מימון ישיר נדל"ן ומשכנתאות, חברת הבת של מימון ישיר בתחום האשראי לדיור, השלימה את האיגוח השני בתולדותיה, בהיקף כולל של כ-467 מיליון שקל. העסקה התבצעה באמצעות הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים, וכללה שתי סדרות אג"ח מרכזיות: סדרה א'  בהיקף של כ-282 מיליון שקל בריבית צמודה למדד של 5.25%, וסדרה ב' בהיקף של כ-155 מיליון שקל בריבית משתנה המבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 3.3%, ללא הצמדה. שתי הסדרות דורגו בדירוג גבוה (P) Aa1.il על ידי מידרוג.

במסגרת העסקה, נרשם ביקוש גבוה מצד גופים מוסדיים שהביעו כוונה להשתתף ברכישת אגרת החוב העיקרית (סדרה 2), המהווה את השכבה הבכירה, בהיקף של 462 מיליון שקל. שכבה משנית הונפקה למימון ישיר נדל"ן משכנתאות כחלק מהמדיניות לשמור על הלימה בין האינטרסים של החברה לבין אלו של המשקיעים. בנוסף, שתי שכבות נחותות הונפקו לצדדים שלישיים.

הנתונים הללו מציבים את ההנפקה כעסקה רווחית גם למשקיעים, שנהנים מהתשואות הגבוהות יחסית בסביבת ריבית בסיס גבוהה, וגם לחברה, שמדווחת על רווח נקי חזוי של 19 עד 23 מיליון שקל לבעלי המניות בעקבות העסקה. 

במילים אחרות, מימון ישיר מכרה את החלק המדובר בתיק ההלוואות ובכך ניתקה את עצמה מהסיכון ומהאפסייד של התיק, וקיבעה לעצמה רווח. המשקיעים שרכשו את איגרות החוב מקבלים את התשלומים ישירות מהלקוחות, כך שמימון ישיר לא מושפעת משינוי הריבית או המדד, הריבית הממוצעת על ההלוואות אותן מציעה מימון ישיר עומדת על כ-8.2%. לוח הסילוקין של האג"ח אינו קבוע, אלא מתבסס על קצב ההחזרים בפועל, בהתאם למבנה של איגוח מסוג Pass-Through. החברה מעריכה שהרווח הנקי מהעסקה יעמוד על כ-19 עד 23 מיליון שקל כאשר צד ההכנסה בחישוב הוא ודאי, אבל צד ההוצאה כולל אומדן של עלויות תפעול עתידיות ולכן מדובר בהערכה ולא ברווח חשבונאי מדויק בשלב זה.

• מימון ישיר: "צופים שיפור משמעותי בשנה הבאה"
• הרווח הנקי של מימון ישיר צנח בכ-40% בשל מבצע עם כלביא
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בתוך מבנה האיגוח שולבה שכבה משנית שנותרה בבעלות מימון ישיר עצמה, והסיבה לדברי החברה היא מחויבות לאיכות תיק הנכסים ושמירה על הלימה בין אינטרסים של בעלי החוב לחברה עצמה. בנוסף, הונפקו שכבות נחותות נוספות לצדדים שלישיים.

התיק המאוגח כולל הלוואות צמודות מדד לצד הלוואות בריבית משתנה, והמבנה הכפול של סדרות האג"ח מאפשר התאמה למאפייני הסיכון והריבית של כל רכיב. התזרים מפירעון ההלוואות מהווה את המקור הבלעדי להחזר האג"ח, בהתאם למודל Pass-Through, מנגנון החזר שבו תזרים ההחזר שמתקבל מהלווים עובר ישירות למחזיקי האג"ח, לאחר שהתפעול נותר בידי מימון ישיר משכנתאות בתשלום קבוע.

מנכ"ל מימון ישיר, ערן גולן, התייחס לעסקה ואמר: "השלמת מהלך איגוח שני, לצד המענה החיובי שהתקבל מהשוק המוסדי, משקפים את האמון שרוחשים הגופים המוסדיים למימון ישיר, גוף מוביל וותיק בתחום האשראי. כמו בעסקה הקודמות, מימון ישיר נדל"ן משכנתאות שמרה בידיה את השכבה המשנית בעסקת האיגוח, מהלך שמבטא את מחויבותה ארוכת הטווח ואת הביטחון שהיא רואה באיכות הנכסים. עיקרון זה מלווה את פעילות האיגוח של החברה. בהתאם לאסטרטגיה של הקבוצה, אנו מציבים את האיגוח כחלק אינהרנטי מהפעילות העסקית השוטפת, וזאת בדומה למודל המיושם במימון ישיר, שמבצעת מכירה שוטפת של תיקי הלוואות מגובות רכב בהיקפים שנתיים של כ–3.5–4 מיליארד ש"ח. יישום מדיניות זו הוביל, בין היתר, לרווח שרשמה חברת המשכנתאות ברבעון הרביעי של 2024. נמשיך לפעול לחיזוק הנזילות וגיוון מקורות המימון, תוך הסתכלות מערכתית על סקטור הנדל"ן בשנים הקרובות."

• בנק הפועלים נכנס כשותף בבסר לפי שווי של מיליארד שקל אחרי הכסף
• קרנות ההשתלמות באוגוסט: תשואה של כ-1.1% במסלול הכללי; כ-1.3% במסלול המנייתי
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

מנכ"ל מימון ישיר נדל"ן ומשכנתאות, שמוליק בר חן, אמר "עסקת האיגוח משקפת את האמון בפעילות הליבה שלנו, מתן אשראי מגובה נדל"ן למשקי בית. שוק המשכנתאות בישראל ממשיך להציג ביקושים משמעותיים, ואנו מעריכים כי קיים פוטנציאל משמעותי להמשך התרחבות וצמיחה בפעילות הליבה בתחום זה."

המשך לאסטרטגיית החברה

השלמת עסקת האיגוח מגיעה על רקע שינוי כיוון אסטרטגי עמוק של קבוצת מימון ישיר, שבחודשים האחרונים נוקטת שורת מהלכים לצמצום חשיפה למגזר הרכב, שנחשבת לליבת הפעילות שלה, וממקדת את הצמיחה דווקא בתחום האשראי לדיור. רק לפני שבועיים הודיעה החברה על פיטורי כ-12% מכוח האדם בתחום הרכב בניסיון לייעל את המגזר ולהפחית הוצאות תפעול שנתיות בהיקף של כ-40 מיליון שקל. ברקע, התכווצות של כ-12% בתיק ההלוואות לרכב בשנה האחרונה, ירידה ברווחיות, והפרשות אשראי כבדות שהעיבו על הדוחות הכספיים.

לעומת זאת, תחום המשכנתאות, ובעיקר המשכנתאות החוץ-בנקאיות, ממשיך להציג צמיחה מהירה ורווחיות גבוהה, בין היתר בזכות ריביות גבוהות משמעותית מאלו שגובים הבנקים. תיק המשכנתאות של מימון ישיר נדל"ן צמח בלמעלה מ-70% בשנה האחרונה והגיע לכ-2 מיליארד שקל, והחברה רואה בו מנוע צמיחה אסטרטגי. הרווחיות הגבוהה נובעת גם מהיכולת לגבות ריביות של 8%-11%, הודות לכך שלקוחות החברה הם לרוב מסורבי בנקים. עסקת האיגוח הנוכחית תומכת במגמה זו, גם באמצעות הגדלת מקורות המימון, גם בשיפור הנזילות, וגם בהפחתת הסיכון המאזני באמצעות העברת חלק מהתיק לשוק ההון.