ביום העצמאות ה־77 למדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מודיעה על שיווק חדש: כ־900 מגרשים לצמודי קרקע ברחבי הארץ, שיוצעו בהגרלה ייעודית למשרתי מערך המילואים של צה"ל ולנכי צה"ל. המהלך מתבצע בהתאם להחלטת הממשלה, והוא מוצג כהוקרה בפועל למי שהגנו על הבית - תרתי משמע.

 אבל אחרי שני סבבים דומים במהלך השנה האחרונה, שצריך לומר- לא ממש המריאו ועלו לכדי כדאיות כלכלית לזוכים, עולות שאלות לא פשוטות: האם הפעם המהלך יצליח? האם החיילים ששירתו את המדינה יצליחו לקבל מפתח לנכס? או שזו עוד יוזמה יפה על הנייר שלא תצליח לצאת מהבירוקרטיה אל הקרקע?

למי זה מיועד ולמה דווקא עכשיו?

רק לפני שנה פורסמה הכרזה דומה: רמ"י הבטיחה להקצות קרקעות למשרתי מילואים כמחווה של הוקרה, אך בפועל, היוזמה נתקלה בקשיים מהותיים. הקרקעות ששווקו שובצו לרוב בפריפריה מרוחקת או ביישובים בשלבי תכנון, לעיתים ללא תשתיות בסיסיות, תחבורה ציבורית או פתרונות תעסוקה - וההיענות הייתה נמוכה.

חלק מהמכרזים בוטלו, אחרים לא זכו להתעניינות, וההבטחה נותרה בעיקר על הנייר. גם בתחילת 2025 נעשה ניסיון נוסף, הפעם בהרחבה לחיילים משוחררים, אך התוצאה הייתה דומה: מגרשים שלא נרכשו, דרישות ביורוקרטיות מסובכות והליך הרשמה לא נגיש. לא מעט זכאים טענו אז שהמהלך, על אף כוונותיו הטובות, פשוט לא התאים למי שבאמת אמור היה ליהנות ממנו.

מה שונה הפעם?

כעת, מצהירה רמ"י כי מדובר במהלך "שהוכן זמן רב מראש", עם תיאום בין משרד הביטחון, אגף השיקום, משרד השיכון וכמון, בתיאום מלא מולם. הוסדרו קריטריונים ברורים, הוגדרה מערכת הרשמה פשוטה יחסית, והוחלט להרחיב את תחולת ההטבה גם לנכי צה"ל - ולא רק למשרתי מילואים מהעבר.

הבחירה בשיטת ההגרלה ולא במכרז מחיר נועדה לפתור את אחת הבעיות המרכזיות מהעבר: רתיעה ממשקיעים עשירים או מצורך "לנצח" בהצעה גבוהה. כמו כן, נקבע כי מי שיזכה - יקבל מגרש במחיר קבוע מראש, ובמועד קבוע מראש, דבר שאמור לצמצם את אי הוודאות.

הפוטנציאל החברתי של היוזמה ברור: להעניק יתרון ממשי בשוק הנדל"ן למי שתרומתם לביטחון המדינה היא חד משמעית: חיילי מילואים ונכי צה"ל, דווקא בעיצומה של תקופה כלכלית מאתגרת, עם יוקר מחיה וריבית גבוהה.

אלא שגם הפעם, הצלחת המהלך תלויה בפרטים הקטנים: האם הקרקעות שיקבלו הזוכים ימוקמו באזורים עם נגישות לתעסוקה, חינוך ותשתיות? האם הליך ההרשמה יהיה נגיש ושקוף לכולם? והאם יוצעו לרוכשים פתרונות מימון סבירים - או שהם יידרשו להתמודד לבד מול תנאי מימון 'קשוחים'?

בסופו של דבר, לא כל מי ששירת 45 ימי מילואים בעוטף עזה מסוגל לעמוד כלכלית ברכישת קרקע ובניית בית - גם כשהכוונה טובה וההטבה קיימת. לכן יהיה מעניין לראות כיצד הדברים יתפתחו והאם באמת מדובר בבשורה.

קרקע מוזלת - אבל מה עם היכולת לבנות בפועל?

על הנייר, שיווק מגרשים מוזלים לצמודי קרקע נשמע כמו הזדמנות חד־פעמית. במקום להתמודד עם שוק דירות מנופח, המדינה מציעה פתרון ישיר: קחו קרקע, ותבנו עליה בית. אבל בפועל, רכישת קרקע היא רק השלב הראשון, ולא בהכרח הקשה ביותר. העלות האמיתית של בניית בית בישראל נעה כיום סביב 1.2 עד 1.5 מיליון שקל, עוד לפני שמכניסים למשוואה עלויות פיתוח, היטלים, חיבור לתשתיות, ייעוץ תכנוני, עלויות ריבית או שכר עבור הקבלנים.

וכאן בדיוק נמצא הפער: רבים ממשרתי המילואים, לרבות צעירים שחזרו משירות אינטנסיבי במלחמת חרבות ברזל, לא מחזיקים בהון עצמי הדרוש כדי להוציא לפועל בנייה פרטית. בחלק ואפילו רוב המקרים, גם לא מדובר באנשים עם תמיכה משפחתית רחבה או קשרים למקורות מימון.

הקרקע אולי נמכרת בזול - אך היא מגיעה בלי פתרון מימוני נלווה, בלי תמריצים להלוואה ייעודית, ובלי מעטפת שתאפשר לאדם מן השורה לעבור ממגרש ריק לבית בנוי. המשמעות: ההטבה עלולה להפוך למתנה לא ממומשת. זוכים במגרש, אבל נאלצים לוותר עליו לאחר חודשים, למכור אותו לצד שלישי, או פשוט לוותר על כך. 

• דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

יודגש שכמובן יש גם זוכים שיכולים לבנות על הקרקע ויכולים לגור בבית שהם בונים ומעבר לכך - גם לכאלו שלא יגורו שם כי לא יצליחו לבנות זו הטבה כספית גדולה מאוד,  כך שיש פה בהחלט יותר מחצי כוס המלאה.  

אבל, אם המדינה באמת רוצה לאפשר למשרתי המילואים ולנכי צה"ל לבנות לעצמם בית - עליה לקחת אחריות גם על שלב הביצוע, ולא להסתפק בשיווק הקרקע. פתרונות כמו מסלול מימון ייעודי, ערבות מדינה או אפילו בנק מלווה עם תנאים מותאמים – יכולים להיות ההבדל בין חלום לבית אמיתי.