היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
רמ"י חושפת את מפת הקרקעות המלאה לחיילי מילואים ונכי צה"ל - כ-900 מגרשים ב־64 יישובים ברחבי הארץ, שייצאו להגרלה כבר בחודשיים הקרובים. אבל מעבר להנחות שיכולות להגיע עד ל-90% על ערך הקרקע, השאלה הגדולה היא - האם זה יהיה כלכלי בפועל?
כמעט שבוע עבר מאז שכתבנו על שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל בהגרלה עבור מילואימניקים ונכי צה"ל. המפה המלאה של היישובים שבהם תצא התוכנית לפועל - עם כ-900 מגרשים ברחבי הארץ. לפי הערכות ראשוניות של רמ"י, ההגרלות הראשונות צפויות לצאת לדרך כבר בעוד כחודשיים, בחלק מהיישובים שבהם המגרשים כבר מוכנים לשיווק.
איך נכנסים להגרלה?
התוכנית נועדה לאפשר לחיילי מילואים ולנכי צה"ל לרכוש מגרשים לבנייה עצמית בשיטת "בנה ביתך", בהנחות משמעותיות שיכולות להגיע עד 90% ממחיר הקרקע - בהתאם למעמד הזכאות והמיקום של הנכס. הזכאות ניתנת למי ששירתו
מעל 45 ימים במהלך מלחמת "חרבות ברזל", למי ששירתו לפחות שש שנים במערך המילואים, או למי שצברו לפחות 80 ימי מילואים מאז שנת 2000.
בנוסף, גם נכי צה"ל שמצבם מוגדר קשה או קשה במיוחד זכאים להשתתף. לחיילי מילואים חסרי דיור תינתן עדיפות, ויוצעו גם הנחות
כספיות נוספות של עד 100 אלף שקל - או עד 200 אלף שקל לזוגות שבהם שני בני הזוג עומדים בתנאים.
חשוב לציין - עבור נכי צה"ל: כדי לעמוד בהגדרה ולהיכנס להגרלה על הקרקעות, דרוש 100% נכות במשרד הביטחון או לחילופין 50% ומעלה עם אישור מיוחד מאגף השיקום שמאשר
את העובדה שמצב הנכה הינו קשה.
על מה מתמודדים בהגרלה?
לפי הנתונים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל, המגרשים צפויים לצאת לשיווק ב-64 יישובים ברחבי הארץ, מהפריפריה ועד ערים מרכזיות. בדרום יוקצו עשרות מגרשים ביישובים כמו דימונה (82), חירן (98), שדרות (81), ירוחם, נתיבות, אילת, באר
שבע (36) ואופקים.
בצפון נכללים בין היתר רמת ישי (54), פוריה, כפר ורדים, גילון, ראש פינה, קצרין, בית שאן ומועצה אזורית גולן. באזור המרכז ישווקו מגרשים בכפר סבא (2), יבנה (4), ראשון לציון (1), וכן ביישובים כפריים כמו משמר איילון (64), בית עובד (60),
גנות (44), כפר הרואה (30), בחן, ינוב וצופית.
גם באזור הדרום הקרוב יותר וגם באזור ירושלים והסביבה צפויים שיווקים - כולל בית שמש, בקוע, מושב עוצם, רמת רזיאל, מטה יהודה, כפר ורבורג ומועצות אזוריות שפיר ובאר טוביה. בעוד שבחלק מהיישובים, בעיקר בפריפריה,
מדובר בהיקפים משמעותיים של עשרות מגרשים, באזורים המבוקשים יותר במרכז הארץ מדובר במספרים מצומצמים בלבד.
ההטבה בפועל עבור הזוכים
העלות בפועל לרוכשים משתנה בהתאם למעמד הזכאות ומיקום הקרקע. כך למשל: חיילי מילואים שמוגדרים כ"מחוסרי דיור" ישלמו
רק 16% מערך הקרקע באזור עדיפות לאומית א', או 36% באזור עדיפות לאומית ב'.
חיילי מילואים שאינם מחוסרי דיור ישלמו יותר - בין 21% ל־41%, לפי האזור. עם זאת, גובה ההנחה מוגבל לתקרה: עד 900 אלף שקל למחוסרי דיור, ועד 500 אלף שקל למי שכבר מחזיק בדירה. עבור
כל סכום שמעבר לתקרה הזו, הרוכש יידרש לשלם 91% מערך יתרת הקרקע.
בנוסף למכרזים הסגורים הייעודיים עבור המילואימנקים ונכי צה"ל, חלק מהמגרשים יוצעו גם במסגרת מכרזים פתוחים לציבור הרחב או דרך עמותות בונים - כלומר קבוצות מאורגנות של רוכשים.
במקרים
כאלה, ההשתתפות אינה מוגבלת רק לזכאים, אך מי שעומד בתנאי הזכאות (חייל מילואים או נכה צה"ל) זכאי להטבה כספית אישית - גם אם שאר חברי הקבוצה אינם זכאים.ההטבה מתבטאת בהנחה של עד 15% ממחיר הקרקע או בהחזר כספי של עד 100 אלף שקל, לפי גובה הזכייה. חשוב להדגיש כי ההטבה
ניתנת אך ורק על החלק של הזכאי עצמו, ולא על כל העסקה או כלל חברי העמותה. המשמעות היא שגם במכרזים רגילים.
ההבדל בין המכרזים
להבדיל ממכרזים
פתוחים שבהם ההקצאה נעשית למרבה במחיר, המכרזים במסגרת היוזמה הנוכחית הם סגורים ועבור חיילי מילואים ונכי צה"ל, והם פועלים במתכונת של הרשמה והגרלה.
כלומר, כל מי שעומד בתנאי הזכאות יכול להירשם, והזכייה לא נקבעת לפי גובה ההצעה אלא באמצעות הגרלה אקראית.
השיטה הזו נועדה להבטיח שוויון הזדמנויות, ולמנוע מצב שבו בעלי הון, משקיעים או יזמים מצליחים "לעקוף בתור" באמצעות הצעות גבוהות.
בפועל, ההליך פשוט יותר, מאפשר תכנון מראש, ובעל פוטנציאל להפוך את הקרקע לנגישה באמת עבור האוכלוסייה שעבורה קמו המכרזים
האלו - ולא רק על הנייר. עם זאת, חשוב לזכור: גם כאן הביקוש צפוי להיות גבוה, ולכן ייתכן שסיכויי הזכייה לא יהיו פשוטים - אבל נראה שאכן מדובר על מודל של זכאות בפועל ופחות ש'הכסף מדבר'.
יבוא לידי ביצוע?
בתקופה
שבה מחירי הדיור והריביות ממשיכים להקשות על זוגות צעירים לרכוש בית. עבור רבים, עצם ההזדמנות לרכוש מגרש צמוד קרקע בתנאים מועדפים עשויה להיות צעד ראשון לקביעות ולביטחון כלכלי - במיוחד בפריפריה ששם ההטבות מגיעות לסכומים נאים.
מצד שני, ההצלחה של המהלך
לא תימדד רק בכותרות - אלא ביכולת ובכדאיות הכלכלית של הזוכים לבנות את הבתים בפועל: האם הקרקעות נמצאות במיקומים נגישים? האם קיימות תשתיות? האם ניתן יהיה לקבל מימון בנקאי? מדובר בשאלות קריטיות שככל הנראה ייקבעו אם המהלך הזה באמת יוקיר את האנשים שנלחמו עבורנו
או שימסמס זאת כבעבר.
צריך לזכור, זו לא הפעם הראשונה בה המדינה מציעה לחיילים משוחררים או מילואימניקים פתרונות נדל"ן שנשמעים מבטיחים: בעבר הושקו יוזמות כמו "דיור למשתחררים" או מכרזים ייעודיים לצעירים בפריפריה, אך רבות מהן כשלו בשלב הביצוע - בשל היעדר
תשתיות, קשיי מימון, או מורכבות תכנונית.
גם במקרה הנוכחי, לא די בהגרלה וזכאות - כדי לבנות בפועל נדרשים הליכי רישוי, פיתוח, מימון בנקאי ויכולת כלכלית להתמודד עם עלויות הבנייה, שמגיעות לעיתים ליותר ממיליון שקל גם ביישובים מרוחקים. לכן, יש מי שמזהירים
מפני הפיכת ההטבה ל"הנחה על הנייר", שתישאר בגדר חלום לא ממומש.
- 4.אנחנו 09/05/2025 11:50הגב לתגובה זוערים שלמות בהזנחה מבחינת בנייה ישנה איכות סביבה עולם שלישי.
- 3.אנונימי 06/05/2025 16:20הגב לתגובה זוגם לפני שנה יצאו בהכרזות וכמובן לא יצא מזה שום דברמה קרה בממשלה מריחים בחירותוגם אם יתממש מה הסיכוי לזכות 0.2%
- 2.אנונימי 06/05/2025 16:17הגב לתגובה זוסיכוי של 1500 יותר גרוע מהמחיר למתמסכן
- הארי המזוהם 08/05/2025 12:27הגב לתגובה זוכמות המגרשים לא מספיקה ולמה רק מגרש למה לא דירות בקיצור תוכניתעל הנייר ! בפועל מעשי זה טיפה בים יש לא מעט מילואימניקים עם דירותאז שיתנו להם הנחות למשל בארנונה 50 אחוז ועוד יש פה אינטרס סמוי.. וגם המחירים שפרסמו גבוהים
- 1.כל הכבוד לממשלה!! רק תגדילו קצת את כמות המגרשים.. (ל"ת)ימני לא חמוץ 06/05/2025 13:35הגב לתגובה זו
- אנונימי 06/05/2025 15:45הגב לתגובה זואם ההממשלה הזאת מגרשים יגיעו לחרדים !!
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
