ביצרון: 63 אלף שקל למ"ר בפרויקט על הנייר, 37 אלף בדירה קיימת
כל העסקאות האחרונות בשכונה נחתמו על דירות שטרם נבנו, והממוצע השכונתי של 54 אלף שקל למ"ר הוא בעיקר מחירון יזמים. במלאי הקיים מבקשים 37 עד 50 אלף, ובדרך לחוזה המספר יורד
ביצרון יושבת במזרח תל אביב, ממזרח לנתיבי איילון ולציר יגאל אלון. מצפון תוחמת אותה דרך השלום, ומעברה נחלת יצחק. במזרח ובדרום היא נשענת על רמת ישראל ועל יד אליהו. הרחובות המרכזיים בה הם ביצרון, עמינדב, הסוללים, שדרות ההשכלה, מנדלקרן, טביוב, קרמניצקי ובן זאב. שדרות ההשכלה הן הציר הירוק של השכונה, רצועה מרכזית שמתפקדת כפארק שכונתי. העירייה סופרת את ביצרון ורמת ישראל כיחידה סטטיסטית אחת, אבל רחובות הפרחים, הרקפת והכלנית ושכנותיהם, שייכים לרמת ישראל, מעבר לגבול של ביצרון.
המחיר הממוצע למטר בשכונה עומד על כ-54,200 שקל, אחרי כ-112 עסקאות שנרשמו בשנה האחרונה. המספר הזה מטעה. כל שמונה העסקאות האחרונות בשכונה נחתמו על דירות שטרם נבנו, בפרויקטים שאמורים להימסר בין 2029 ל-2033. הממוצע השכונתי הוא בפועל ממוצע של מחירון יזמים יותר משל השוק שאפשר לקנות בו דירה היום.
הנה מה שנסגר, לפי נתוני רשות המסים. ברחוב ביצרון נמכרה דירת שני חדרים בת 42 מטר בכ-2.65 מיליון שקל, כ-63,100 שקל למטר, ודירת שלושה חדרים בת 82 מטר בכ-5.21 מיליון שקל, כ-63,500 שקל למטר. שתיהן בפרויקט שאכלוסו מתוכנן ל-2030. במגדל שנבנה בחלקה המערבי של השכונה נמכרה דירת שלושה חדרים בת 72 מטר בכ-4.18 מיליון שקל וארבעה חדרים בני 102 מטר בכ-5.46 מיליון שקל, כ-53,500 שקל למטר, עם מסירה מתוכננת ל-2033. ברחוב עמינדב נמכרה דירת ארבעה חדרים בת 76 מטר בכ-3.92 מיליון שקל, כ-51,600 שקל למטר, בבניין שאמור להימסר ב-2029.
עכשיו למלאי שקיים בפועל. בשכונה מוצעות כרגע 34 דירות למכירה ועוד עשר להשכרה. ברחוב ביצרון מבקשים 4.1 מיליון שקל על דירת ארבעה חדרים בת 110 מטר בבניין משנת 2019, כ-37,300 שקל למטר, ובבניין סמוך 4.2 מיליון שקל על שטח זהה. ברחוב עמינדב מבקשים 3.75 מיליון שקל על ארבעה חדרים ו-100 מטר. בשדרות ההשכלה מבקשים 5.45 מיליון שקל על 129 מטר, כ-42,200 שקל למטר, ו-3.15 מיליון שקל על שלושה חדרים ו-73 מטר בבניין משנת 2012. ברחוב הסוללים מבקשים 3.97 מיליון שקל על 85 מטר, כ-46,700 שקל למטר.
בקצה היקר של המלאי הקיים יש גם נכסים אחרים. ברחוב טביוב מבוקשים 7.35 מיליון שקל על דירת ארבעה חדרים וחצי בת 110 מטר, כ-66,800 שקל למטר, וברחוב עמינדב מבוקשים 4.6 מיליון שקל על ארבעה חדרים ו-91 מטר. על ציר יגאל אלון עצמו מבוקשים 4.45 מיליון שקל על ארבעה חדרים ו-90 מטר. מנגד, דירת ארבעה חדרים גדולה במיוחד, 190 מטר ברחוב עמינדב, מוצעת ב-5.8 מיליון שקל, כ-30,500 שקל למטר. השטח הגדול מוריד את המחיר למטר, וזה חשוב לקורא שמנסה להשוות מודעה למודעה.
הפער מדבר בעד עצמו. במלאי הקיים מבקשים 37 עד 50 אלף שקל למטר, ובפרויקטים החדשים נסגרות עסקאות ב-52 עד 63 אלף. חלק מהפער הוא איכות הבנייה, ממ"ד, מעלית וחניה. חלק ממנו הוא פרמיית זמן שקונים משלמים מראש על דירה שתימסר בעוד שבע שנים. וחלק ממנו הוא מחיר שיזם קבע ומוכר פרטי מתקשה לגבות. כ-32 דירות מוצעות היום למכירה בשכונה, ואלה מחירי היצע, והמוכרים הפרטיים ירדו מהם במשא ומתן.
ראוי לשים לב: חלק ממה שמשווק כביצרון יושב בפועל מחוץ לשכונה. מודעות מרחוב שלום עליכם, שנמצא בלב תל אביב הרחק ממערב לאיילון, ומרחוב משה דיין בקצה המזרחי של העיר, מופיעות לעיתים תחת שם השכונה. במקרה הראשון המחיר המבוקש עובר 90 אלף שקל למטר, ובשני הוא יורד מתחת ל-25 אלף. שני המספרים מעוותים כל ממוצע שמנסים להסיק ממנו מסקנה. הרחובות שנמנו כאן נמצאים כולם בתחומי השכונה כפי שהעירייה מגדירה אותם.
מה קרה בשנה האחרונה. מדד מחירי הדירות הארצי ירד בכ-1.5%, ובתל אביב הירידה עמדה על כ-3.5%. בביצרון עצמה קשה לקרוא מגמה מהעסקאות, משום שהתמהיל הוסט כמעט כולו לבנייה חדשה, ומכירה בפרויקט רחוקה מלשמש מדד למחיר של דירה קיימת. הפער בין מחיר מבוקש בדירה משנות ה-2010 לבין מה שהיזם גובה על דירה עתידית מלמד ששוק היד השנייה בשכונה נשאר במקום בשנה החולפת. דירת ארבעה חדרים חדשה נסגרת סביב 5.3 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים יד שנייה סביב 4.15 מיליון.
מה שעובד: מיקום שהוא עשר דקות נסיעה ממרכז העיר, מרקם נמוך עם צמודי קרקע ובתי גינה מהנדירים בתל אביב, שדרה ירוקה, קרבה למתחם המשרדים ביגאל אלון ולתחנת ההגנה, והגבלות גובה שאמורות לשמור על אופי השכונה. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-9,690 שקל, כ-9,100 שקל לשלושה חדרים וכ-11,000 שקל לארבעה. מה שפחות עובד: רעש נתיבי איילון בגדה המערבית, חניה שנעשית קשה ככל שנוספות יחידות דיור, אתרי בנייה פעילים לאורך שנים בלב אזור מגורים שקט, ומלאי יד שנייה ותיק שדורש השקעה. השוואה מועילה אפשר למצוא בשכונות הגובלות: ביד אליהו המחיר למ"ר עומד על כ-44 אלף שקל, ובנחלת יצחק שממול הוא כבר סביב 50 אלף.
- רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
- שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים
