רשות מקרקעי ישראל אישרה לאחרונה החלטה חדשה, ולפיה ישווקו כ-4,000 מגרשים לבנייה עצמית בעדיפות לחיילי מילואים פעילים, לוחמים, נכי צה"ל וחסרי דיור בעלי משפחות. מדובר במהלך שנועד להגדיל את היצע יחידות הדיור המוצעות לאוכלוסיות אלו, ולתעדף אותן בשיווק מגרשים ברחבי הארץ - בעיקר באזורים מועדפים וביישובים חקלאיים.

על פי רמ"י, ההקצאה תתבצע במסגרת מכרזים שעתידים להתפרסם בהמשך, כאשר תנאי הסף והקריטריונים לזכאות יוגדרו בנפרד לכל מכרז. ההחלטה קובעת כי עד 100% מהמגרשים בכל מכרז יוקצו בעדיפות לחיילי מילואים פעילים ולוחמים, כאשר בתוך קבוצה זו תינתן עדיפות לנכי צה"ל, לכוחות הביטחון ולחסרי דיור בעלי משפחות.

ככל שיישארו מגרשים שלא יוקצו למועמדים העומדים בתנאים אלו, תוכל רמ"י לשווקם לשאר הנרשמים העומדים בתנאי המכרזים. המהלך כולל הקצאות מגרשים בפריסה ארצית רחבה, אך עיקרם מתרכז בפריפריה הצפונית והדרומית של ישראל.

כך למשל, באזור הדרום הוקצו כ-2,680 מגרשים - רובם בירוחם, ניצנה, דימונה, ערד, מיתר, להבים, באר שבע ואופקים. גם בצפון ובאזור חיפה נרשמה פעילות משמעותית: עם מגרשים בקציר, דור, כפר תבור, גילון, כפר ורדים, רמת ישי, ראש פינה ועוד.

ומה לגבי המרכז?

במרכז הארץ מדובר על מספר מצומצם של מגרשים, 218 בסך הכול - שיפרסו בין יישובים כמו גנות, בית עובד, כפר מונש, ינוב, בחן, מבוא מודיעים, משמר אילון ועוד. כמו כן, באזור ירושלים יוקצו 140 מגרשים נוספים, וגם ביישובים הכפריים של מועצות אזוריות מטה יהודה, יואב, לכיש ובאר טוביה. בנוסף לכך, הוחלט לכלול גם שיווק של שמונה מגרשים ביישוב אדם - גבע בנימין שבאזור יהודה ושומרון.

במשרד הבינוי והשיכון וברשות מקרקעי ישראל רואים במהלך זה חלק ממדיניות לאומית להוקרת שירותם של חיילי המילואים והנכים, וכן ככלי לעידוד התיישבות ובנייה צמודת קרקע באזורים מועדפים. לצד זאת, ההחלטה נועדה להתמודד גם עם מחסור בקרקעות זמינות לבנייה נמוכה ולהציע פתרונות דיור אלטרנטיביים לזוגות צעירים ולמשפחות.

נכון לעכשיו, טרם פורסמו מכרזים ספציפיים, אך ההחלטה עצמה אושרה ונכנסה לתוקף. משמעות הדבר היא שבחודשים הקרובים צפויים להתפרסם מכרזים בהתאם לרשימת היישובים הכלולה בהחלטה - חלקם ביישובים ותיקים וחלקם בהרחבות ביישובים חקלאיים.

הרישום יתבצע ככל הנראה מול רשות מקרקעי ישראל ובהתאם להוראות שייקבעו בכל מכרז ומכרז.

מגרשים לבניה עצמית. מה זה אומר?

בניגוד לרכישת דירה מקבלן - שבה מקבלים מפתח לדירה, עם מפרט מוגדר מראש, לוחות זמנים סדורים ואחריות מלאה על הבנייה, בנייה עצמית היא תהליך שונה לחלוטין. במקרה של שיווק מגרשים לבנייה עצמית, הרוכשים מקבלים את הקרקע בלבד, ונדרשים לנהל בעצמם את כל שלבי הקמת הבית: מהתכנון ועד האכלוס.

המשמעות היא שהם יידרשו לשכור אדריכל ומהנדסים, לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית, לבחור קבלני ביצוע, לפקח על העבודות בשטח ולעמוד מול מערכת רישוי מורכבת ולעיתים גם ממושכת.

מצד שני, מדובר באפשרות שמציעה יתרונות משמעותיים. החופש התכנוני הוא מרכיב מרכזי: אפשרות לעצב את הבית בדיוק לפי הצרכים האישיים של המשפחה – כולל מספר קומות, חלוקת חדרים, כיווני אוויר, מרפסות, מחסנים, מרתפים ועוד.

חשוב לציין: עלויות הבנייה בפועל עשויות להיות נמוכות יותר מרכישת דירה מוכנה, שכן הרוכש חוסך את הרווח היזמי של הקבלן ומחזיק שליטה מלאה על התקציב, חומרי הגמר וקצב ההתקדמות. עם זאת, חשוב להבין שהמסלול הזה אינו מתאים לכל אחד. בנייה עצמית דורשת משאבים - לא רק כלכליים אלא גם ניהוליים ומותאמים למנטליות. מי שניגש למכרזים מסוג זה צריך להיות מוכן להשקיע זמן, ללמוד תהליכים ולנהל מספר בעלי מקצוע במקביל.

לעיתים נדרש גם גישור על פערי תזרים - שכן התשלומים נעשים בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה.

קיימות שאלות פתוחות

למרות ההחלטה ופרסום ההודעה של רשות מקרקעי ישראל, בשלב זה נותרות שאלות רבות פתוחות באשר לאופן היישום בפועל. בין היתר, טרם פורסם מועד מדויק לפרסום המכרזים - מה שמעכב את היכולת של זכאים פוטנציאליים להיערך מבעוד מועד.

גם תנאי הסף טרם פורסמו: לא ברור האם יידרש רף מינימלי של ימי מילואים וכמה, האם העדפה תינתן לפי דרגות, ותק או רמת פעילות מבצעית, ומה הם התנאים באופן כללי לכניסה למכרז.

בנוסף, לא נמסר מה יהיה גובה ההנחה (אם בכלל) ביחס למחירי שוק - ואם מדובר במגרשים שיימכרו במחיר מלא, או במחיר מסובסד לחיילים ונכים.

שאלה מרכזית נוספת היא כיצד יתבצע התשלום. האם המדינה תדרוש מקדמה מיידית על הקרקע, או שתתאפשר פריסת תשלומים מדורגת לפי שלבי התקדמות בבנייה, דבר שישפיע מאוד על זמינות המימון למשפחות צעירות.

הציבור גם לא יודע עדיין האם המכרזים יתקיימו במתכונת של הגרלות, דירוג זכאות לפי ניקוד, או תחרות על מחיר ההצעה. בעבר, מיזמים דומים שביקשו להעדיף אוכלוסיות ייחודיות, כמו חיילי מילואים, נתקלו בקשיים בירוקרטיים או משפטיים - ובמקרים מסוימים רמ"י אף חזרה בה מהכוונה לשווק קרקעות באופן מפלה, בין אם בשל מורכבות רגולטורית ובין אם בשל חוסר היתכנות מעשית.

• היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
• המדינה חילקה 49 קרקעות לבניית צמוד קרקע בדימונה. כמה זה עלה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7