכירות?


למרות ההבטחות להגדלת ההיצע, ספק אם המהלך הממשלתי יביא לירידת מחירים בשוק השכירות, לפחות לא עבור כולם. מרבית הפרויקטים שיוקמו צפויים להיות מדורגים במחירים בינוניים-גבוהים, מה שייצר אמנם שוק שכירות איכותי ומפוקח יותר, אך לא בהכרח נגיש לכלל הציבור, ובעיקר לא לשוכרים מהעשירונים הנמוכים.

גם בהשוואה לעולם, ישראל נותרה מאחור: במדינות רבות באירופה ובצפון אמריקה, שכירות ארוכת טווח נחשבת לפתרון מגורים קבוע ומוסדר, עם חוזים ברורים, פיקוח מחירים, תמריצים ממשלתיים ושירותים נלווים.  בגרמניה, למשל, כמחצית מהאוכלוסייה שוכרת דירות לאורך כל חייה, לעיתים באותו בניין - בתנאים יציבים ובביטחון מלא.

בישראל, לעומת זאת, כל שוכר חשוף כמעט לחלוטין לשיקול דעתו של המשכיר, ללא סטנדרט אחיד וללא רשת הגנה ממשית. אם אכן תוקם יחידה ייעודית ותתגבש מדיניות לאומית כוללת, אחד האתגרים המרכזיים יהיה להסדיר גם את הצד המשפטי של השוק: עם חוזים ברורים, כללי תחזוקה, מנגנוני פינוי מסודרים והגנה על זכויות השוכר.

כיום, שוק השכירות בישראל הוא לא רק יקר - אלא גם פרוץ, מבלבל ובלתי צפוי, ומדי שנה מוגשות בו אלפי תביעות קטנות על רקע חוזים לקויים, תחזוקה רשלנית או מחלוקות בין דיירים למשכירים.

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 16.
    אבי. 10/07/2025 01:20
    הגב לתגובה זו
    איזה טווח ארוך ואיזה נעליים.רוב השוכרים צעירים ודורשים תחנות יציאה בטרם החוזה מסתיים.בעלי דירות דורשים גם כן הדדיות.לכן המבוגרים מועדפים כי הם פחות ניידים.
  • 15.
    הומלס 09/07/2025 23:09
    הגב לתגובה זו
    כאשר הממשלה רוצה לנהל את שוק השכירות תהיו בטוחים שהמחירים הולכים לעלות. ממשלות ישראל לדורותייהם לא הצליחו לנהל את שוק הדירות למגורים אז מדוע הם חושבים שבעץ השכירות הם יצליחו טוב יותר נשגב מבינתי
  • 14.
    ישראלי שפוי 09/07/2025 14:37
    הגב לתגובה זו
    איך נלחמים בכלכלה חופשית ומקדמים דיכוי כלכלי סוציאליסטי עבשמשמיצים את החופשי כפרוע כאוטי מבלבל ואת הדיכוי הכלכלי כמסודר מפוקח צפוי מוסדר.אבל חרא זה חרא. תשאלו כל ניצול של קומוניזם
  • 13.
    אנונימי 09/07/2025 10:10
    הגב לתגובה זו
    פשוט בעלי הדירות הם בודדים. אנשים רגילים וקל להשליך עליהם בוץ.
  • 12.
    כץ כץ 09/07/2025 08:46
    הגב לתגובה זו
    מחלקות הפרסום אצל הכלומניקים מתחילות להוציא מנשרים בקצב מתגבר המבטיחים עתיד טוב יותר לעמך שכרגיל קונים הכל וביוקר .....!!!
  • 11.
    אנונימי 08/07/2025 19:30
    הגב לתגובה זו
    הפשע נגד החילים והצעירים ממשיך חיבים להעניש את מי שעשה ועושה את זה לשעבד את ילדינו למחזקי דירות למניהם זה פשע הכי גרוע
  • 10.
    נלחמו במשכירי הדירות במשך שנים אז מה הפלא שחסרות דירות להשכרה טיפשים (ל"ת)
    ציון ירושלים 08/07/2025 18:37
    הגב לתגובה זו
  • נכון ועוד 09/07/2025 17:37
    הגב לתגובה זו
    ומימון יוצאות מגדר הרגיל ליזמים שקנו מקבצי דירותימשיכו ככה ולא יהיו בכלל דירות להשכרה הממשלה עדיין לא למדה שכמה שמתערבת ומפקחת ככה מקלקלתלא נורא שכד יזנק בעקבות כול התערבות...
  • 9.
    אריק בר 08/07/2025 17:01
    הגב לתגובה זו
    להגביל את התיווך. להפסיק את שוד התיווך מייד.
  • 8.
    אנונימי 08/07/2025 16:59
    הגב לתגובה זו
    לקחת חודש שכירות כתיווך זה שוד על מעוטי יכולת
  • 7.
    אנונימי 08/07/2025 16:53
    הגב לתגובה זו
    הגיע הזמן שתבינו שהכל בלוף אחד גדול המדיניות של כל הממשלות פה היא לא להשכרה אלא רק למכירה כדי לנטרל את היכולת הקלה של האנשים או המשפחות שרוצים להתקפל מכאן כשמחליטים על הגירה וזאת האמת וכל הסיפורים האחרים זה בולשיט אחד גדול
  • 6.
    אלי הרוש 08/07/2025 10:55
    הגב לתגובה זו
    כמה הבטחות שווא אפשר להכיל נוריד את יוקר המחיה ......נוריד את מחירי הדיור ....נוריד את מחיר הגז והחשמל ..נקפיא את המשכנתאות .. נשכלל את שוק ההון ...אוסף של כלומניקים . בוזזים את הקופה ומספרים סיפורי סבא וסבתא התרגלו לנפח בלונים ולטוס מפה לשם וחזרההציבור צריך להעניש את מי שנכשל במשימה
  • 5.
    אבי ס 08/07/2025 10:55
    הגב לתגובה זו
    שמתם לב כיצד הממשלה עושה שמיניות באוויר כדי לתמרץ חברות להשכרה אבל כאשר זה מגיע למשכיר הפרטי היא עושה לו את המרור !!! היכן ההיגיון ככה !! עיניהם רעה כאשר המשכיר הוא אדם פרטי שאינו מבקש דבר מהמדינה ...כאשר זה מגיע לחברת השכרת היא תפצה אותה במיליונים ...אם זה בזמן הבניה אם זה במס מופחת על הכנסות ואם זה במס שבח ....
  • 4.
    אנונימי 08/07/2025 09:40
    הגב לתגובה זו
    שמגיע להם גם חרדים צריכים מרום לגור אבל מה עם שאר האוכלוסיה
  • 3.
    אנונימי 08/07/2025 08:56
    הגב לתגובה זו
    שוק הבנייה והדיור בארץ כבר סובל מעודף רגולציה מסיבי בהשוואה למדינות העולם. תוציאו את מדינת ישראל מחוץ לשוק הזה לחלוטין היה מלא מלא היציע תוך מעט מאוד זמן
  • 2.
    יעלי 08/07/2025 04:37
    הגב לתגובה זו
    עשרות אלפי קפלניסטים מיואשים עוזבים את העיר תל אביב.הקפלניסטים כבר מבינים שנתניהו הוא ראש הממשלה עד שנת 2034.עשרות אלפי דירות ריקות ללא קונה בעיר תל אביב.אנשים מסרבים לקבור את עצמם תחת משכנתא לקנות דירה שמחירה יורד.
  • 1.
    אנונימי 07/07/2025 16:01
    הגב לתגובה זו
    את הסיסמאות האלה אנחנו שומעים כמה עשורים זה לא כלכלי לבנות דירות להשכרה בישראל העלויות גבוהות מהתשואה
  • אנונימי 07/07/2025 22:47
    הגב לתגובה זו
    אם לא כלכלי אז למה כולם קונים ומשכירים
  • כול מיני סיבות גם רגשיות גם ירושות וגם כתכנון לצאצאים (ל"ת)
    תושב 09/07/2025 17:38
  • מטעמים ריגשיים. (ל"ת)
    אנונימי 09/07/2025 10:11
  • אנונימי 08/07/2025 09:18
    לרוב המשכנתא הרבה יותר גבוהה מהשכירות שמקבלים אצלי למשל יש הפרש של 4 אלף שאני מוסיפה למשכנתא אחרי קיזוז השכירות ....
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.