קרית שאול: שתי עסקאות בשנה, 7.37 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בפרויקט חדש

שתי עסקאות כמעט זהות נרשמו בקרית שאול באפריל 2026, שתיהן בפרויקט חדש: דירות חמישה חדרים בנות 178 מ"ר בקומה ראשונה, כל אחת ב-7.375 מיליון שקל - כ-41 אלף שקל למ"ר. אלה, מנתוני גוב.נדלן, העסקאות היחידות שנרשמו בשכונה בשנה האחרונה, והן מסכמות את מצבה של הפינה הצפונית-מזרחית של תל אביב: מי שקונה כאן קונה בפועל מקבלן, כי שוק היד השנייה מצומצם עד מאוד.

איפה בדיוק עוברים הגבולות

קרית שאול יושבת בקצה הצפוני-מזרחי של תל אביב, על הגבול עם רמת השרון, בין תל ברוך שמדרום לכפר הירוק שמצפון. בית העלמין קרית שאול, מהגדולים בגוש דן, תופס חלק גדול משטחה ומעצב את אופייה השקט והמבודד. רשימת הרחובות בדף השכונה באתר הממשלתי קצרה: בני אפרים, לילי מנחם, מאיר בינט, מקס ברוד, משה סנה וקריית שאול, ולצד המרקם הוותיק משנות ה-50 נבנים בה פרויקטים חדשים, ובהם פרויקט יהלום ברחוב לילי מנחם. נדרשת כאן זהירות מבלבול: רחוב קרית שאול נמשך גם לתוך נווה גן שברמת השרון, ולוחות הנדל"ן מציגים תחת השם הזה עשרות מודעות שרובן שייכות לשכונות סמוכות.

עסקאות אחרונות, לפי נתוני רשות המסים

מלבד שתי עסקאות הפרויקט מאפריל, העסקאות המתועדות האחרונות נסגרו ב-2023 וב-2024. ביוני 2024 נמכרה דירת חמישה חדרים בת 154 מ"ר במשה סנה 49, במפלס קרקע ומרתף, ב-3.95 מיליון שקל - כ-26 אלף שקל למ"ר. בפברואר 2024 נמכרה דירת חמישה חדרים בת 160 מ"ר בקומה ראשונה ב-5 מיליון שקל, כ-31 אלף למ"ר. באוגוסט 2023 החליף ידיים בית בודד בן שבעה חדרים ו-309 מ"ר במאיר בינט 10 תמורת 10.6 מיליון שקל. בסך הכל מתעד האתר הממשלתי 76 עסקאות בשכונה לאורך השנים - קצב של עסקאות בודדות בשנה.

המחיר למ"ר: פער של 30% עד 60% בין חדש לישן

עם שתי עסקאות בשנה אין אפשרות לחשב ממוצע שכונתי אמין או אחוז שינוי שנתי, וכל מספר כזה שמתפרסם על קרית שאול ראוי לספקנות. מה שהנתונים כן מאפשרים הוא השוואה בין שכבות: העסקאות בפרויקט החדש נסגרו בכ-41 אלף שקל למ"ר, בעוד דירות יד שנייה נסגרו ב-2024 ב-26 עד 31 אלף למ"ר - פער של 30% עד 60% לטובת החדש. בפרויקטים שנבנים בסביבת השכונה נעים המחירים בטווח רחב של כ-39 עד 63 אלף שקל למ"ר, והמחיר בהם עולה משלב השיווק המוקדם לקראת האכלוס. המשמעות המעשית: הממוצע השכונתי יטפס בשנים הקרובות בזכות תמהיל העסקאות, גם בלי שדירה ותיקה אחת תתייקר.

מה מבקשים המוכרים

ההיצע בתוך הגבולות הרשמיים דל במיוחד, והדוגמאות הקרובות ביותר יושבות על התפר: דופלקס בן 203 מ"ר במפלס קרקע במשה סנה 51 מוצע בכ-5.2 מיליון שקל, אחרי שהמחיר המבוקש דווקא עלה מ-5 מיליון; דו-משפחתי בן 261 מ"ר בעיר שמש הסמוך מבוקש ב-10.4 מיליון; ודירת שלושה חדרים בת 80 מ"ר ברחוב קרית שאול, בצד של נווה גן ברמת השרון, מוצעת ב-4.95 מיליון. חשוב לזכור שמחיר במודעה הוא עמדת פתיחה של המוכר, והמחיר שנסגר בחוזה נמוך ממנו ברוב המקרים.

יתרונות

מי שמחפש שקט ימצא אותו כאן יותר מבכל שכונה אחרת בעיר: בנייה נמוכה, צמודי קרקע, רחובות בלי תנועה עוברת וקרבה לשטחים הירוקים של הכפר הירוק. דרך משה סנה מתחברת במהירות לנתיבי איילון ולכביש 5, ותל ברוך וצהלה, על השירותים והחינוך שבהן, נמצאות במרחק קצר. הפרויקטים החדשים מכניסים לשכונה משפחות צעירות ומרימים בהדרגה את רמת הבנייה.

חסרונות

בית העלמין הוא השכן הדומיננטי, והוא שקובע את הדימוי של השכונה בעיני קונים רבים. המסחר השכונתי דל, התלות ברכב גבוהה כמעט בכל סידור, ואתרי הבנייה סביב ילוו את התושבים עוד שנים. שוק דק פירושו גם סיכון: קשה לתמחר נכס, קשה למכור מהר, ומי שקונה כאן צריך אופק ארוך ותקציב שמביא בחשבון שהמחיר שישלם על דירה חדשה גבוה בהרבה ממה ששולם כאן על יד שנייה שנתיים קודם.

להרחבה: מחירי הדירות בתל ברוך השכנה

להרחבה: מחירי הדירות בצהלה

• התחנה המרכזית בת"א: תפוסה של 31% ושווי של 553 מיליון שקל
• 600 דירות ברמת החייל: כ-120 לשכירות ושליש דירות קטנות - כמה תעלה דירה?

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

להרחבה: רמת אביב הירוקה: 59,800 שקל למ"ר בממוצע, וכל העסקאות האחרונות בפרויקטים חדשים