מונטיפיורי בתל אביב: 69 אלף שקל למ"ר על דירת 31 מ"ר, וארבע עסקאות מתחילת השנה

העסקה האחרונה שנרשמה במונטיפיורי מספרת את סיפור השכונה: דירת שני חדרים בת 31 מ"ר בלבד ברחוב נתן ילין מור, בבניין מ-2007, נמכרה במרץ ב-2.14 מיליון שקל - 69,032 שקל למ"ר. בשכונה הקטנה שבתפר בין לב העיר למגדלי המשרדים של דרך בגין נרשמו מתחילת 2026 ארבע עסקאות בלבד, והמחיר הממוצע למ"ר עומד לפי נתוני מדלן על כ-57 אלף שקל.

מונטיפיורי, על שמו של סר משה מונטיפיורי, היא משכונות הקטנות והצפופות בתל אביב. המרקם ותיק, ברובו משנות ה-20 עד ה-40 של המאה הקודמת, בסגנון אקלקטי ובינלאומי, ובעשרים השנים האחרונות עברה השכונה ג'נטריפיקציה מואצת: אמנים ורווקים שחיפשו חלופה זולה למרכז העיר הגיעו ראשונים, אחריהם זוגות צעירים ומשרדי הייטק, והמחירים טיפסו בהתאם. היום זו שכונת בוטיק מבוקשת עם בתי קפה, סטודיואים וקרבה לרכבת הקלה ולריכוזי התעסוקה של יצחק שדה ודרך בגין.

רשומות רשות המסים המוצגות במדלן מראות עד כמה השוק הזה דק ומגוון. ברחוב נתן ילין מור נמכרה במרץ דירת שני החדרים הקטנה ב-2.14 מיליון שקל, 69,032 שקל למ"ר. ברחוב גרשון ש"ץ נמכרה בפברואר דירת ארבעה חדרים בת 78 מ"ר בקומה שנייה, בבניין מ-2022, ב-3.33 מיליון שקל - 42,692 שקל למ"ר. ברחוב איסרליש נמכרה בינואר דירת שלושה חדרים בת 55 מ"ר בקומה שישית, בבניין מ-2008, ב-3.47 מיליון שקל - 63,000 שקל למ"ר. בשדרות יהודית נמכרה באוקטובר דירת שלושה חדרים בת 45 מ"ר בבניין מ-1960 ב-2.58 מיליון שקל, כ-57,300 שקל למ"ר, וברחוב בית הלל נסגרה בספטמבר דירת שלושה חדרים בת 41 מ"ר ב-2.1 מיליון שקל, כ-51,200 שקל למ"ר. אותה שכונה, פער של יותר מ-60% בין מ"ר למ"ר.

להרחבה: מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

בלוח המודעות מוצעות כעת 21 דירות למכירה בשכונה. המחירים המבוקשים הם עמדת פתיחה למשא ומתן, והסגירה בדרך כלל נמוכה מהם. דירת שני חדרים בת 42 מ"ר מוצעת ב-3 מיליון שקל - כ-71 אלף שקל למ"ר - ודירת שני חדרים בת 37 מ"ר ב-2.42 מיליון. בקטגוריית שלושת החדרים מבקשים 3.19 מיליון שקל על 60 מ"ר ו-3.76 מיליון על 82 מ"ר, ובקצה ההיצע עומדת דירת שבעה חדרים בת 323 מ"ר במחיר מבוקש של 16.5 מיליון שקל.

לגזור מגמת מחירים משכונה עם ארבע עסקאות בשנה זו משימה מסוכנת, וכל ממוצע שנתי כאן רגיש לתמהיל: די בעסקה אחת על דירה קטנה במחיר גבוה למ"ר, או על דירה בבניין חדש, להזיז את הנתון כולו. ההקשר העירוני נותן עוגן יציב יותר: לפי סדרת הנתונים של מדלן לתל אביב, המחיר הממוצע לדירה בעיר ירד בשנה האחרונה בכ-3%, וכמעט חזר לרמתו מלפני שנתיים. במונטיפיורי עצמה הטווח שנרשם בעסקאות האחרונות - בין כ-43 אלף שקל למ"ר בבניין מ-2022 לכ-69 אלף על דירה קטנה - חשוב יותר מכל אחוז שינוי מחושב. שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-8,950 שקל בחודש, והתשואה המחושבת, כ-4%, גבוהה מהמקובל בעיר - תוצאה של דירות קטנות שמושכרות ביוקר יחסית למחירן.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

מאז שהחלו הרישומים נספרו במונטיפיורי 647 עסקאות בסך הכל - פחות ממה ששכונות בינוניות בעיר רושמות בעשור. ההיצע הקבוע הקטן הוא שמייצר את היציבות היחסית: כשבעלי דירות מוכרים בטפטוף, גם בתקופת האטה עירונית המחירים כאן מגיבים באיטיות. מדלן מדרג את השכונה 9 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי, ותחנת קרליבך של הקו האדום, במרחק הליכה קצר, חיזקה את הביקוש מצד שוכרים וקונים צעירים.

מה שעובד במונטיפיורי: מרחק הליכה מרוטשילד, מהרכבת הקלה ומריכוזי התעסוקה של דרך בגין, אווירת שכונת בוטיק עם בתי קפה וסטודיואים, וביקוש יציב מצד שוכרים צעירים שמחזיק את התשואה גבוה. מה שפחות עובד: צפיפות ומחסור חמור בחניה, רעש מנתיבי איילון וממגדלי המשרדים הצמודים, היצע זעיר שמקשה על מי שמחפש דירה משפחתית גדולה, ומיעוט עסקאות שהופך כל קנייה כאן לתרגיל בתמחור בלי עוגני השוואה.

להרחבה: בבלי: 99 דירות נמכרו בשנה - הוותיקות ירדו ל-52.5 אלף שקל למ"ר, החדשות נסגרות ב-59 אלף