שכונת התקווה: 39 עסקאות בשנה סביב 26.6 אלף שקל למ"ר - והפינוי-בינוי עדיין על הנייר

שכונת התקווה, בין דרך ההגנה לנתיבי איילון, היא מהמקומות האחרונים בתל אביב שבהם נקנית דירה בפחות משני מיליון שקל. לפי נתוני מדלן נמכרו בשכונה 39 דירות בשנה האחרונה, במחיר ממוצע של כ-26.6 אלף שקל למ"ר וכ-1.575 מיליון שקל לעסקה. הבנייה ברובה נמוכה, בתים בני קומה או שתיים על מגרשים קטנים, במרכז פועל שוק התקווה, והמדד החברתי-כלכלי עומד על 3 מתוך 10. לצד משפחות ותיקות גרים כאן שוכרים צעירים שנדחקו ממרכז העיר, ומשקיעים שמהמרים על התחדשות עתידית.

העסקאות האחרונות: רוב השוק בין 27 ל-32 אלף שקל למ"ר

לפי נתוני רשות המסים, ביולי 2026 נמכרה ברחוב דעואל 6 דירת שלושה חדרים בשטח 67 מ"ר, בבניין מ-2008, תמורת 1.8 מיליון שקל - כ-26.9 אלף שקל למ"ר. במאי נמכרה ברחוב נטעים 14 דירת שלושה חדרים בשטח 78 מ"ר ב-2.4 מיליון שקל - כ-30.8 אלף שקל למ"ר, ובפברואר נסגרה בנטעים 27 עסקה על ארבעה חדרים בשטח 85 מ"ר ב-2.74 מיליון שקל - כ-32.2 אלף שקל למ"ר. באותו חודש נמכרו גם דירת שני חדרים בשטח 53 מ"ר בקומת קרקע ברחוב רזי ב-1.5 מיליון שקל, ודירת שני חדרים בשטח 50 מ"ר ברחוב טרפון ב-1.5 מיליון שקל - 28 עד 30 אלף שקל למ"ר.

את הקצה הגבוה מחזיקות דווקא הקטנות ביותר: במרץ נמכרה ברחוב דעואל 24 דירת 2.5 חדרים בשטח 34 מ"ר ב-1.36 מיליון שקל - 40 אלף שקל למ"ר, כי דירות כאלה נקנות כמעט תמיד להשכרה. ובכיוון ההפוך, דירת ארבעה חדרים בשטח 85 מ"ר בבניין חדש מ-2022 ברחוב קמואל נמכרה ב-1.98 מיליון שקל בלבד - כ-23.3 אלף שקל למ"ר, עדות לכך שגם בנייה חדשה מתומחרת כאן לפי השכונה, ופחות לפי גיל הבניין.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

ההיצע: 65 דירות, וההורדות כבר במודעות

לפי מדלן מוצעות בשכונה 65 דירות למכירה. דירת 2.5 חדרים בשטח 75 מ"ר בבניין משופץ מוצעת ב-1.75 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים בשטח 87 מ"ר מוצעת ב-2.59 מיליון שקל אחרי שהמחיר המבוקש כבר ירד ב-80 אלף שקל, ובקצה הגדול דירה בשטח 220 מ"ר ברחוב אצ"ל מוצעת ב-6.5 מיליון שקל אחרי הורדה של 60 אלף. בקצה הזול יחידת דיור של 18 מ"ר מבקשת 780 אלף שקל.

אלה מחירי היצע - הסכום שהמוכר פותח בו, והעסקה נסגרת בדרך כלל נמוך ממנו. בשכונה שבה רוב העסקאות נעשות ב-27 עד 32 אלף שקל למ"ר, מודעה שמבקשת יותר פוגשת קונים שמתמקחים, והורדות המחיר הגלויות במודעות הן נתון חשוב בדיוק כמו המחירים עצמם.

תשואה של 3.5% - והתחדשות שעדיין על הנייר

שכר הדירה הממוצע עומד על כ-4,700 שקל בחודש - 3,000 שקל לדירת חדר, 5,600 לשלושה חדרים - ומול מחיר ממוצע של כ-1.575 מיליון שקל מתקבלת תשואה ברוטו של כ-3.5%, מהגבוהות בתל אביב. זה מה שמושך משקיעים, וכדאי לזכור מי מספר את הסיפור: מתווכים ובעלי עניין מציגים את השכונה כהזדמנות של רגע לפני זינוק, והעסקאות בפועל מציירות התקדמות מתונה בהרבה. תוכניות הפינוי-בינוי הגדולות עדיין על הנייר, ובכפר שלם הסמוכה מתוכננות מאות דירות חדשות - תזכורת לכך שההיצע העתידי בדרום-מזרח העיר גדול. מי שמשלם היום פרמיה על התחדשות ודאית לוקח על עצמו את הסיכון שהיא תתעכב עוד עשור.

יתרונות וחסרונות

בצד היתרונות: מחיר כניסה שכמעט נעלם מתל אביב, תשואת שכירות גבוהה, קרבה לנתיבי איילון ולמרכז, שוק פעיל וקהילה מגובשת, והקו הסגול של הרכבת הקלה שצפוי לפעול באזור בסביבות 2027. בצד החסרונות: מלאי ישן ברובו, חלקו בנייה רעועה שדורשת השקעה, רחובות צרים וחניה קשה, מדד חברתי-כלכלי נמוך, ופער גדול בין ההבטחות על התחדשות לקצב שלה בפועל. מי שקונה כאן להשקעה מקבל תשואה שוטפת אמיתית; מי שקונה על בסיס הפינוי-בינוי קונה בעיקר סבלנות.

להרחבה: המע"ר הצפוני בתל אביב: קומה 43 במידטאון נמכרה ב-6.9 מיליון שקל, והמחיר למ"ר נע בין 36 ל-51 אלף