בבלי: 99 דירות נמכרו בשנה - הוותיקות ירדו ל-52.5 אלף שקל למ"ר, החדשות נסגרות ב-59 אלף

בבלי היא מהשכונות הסחירות בצפון תל אביב: 99 דירות נמכרו בה בשנה האחרונה לפי נתוני מדלן, במחיר ממוצע של כ-62.3 אלף שקל למ"ר. מאחורי הממוצע מסתתרים שני שוקי דיור שונים - בנייני שיכון בני שלוש וארבע קומות משנות ה-50 וה-60, בלי ממ"ד ולעיתים בלי מעלית, מול מגדלים ופרויקטים חדשים עם חניה תת-קרקעית ולובי. המרחק בין שני המוצרים הוא לפעמים עשרות מטרים, והפער במחיר מגיע למיליוני שקלים.

העסקאות האחרונות: החדשות סביב 55-59 אלף שקל למ"ר

לפי נתוני רשות המסים, ביולי 2026 נמכרה ברחוב ניסים 5 דירת ארבעה חדרים בשטח 123 מ"ר בקומה 8, בפרויקט שיימסר ב-2028, תמורת 7.28 מיליון שקל - כ-59.2 אלף שקל למ"ר. באותו חודש נסגרה ברחוב הזוהר 5, בבניין שהושלם ב-2025, עסקה על דירת חמישה חדרים בשטח 131 מ"ר בקומה 7 תמורת 7 מיליון שקל - כ-53.4 אלף שקל למ"ר. ביוני נמכרו בפרויקט LOVELY בהזוהר 33-35 דירת ארבעה חדרים בשטח 92 מ"ר ב-5.1 מיליון שקל ודירת שלושה חדרים בשטח 61 מ"ר ב-3.5 מיליון שקל - 55 עד 57 אלף שקל למ"ר.

בבניינים הוותיקים הרמה נמוכה יותר: ברחוב המשנה 12 נמכרה ביולי דירת 2.5 חדרים בשטח 54 מ"ר, בבניין מ-1970, תמורת 2.5 מיליון שקל - כ-46.3 אלף שקל למ"ר, ובדרך נמיר 112 נסגרה ביוני עסקה על דירת 3.5 חדרים בשטח 65 מ"ר, בבניין מ-1960, תמורת 3.41 מיליון שקל - כ-52.5 אלף שקל למ"ר. ברחוב בבלי 11 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 73 מ"ר בקומה 5 תמורת 3.85 מיליון שקל - כ-52.7 אלף שקל למ"ר.

להרחבה: מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

מה קרה למחירים: הוותיקות ירדו 7.5%

המחיר למ"ר החציוני בדירות יד שנייה שנמכרו בשכונה ירד לכ-52.5 אלף שקל, לעומת כ-57 אלף שקל בשנה שקדמה - ירידה של כ-7.5%. הדירות החדשות נסגרות ב-53 עד 59 אלף שקל למ"ר, כך שהפער בין חדש לישן עומד כיום על 10% עד 20% למ"ר. בכסף מלא הפער גדול בהרבה, כי החדשות גם גדולות יותר: לפי מדלן, דירת ארבעה חדרים חדשה נמכרה בשנה האחרונה בממוצע ב-6.37 מיליון שקל, בזמן שארבעה חדרים ותיקים נסגרים סביב 3.8 עד 4.1 מיליון שקל. התשואה השנתית מהשכרה עומדת על כ-1.9% בלבד.

ההיצע: 88 דירות, והמוכרים כבר מתפשרים בגלוי

לפי מדלן מוצעות כיום בשכונה 88 דירות למכירה. ברחוב בבלי 1 מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח 105 מ"ר בכ-4.69 מיליון שקל, בבבלי 9 דירה בשטח 110 מ"ר בכ-4.8 מיליון שקל, ברחוב הרב הרצוג 2 מבקשים כ-4.1 מיליון שקל על 100 מ"ר, וברחוב הרב עוזיאל 1 מוצעים 90 מ"ר בכ-4.6 מיליון שקל.

אלה מחירים מבוקשים - עמדת פתיחה למשא ומתן, והסגירה בדרך כלל נמוכה מהם. את הכיוון אפשר לראות בהורדות המחיר הגלויות: דירת שלושה חדרים ברחוב ירושלמי 19 ירדה מ-4.6 ל-4.35 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים ברחוב פעמוני יוסף 1 הוזלה מ-6.5 ל-5.8 מיליון שקל - וגם אחרי ההוזלה מדובר במחיר מבוקש, בטרם נמצא קונה.

שכירות כפולה: 8,000 שקל בישן, עד 23 אלף במגדל

שוק השכירות מפוצל באותה צורה: דירת שלושה חדרים בבניין ישן מושכרת בכ-7.5 עד 9 אלף שקל בחודש וארבעה חדרים ב-9 עד 12 אלף שקל, בזמן שבמגדלים החדשים שלושה חדרים מוצעים גם ב-12 עד 16 אלף שקל, ודירות ארבעה חדרים מיוחדות מגיעות ל-18 עד 23 אלף שקל בחודש.

בין הפארק לאיילון: יתרונות, רעש והתחדשות

היתרון הגדול של בבלי הוא המיקום: פארק הירקון והספורטק במרחק הליכה, מתחם הבורסה קרוב, והגישה לדרך נמיר ולאיילון מהירה. שני הצירים האלה הם גם החיסרון - רעש ועומסי תנועה בשולי השכונה. בבנייני השיכון החניה מוגבלת, והרחובות שתוכננו לפני עשרות שנים מתקשים לעמוד בכמות המכוניות. בשכונה פועל בית הספר היסודי בבלי ברחוב אונקלוס, ובו כ-700 תלמידים; תלמידי חטיבות הביניים והתיכונים נוסעים למסגרות מחוץ לשכונה.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

ההתחדשות כבר כאן: במתחם בבלי-תוספתא-הכנסת הגדולה החלה הקמת פרויקט שבו נהרסות 123 דירות ישנות ובמקומן ייבנו 300 דירות בתשעה בניינים בני שמונה ותשע קומות, עם שתי כיתות גן, מקלט ציבורי וחניון תת-קרקעי. האכלוס מתוכנן ל-2030, ועד אז חלק מהשכונה יחיה לצד אתרי בנייה.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

להרחבה: ביצרון: 63 אלף שקל למ"ר בפרויקט על הנייר, 37 אלף בדירה קיימת