רמת אביב הירוקה: 59,800 שקל למ"ר בממוצע, וכל העסקאות האחרונות בפרויקטים חדשים
58 דירות נמכרו בשכונה בשנה האחרונה, והעסקה הממוצעת חזרה לכ-5 מיליון שקל אחרי ירידה לכ-3.85 מיליון לפני שנה. בברודצקי 27 שילמו 98 אלף שקל למ"ר על דירה בפרויקט חדש, ודירת 4 חדרים יד שנייה נסגרת סביב 4.55 מיליון - פער של 26% מול החדשות
ברמת אביב הירוקה עומד המחיר הממוצע למ"ר על 59,800 שקל, לפי נתוני מדלן המבוססים על עסקאות בשכונה, ו-58 דירות החליפו ידיים בשנה האחרונה. המספר המעניין באמת מסתתר בטבלת העסקאות: כל העסקאות האחרונות שנרשמו בשכונה נסגרו בפרויקטים חדשים שטרם הושלמו, והן שהחזירו את העסקה הממוצעת לרמה של כ-5 מיליון שקל.
רמת אביב הירוקה, היא רמת אביב א', נמנית עם השכונות הראשונות שהוקמו מצפון לירקון. הבנייה בה מרווחת ונמוכה יחסית - רובה בניינים של שלוש עד חמש קומות משנות ה-50 וה-60 - עם שדרות ותיקות, גינות ורחובות קטנים ושקטים. הקרבה לאוניברסיטת תל אביב מושכת סטודנטים ואנשי סגל, והאוכלוסייה הוותיקה והמבוססת מחזיקה בדירות שנים ארוכות. בשנים האחרונות נכנסו לשכונה פרויקטים חדשים ותיקי תמ"א 38, בעיקר סביב רחובות ברודצקי ורדינג, והם שמזיזים היום את הסטטיסטיקה.
רשומות רשות המסים, כפי שהן מוצגות במדלן, מספרות סיפור חד: העסקאות הבולטות מהחודשים האחרונים כולן בבנייה חדשה. בפרויקט ברודצקי צפון נמכרה ביולי דירת שלושה חדרים בת 111 מ"ר בקומה רביעית ב-5.98 מיליון שקל - 53,873 שקל למ"ר - ובאותו פרויקט, באותו יום, נמכרה דירת ארבעה חדרים בת 109 מ"ר בקומה חמישית ב-9.07 מיליון שקל, 83,247 שקל למ"ר. ברחוב הברון נמכרה ביולי דירת שלושה חדרים בת 79 מ"ר בקומה רביעית ב-4.7 מיליון שקל, כ-59,500 שקל למ"ר, בפרויקט שמסירתו מתוכננת ל-2028. בברודצקי 27 נסגרה ביוני עסקת השיא: דירת חמישה חדרים בת 152 מ"ר בקומה חמישית ב-14.96 מיליון שקל - 98,421 שקל למ"ר. וביוני נמכרה בברודצקי צפון דירת שלושה חדרים בת 74 מ"ר בקומה שנייה ב-4.57 מיליון שקל, כ-61,700 שקל למ"ר. מסירת הדירות בפרויקטים האלה מתוכננת לשנים 2028 עד 2031, כך שמדובר במחירים של דירות עתידיות שנרשמים כבר היום בסטטיסטיקה.
להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב
בצד ההיצע מוצעות בשכונה 42 דירות למכירה. חשוב לזכור שמחיר מבוקש הוא עמדת פתיחה למשא ומתן, והסגירה בדרך כלל נמוכה ממנו. הטווח רחב: דירת גן בת ארבעה חדרים ו-103 מ"ר מוצעת ב-4.49 מיליון שקל, דירת חמישה חדרים בת 116 מ"ר בקומה שלישית ב-5.2 מיליון, ופנטהאוז בן 145 מ"ר בקומה שביעית ב-9.3 מיליון. בקצה היקר יש מי שמבקש 4.75 מיליון שקל על דירת 2.5 חדרים בת 58 מ"ר - כ-82 אלף שקל למ"ר, מחיר שמגלם ציפייה להתחדשות הבניין.
להרחבה: מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה
ומה עשו המחירים. לפי סדרת העסקאות במדלן, לפני שנתיים עמדה העסקה הממוצעת בשכונה על כ-4.78 מיליון שקל, לפני שנה היא ירדה לכ-3.85 מיליון, והיום היא עומדת על כ-5 מיליון. התנודה הזאת נובעת בעיקר מתמהיל: בתקופה שבה נמכרו בעיקר דירות ישנות ירד הממוצע, וכשהחלו להירשם העסקאות בברודצקי צפון הוא קפץ בחזרה. ההשוואה המדויקת יותר היא בין ישן לחדש באותו גודל: דירת ארבעה חדרים יד שנייה נסגרת סביב 4.55 מיליון שקל, מול 5.75 מיליון בבנייה חדשה - פער של כ-26%. דירת חמישה חדרים יד שנייה נסגרת סביב 4.87 מיליון, פחות ממה ששולם ביולי על שלושה חדרים חדשים בברודצקי צפון.
להרחבה: גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל
שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-9,000 שקל בחודש - כ-7,000 שקל לשלושה חדרים וכ-9,000 לארבעה - והתשואה השנתית נעה סביב 2% בלבד. מי שקונה כאן קונה קרבה לאוניברסיטה, ירוק וקהילה ותיקה, פחות תזרים.
מה שעובד בשכונה: הירוק שנתן לה את שמה - שדרות, גינות ושטחים פתוחים - קמפוס אוניברסיטת תל אביב ומעונות הסטודנטים במרחק הליכה, קניון רמת אביב, פארק הירקון בקצה הדרומי ואוכלוסייה יציבה. מה שפחות עובד: חלק גדול מהמלאי בן 60 שנה ויותר, בלי מעלית ובלי ממ"ד; מחירי כניסה מהגבוהים בעיר גם עבור דירות ישנות; אתרי בנייה של תמ"א 38 ושל ברודצקי צפון ילוו את השכונה עד תחילת שנות ה-30; והחניה ברחובות הצרים הולכת ונעשית צפופה ככל שההתחדשות מוסיפה דירות.
להרחבה: קרית שאול: שתי עסקאות בשנה, 7.37 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בפרויקט חדש
