פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו,  ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל. 

הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה  והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."

לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.

פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות

במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.

• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.

היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, תמכה בעיריות וטענה כי יש להתייחס לזכויות הנובעות מתמ"א 38 כ"זכויות מותנות" בלבד, שאינן ודאיות ולכן אינן חלק אינטגרלי מהשווי במצב הקודם. גם מרכז השלטון המקומי הצטרף לעמדה זו. למרות זאת, ההרכב בראשות השופט אלכס שטיין לא קיבל את הקו המשפטי הזה.

לדבריו, "בעת הערכת שווי מקרקעין 'במצב הקודם' לצורך שומת היטל השבחה אין להתעלם מתרומתה של תמ"א 38 לשוויים, ככל שישנה. זו הגישה אשר מקיימת את דרישות החוק והולמת את דיני המס".

• אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

שטיין הוסיף: "חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לבין התוכנית המשביחה. באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום. בהתאם לאותו עיקרון, אמרו מעתה: הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח".

השלכות פסק הדין עצומות: עיריית תל אביב, שנשענה על היטלים מתוכניות הרובעים, תיאלץ כעת להשיב מיליארדי שקלים לבעלי נכסים ששילמו היטלים מוגדלים לאורך השנים. "עד כה עשו הרשויות המקומיות שימוש בכוחן המופרז כדי להוציא כספים מתושבים שלא היה להם את הכלים להיאבק. השומות שהוגשו היו לעיתים קלושות ותיאורטיות", אומר עו"ד קריתי. "עכשיו יתברר שהעירייה תצטרך להשיב את הכספים הללו לתושבים".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מברכת על ההכרעה: "טוב שבית המשפט שם סוף לשומות המוגזמות. אי אפשר היה להתעלם מהשפעת תמ"א 38 על ערכי הנכסים, ולשמחתנו הצדק נעשה".

עו"ד משה רז־כהן מוסיף: "בית המשפט בחר בבחינה מהותית של אירוע המס. אם תנוטרל השפעת התמ"א על השווי במצב קודם, יישא הנישום גם בהשבחה שמקורה בתמ"א – וזה מצב בלתי הוגן".

ליאור יוסף בדש, שמאי מקרקעין המתמחה בהיטלי השבחה, מסביר כי ההלכה החדשה מבטיחה כי מעתה כל שומה תיבחן על פי המאפיינים הספציפיים של הנכס, ולא על בסיס הנחות כוללניות. לדבריו, "המצב כעת יהיה בהיר הרבה יותר".