רביבים בתל אביב: בפרויקט החדש משלמים עד 56 אלף שקל למ"ר, בבניינים מ-1970 פחות מ-38 אלף

שתי עסקאות שנסגרו ביוני ברביבים מספרות את סיפור השכונה. בפרויקט החדש בטבנקין 34 נמכרה דירת שני חדרים בת 53 מ"ר בקומה רביעית ב-2.96 מיליון שקל - 55,923 שקל למ"ר. שבוע קודם, ברחוב תירוש, נמכרה דירת שלושה חדרים בת 74 מ"ר בבניין מ-1970 ב-2.78 מיליון שקל - 37,567 שקל למ"ר. פער של כ-35% בין הקצה החדש לקצה הישן, בשכונה שבה המחיר למ"ר עומד לפי נתוני מדלן על כ-42 אלף שקל בממוצע.

רביבים, בצפון-מזרח תל אביב, נבנתה ברובה בשנות ה-50 וה-60 כשכונת שיכונים: בניינים של שלוש-ארבע קומות בלי מעלית, רחובות ירוקים ושדרות ותיקות, בין רמת החייל, רמת ישראל וקרית שאול. בשעה שהשכנות ממזרח כבר טיפסו לרמות מחיר גבוהות בהרבה, רביבים נשארה חלופה נגישה יחסית בצפון העיר, והיא מושכת משפחות צעירות לצד משקיעים שמזהים פוטנציאל השבחה. ההתחדשות העירונית החלה להזרים לכאן דירות חדשות, ובראשה הפרויקט בטבנקין 34 ופרויקט ensemble.

רשומות רשות המסים המוצגות במדלן מראות שוק דו-קומתי. בטבנקין 34 נרשמו מאז מאי שלוש מכירות של דירות שני חדרים קטנות: 2.39 מיליון שקל על 49 מ"ר, 2.44 מיליון על 50 מ"ר ו-2.96 מיליון על 53 מ"ר - בין 48,700 ל-55,923 שקל למ"ר, בבניין שמסירתו מתוכננת ל-2030. בפרויקט ensemble נמכרה ביוני דירת חמישה חדרים בת 164 מ"ר ב-7.5 מיליון שקל, כ-45,700 שקל למ"ר. מולן עומד המלאי הוותיק: דירת שלושת החדרים בתירוש 11 שנמכרה ב-37,567 שקל למ"ר, ודירת חמישה חדרים בת 122 מ"ר בכרמי דב 1, בבניין מ-2002, שנמכרה במאי ב-4.89 מיליון שקל - 40,040 שקל למ"ר. בסך הכל החליפו ידיים בשכונה 16 דירות בשנה האחרונה.

להרחבה: מתחם כורזין בגבעתיים: כמעט 50 אלף שקל למ"ר לדירה מ-1960, יותר מבמגדל חדש

בלוח המודעות מוצעות 28 דירות למכירה. המחיר המבוקש הוא עמדת פתיחה למשא ומתן, והסגירה בדרך כלל נמוכה ממנו. דירת ארבעה חדרים בת 90 מ"ר בקומה ראשונה מוצעת ב-3.69 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים בת 117 מ"ר בקומה חמישית ב-4.65 מיליון, ודירת חמישה חדרים בת 136 מ"ר ב-5.48 מיליון. בקצה העליון של ההיצע: בית פרטי בן 230 מ"ר ב-9.5 מיליון שקל ודו-משפחתי בן 200 מ"ר ב-8.95 מיליון - תזכורת לכך שברביבים יש גם רובד של בתים צמודי קרקע.

ומה עשו המחירים לאורך זמן. הסדרה היציבה של מדלן לשכונה מציירת רוגע: העסקה הטיפוסית עמדה לפני שנתיים על כ-4.27 מיליון שקל, לפני שנה על כ-4.14 מיליון והיום על כ-4.13 מיליון - ירידה מצטברת של כ-3% בשנתיים, ויציבות כמעט מלאה בשנה האחרונה. במקביל, הממוצע הכולל של העסקאות צנח בחודשים האחרונים לכ-2.79 מיליון שקל - תוצאה של תמהיל, כשהדירות שנמכרות עכשיו הן בעיקר יחידות קטנות בפרויקט החדש. במלאי הוותיק, דירת ארבעה חדרים יד שנייה נסגרת סביב 3.85 מיליון שקל וחמישה חדרים סביב 4.87 מיליון.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

שוק השכירות המקומי צבעוני במיוחד יחסית לגודל השכונה: הממוצע עומד על כ-14,200 שקל בחודש, כשדירת גן מושכרת סביב 14,400 שקל ובית פרטי סביב 21 אלף - עדות לביקוש של משפחות שמחפשות בית עם חצר בתוך תל אביב.

ההקשר העירוני מחמיא לרביבים: המחיר הממוצע לדירה בתל אביב ירד בשנה האחרונה בכ-3% לפי סדרת הנתונים של מדלן, ורביבים, שירדה פחות, שמרה על מעמדה היחסי בתחתית מדרג המחירים של צפון העיר. מדלן מדרג את השכונה 9 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי - נתון שמסביר מדוע הביקוש המשפחתי כאן יציב גם כשהשוק העירוני מתקרר.

מה שעובד ברביבים: שקט ופרופיל בנייה נמוך, ירוק ותיק, קרבה למרכזי התעסוקה של רמת החייל וקרית עתידים, ומחירי כניסה נמוכים מהשכונות הסמוכות. מה שפחות עובד: רוב המלאי בן 60 שנה ויותר, בלי מעלית ובלי ממ"ד; היצע דק של מודעות ועסקאות שמקשה על תמחור; אתרי בנייה שילוו את הרחובות הפנימיים עד סוף העשור; והתחדשות שמתקדמת לאט, בניין אחר בניין, כך שמי שקונה דירה ישנה על סמך הבטחת פינוי-בינוי עלול לחכות שנים.

להרחבה: מונטיפיורי בתל אביב: 69 אלף שקל למ"ר על דירת 31 מ"ר, וארבע עסקאות מתחילת השנה