מחפשים תשואה: מה עדיף - השקעה בשוק ההון או בנדל"ן באתונה?

כל יועץ השקעות מכיר את שיחת הטלפון, בדרך כלל היא מגיעה ביום ראשון בבוקר, מלקוח ותיק שמתקשר אחרי סופ"ש של לבטים, עם החלטה למכור מתיק ניירות הערך בשווי של כחצי מיליון שקל. בירור קצר עם המשקיע מגלה את הסיבה: הוא החליט לרכוש נכס מעבר לים.

בשנים האחרונות, משקיעים רבים ששבעו מהתנודתיות בשוק ההון רוצים להשקיע בנכס ממשי, לאור העלייה במחירי הנדל"ן בארץ ותשואת השכירות הנמוכה הנגזרת, ונושאים את עיניהם מערבה: קפריסין, יוון ופורטוגל שהפכו ליעדים חמים להשקעה בקרב ישראלים.

לצורך כתיבת הטור, שוחחתי עם שני ישראלים שפועלים בשתיים מהערים הפופולריות ביותר להשקעה  בקרב ישראלים, כדי להבין איך נראות ההשקעה בערים הללו, התשואות הצפויות, ומהן ההזדמנויות והסיכונים בהשקעה.

אתונה: המחירים עדיין נגישים 

תומר מילס נמצא על הקו בין ישראל לאתונה בשנים האחרונות, ומנהל מכירות בחברה הרוכשת, משפצת ומוכרת דירות למשקיעים בעיר. "שוק המשכנתאות ביוון היה קפוא במשך שנים,” אומר תומר, “אבל בחודשים האחרונים הוא נפתח מחדש, וזה משנה את התמונה לגמרי, כניסה של מימון בנקאי מחזירה את המשקיעים למגרש, ודוחפת את השוק קדימה". לדבריו, אתונה מושפעת מאוד מביקושים תיירותיים ומשקיעים זרים, "זו עיר תוססת, עם זרם כמעט קבוע של תיירים, ובשנים האחרונות גם נוודים דיגיטליים מכל העולם המחפשים כאן דירות לטווח בינוני".

• יורונקסט בדרך לרכישת הבורסה באתונה
• אייר חיפה משיקה קו לפאפוס: כמה תעלה הטיסה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למרות עליית מחירים ממוצעת של כ 9.2% בשנה בממוצע בחמש השנים האחרונות (על פי הבנק המרכזי של יוון), המחירים, הוא מציין, עדיין נגישים: “דירות יד שנייה נמכרות סביב 2,700 אירו למטר, וחדשות סביב 3,500 אירו, ניתן כיום לקבל מימון של כ-65%. התשואה משכירות באתונה עומדת על כ-7%, המס על השכירות הוא 15% בלבד, ללא מס שבח במעמד המכירה". 

אתונה. צילום: יוגב דוד

פורטו: זרים מקבלים משכנתאות בריבית נמוכות יחסית

אולה לובנוץ מתגוררת בפורטו בשנים האחרונות, משקיעה בעצמה ומלווה משקיעים הרוצים לפעול בעיר. היא מדגישה שהעיר עדיין מציעה הזדמנויות, גם אחרי שנות עליות. "למרות שפורטו הפכה ליעד תיירותי מרכזי ומחירי הדירות כבר עלו משמעותית, הם עדיין נחשבים סבירים בהשוואה לערים מערב-אירופיות אחרות”. 

• השותף של באפט לא האמין בזהב. היום הוא היה אוכל את הכובע
• שמעתם בבית הקפה סיפור על ההוא ש"עשה מכה"? תברחו!
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• יש לי סכום כסף - האם להמשיך להשקיע בקרן כספית או לפרוע את...

אחד היתרונות המרכזיים, לדבריה, הוא תנאי המימון: “זרים יכולים לקבל משכנתאות בריביות נמוכות יחסית, עם מימון של 60% עד 75%, כמובן למי שמציג יכולת החזר נאותה. במינוף נכון ותכנון מדויק, ניתן להגיע לתזרים חיובי כבר מהיום הראשון". עם זאת, היא מדגישה: “כמו בכל השקעה מעבר לים, חשוב לעבוד עם מומחה מקומי ולבדוק כל עסקה לעומק. יש לא מעט ‘משווקים בתחפושת’ שמבטיחים תשואות לא ריאליות, בנוסף, פורטוגל סובלת מחוסר יציבות פוליטית וחוקים משתנים, דבר שעלול להשפיע על המשקיעים. טווח המחירים בפורטו נע בין 2000 ל-7,000 אירו למטר, והתשואות בין 3% ל-9% בהתאם לסוג ההשכרה, המיסוי על שכירות נע בין אפס ל-28%, ומס שבח עומד על 28%". 

במבט על, מחירי הנדל"ן בעיר עלו בשנה האחרונה בכ-7%, בשלוש השנים האחרונות ב-20%, ובחמש שנים ב-40%. המונדיאל הצפוי להתקיים בעיר ב-2030 תומך בהמשך המגמה.

פורטו. צילום: יוגב דוד

מה לגבי להשאיר את הכספים בשוק ההון?                                                                            

גם פורטו וגם אתונה הן ערים נהדרות לחופשה ומגורים, ומציעות תג מחיר נמוך משמעותית ביחס לישראל, תשואות אטרקטיביות, ותחושת “נכס אמיתי” בערים מרכזיות. אבל כמי שייעץ למשקיעים במשך שנים רבות ומשקיע בעצמו בנדל"ן, אני רואה גם את הצד השני: נכס פיזי דורש התעסקות, זמן, אחריות וניהול מורכב הרבה יותר, כשמדובר בנכס בחו"ל. שוק ההון, לעומתו, מאפשר פיזור, נזילות, וגמישות כמעט מלאה, בלי טיסות, מתווכים או דייר בעייתי דובר יוונית או פורטוגזית.

בחרתם בכל זאת להשקיע מעבר לים? תוודאו שבדקתם היטב ואתם סומכים על מי שעומד מולכם. מה הכובע שלו? האם הוא בכלל מתווך שבא לגזור קופון ולהיעלם? האם מדובר במקצוען שחי את השוק בו הוא פועל, או שהוא מוכר חלומות לישראלים בכל העולם?

הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי.