המע"ר הצפוני בתל אביב: קומה 43 במידטאון נמכרה ב-6.9 מיליון שקל, והמחיר למ"ר נע בין 36 ל-51 אלף

שמונה עסקאות נרשמו במע"ר הצפוני של תל אביב מתחילת 2026, והן משרטטות טווח רחב במיוחד: בין 36,236 שקל למ"ר במגדלי הצעירים בארלוזורוב ל-50,735 שקל למ"ר במגדל מידטאון. את הכותרת סיפקה עסקת מרץ במידטאון - דירת ארבעה חדרים בת 141 מ"ר בקומה 43, שנמכרה ב-6.9 מיליון שקל, 48,936 שקל למ"ר.

המע"ר הצפוני - מרכז העסקים הראשי הצפוני - הוא רצועת קרקע צרה של כ-90 דונם לאורך נתיבי איילון, בין שרונה לגבול רמת גן, שעליה קמו בעשור וחצי האחרונים כ-16 מגדלים של משרדים, מלונאות, מסחר ומגורים. לפי מדלן, באזור כ-1,500 דירות קיימות ומתוכננות, כולן בבנייה חדשה עם ממ"ד, מעלית ולובי. אין כאן מרקם שכונתי ותיק או רחובות קטנים: זהו מתחם אנכי שתוכנן מאפס, והתושבים - בעיקר אנשי מקצוע צעירים וזוגות - קונים בו קרבה למוקדי התעסוקה, לשתי תחנות רכבת ולרכבת הקלה.

רשומות רשות המסים המוצגות במדלן מפרטות את העסקאות האחרונות. במידטאון, שנבנה ב-2015 עד 2018, נמכרה במרץ דירת שלושה חדרים בת 67 מ"ר בקומה 35 ב-3.32 מיליון שקל - 49,552 שקל למ"ר - ובפברואר דירת שלושה חדרים בת 68 מ"ר בקומה 14 ב-3.45 מיליון שקל, 50,735 שקל למ"ר. במגדלי הצעירים בארלוזורוב, שנבנו ב-2017 וב-2021, נמכרה ביולי דירת שלושה חדרים בת 76 מ"ר בקומה 25 ב-3.5 מיליון שקל, 46,052 שקל למ"ר; בפברואר נמכרה שם דירת ארבעה חדרים בת 93 מ"ר בקומה 32 ב-3.37 מיליון שקל - 36,236 שקל למ"ר בלבד - ובינואר דירת שני חדרים בת 60 מ"ר בקומה 17 ב-2.75 מיליון שקל, כ-45,800 שקל למ"ר. הפער בין המגדלים עקבי: מידטאון סוגר סביב 49-51 אלף שקל למ"ר, מגדלי הצעירים נמוך מזה.

להרחבה: מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

מול קצב המכירות הזה עומד היצע גדול: 51 דירות מוצעות למכירה במתחם. המחיר המבוקש הוא עמדת פתיחה, והסגירה בדרך כלל נמוכה ממנו - וכאן זה מוחשי במיוחד. על דירת שלושה חדרים בת 76 מ"ר בקומה 27 מבקשים 4.75 מיליון שקל, כ-62 אלף שקל למ"ר, בשעה שדירה כמעט זהה בקומה 25 נסגרה ביולי ב-3.5 מיליון. דירות שלושה חדרים דומות מוצעות ב-3.2 עד 3.85 מיליון שקל, כך שמוכר שמתמחר גבוה מתחרה בשכנים שלו באותו מגדל ממש.

מגמת מחירים שכונתית קשה לחישוב כאן: מדגם של עסקאות בודדות ברבעון רגיש לתמהיל של מגדל, קומה וגודל. העוגן העירוני נותן כיוון: לפי סדרת הנתונים של מדלן לתל אביב, המחיר הממוצע בעיר ירד בשנה האחרונה בכ-3% וכמעט חזר לרמתו מלפני שנתיים. בתוך המתחם, הפרמיה של מידטאון על פני מגדלי הצעירים - סדר גודל של 10% עד 30% למ"ר - יציבה יותר מכל אחוז שינוי שנתי, והיא המשתנה שקונה במתחם צריך לתמחר, יחד עם דמי ניהול וועד בית של מגדל.

להרחבה: עיר ימים בנתניה: דירת 5 חדרים נסגרת ב-4.2 מיליון שקל, ובמגדל שעל הים משלמים 50 אלף למ"ר

שכר הדירה הממוצע במתחם עומד על כ-9,500 שקל בחודש. על דירת שלושה חדרים טיפוסית שנקנתה ב-3.5 מיליון שקל זו תשואה של כ-3.2% ברוטו - לפני דמי ניהול, שבמגדלים האלה נוגסים בה באופן מורגש.

הצד העתידי עוד מוסיף היצע: חלק מן המגדלים במתחם עדיין בבנייה, ומדלן מסמנת גם פרויקטי פינוי-בינוי מתוכננים בסביבה. מי שקונה דירה להשקעה במתחם צריך להניח שהתחרות על שוכרים ועל קונים תלך ותגדל.

• עיריית תל אביב אישרה: חוות המיכלים ברדינג תהפוך למתחם תרבות ופנאי
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

מה שעובד במע"ר הצפוני: נגישות תחבורתית מהטובות בגוש דן - תחנת רכבת סבידור, הרכבת הקלה ונתיבי איילון במרחק דקות - דירות חדשות בסטנדרט גבוה, נוף פתוח מהקומות הגבוהות וקרבה למשרדים של שרונה ורמת גן. מה שפחות עובד: רעש מתמיד מהאיילון ומאתרי הבנייה, דמי ניהול גבוהים, מחסור בבתי ספר, בגנים ובחיי רחוב, תלות מלאה במעליות ובחניונים, והיצע מודעות גדול שמאריך את זמן המכירה למי שרוצה לצאת.

להרחבה: רביבים בתל אביב: בפרויקט החדש משלמים עד 56 אלף שקל למ"ר, בבניינים מ-1970 פחות מ-38 אלף