למה ישראלים אוהבים נדל"ן יותר ממניות?
הסיבה העיקרית היא הלחץ הפסיכולוגי שבהשקעה בבורסה. אם השוק חווה תיקון חד, המשקיע רואה את ההפסד בכל רגע. אם מחירי הדירות ירדו, הדירה ממשיכה לעמוד והשוכר ממשיך לשלם את שכר הדירה
אם תפנו לאדם אקראי ותציגו בפניו דילמה פשוטה: יש לך מיליון שקלים פנויים ואתה צריך לבחור היכן להשקיע אותם: דירה או תיק מניות, התשובה ברוב המקרים תהיה דירה. בהרבה מאוד מקרים, תיק ההשקעות בשוק ההון נתפס בכלל כתחנת ביניים, מקום לחנות בו עד שנאגור מספיק הון עצמי לרכישת דירה להשקעה או בית לילדים.
כ-67% ממשקי הבית בישראל מחזיקים בדירה בבעלותם, נתון שמציב אותנו במקום גבוה מאוד בהשוואה לעולם. הוא מדהים עוד יותר כשנזכרים שמנגד, מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה בארץ הוא מהגבוהים במערב, כ-150 חודשי משכורת לעומת ממוצע של כ-75 משכורות. הציבור הישראלי מוכן למתוח את היכולת הפיננסית שלו עד הקצה, לעיתים תוך לקיחת סיכונים עצומים, ובלבד שיהיו לו ארבעה קירות משלו.
בניגוד למדינות אחרות, בישראל אין כמעט שוק שכירות מוסדי ויציב לטווח ארוך. החוויה של לחיות בשכירות עם חשש מתמיד שבעל הבית יחליט למכור, להעלות את שכר הדירה או להוציא את המשפחה מייצרת חוסר שקט מתמיד. לכן גם כאשר מדובר באנשים שמבינים היטב ששוק ההון הניב לאורך עשרות שנים תשואות היסטוריות מרשימות שגברו על שוק הנדל"ן, תחושת הבטן שלהם תמשוך אותם אל הבלוקים והבטון.
גורם נוסף הוא אפקט המוחשיות. בשונה ממניה, נדל"ן הוא נכס פיזי. גם כאשר מניה מייצגת בעלות חלקית על תאגיד ענק שמעסיק מאות אלפי עובדים, קל לנו יותר לבטוח במה שאנחנו יכולים לראות בעין, מאשר במה שאנחנו יכולים רק לקרוא עליו בדוחות הפיננסיים.
לכך מתווספת אשליית השליטה. בנדל"ן המשקיע הוא זה שבוחר את הנכס, מנהל משא ומתן עם המוכר, מחליט מתי לשפץ, קובע את שכר הדירה ומסנן את השוכרים. התחושה היא שגורל ההשקעה נמצא בידיו. בשוק ההון, לעומת זאת, חוסר האונים המנטלי משחק תפקיד מרכזי. גם המשקיע המיומן ביותר יודע שאין לו שום השפעה על החלטת הריבית הבאה, על הסבב הבא בעזה, או על דוח 2Q של חברה שפספסה בסנט אחד את תחזיות האנליסטים.
אם תבקשו מהבנק הלוואה של מיליון שקל כדי לרכוש מניות של חברות ענק יציבות או מדדי מניות עולמיים, תקבלו סירוב מיידי. אבל אם תבקשו את אותו המיליון כדי לקנות דירה דולפת בפריפריה, הבנק ישמח לממן ולאפשר לכם למנף את הכסף שלכם.
אולם הגורם החשוב ביותר בעיניי, הוא פרדוקס הציטוט היומי. בבורסה מחיר המניה משתנה בכל שנייה. אם השוק חווה תיקון בריא של 15%, המשקיע רואה את ההפסד על הנייר באדום בוהק בכל פעם שהוא פותח את הטלפון. התנודתיות הזו מייצרת לחץ פסיכולוגי מתמיד, שמניע לעיתים קרובות לקבלת החלטות אימפולסיביות והרסניות. בנדל"ן הסיפור הפוך. אם מחירי הדירות באזור מסוים ירדו ב-15% בשנה האחרונה, הדירה ממשיכה לעמוד באותו המקום, השוכר ממשיך לשלם את אותו שכר הדירה. נדל"ן לא בהכרח פחות תנודתי או מסוכן ממניות, השווי שלו פשוט פחות גלוי לעין.
לנדל"ן יש יתרונות עצומים בדמות מינוף זול יחסית, תזרים שוטף ויציבות פסיכולוגית מובנית. למניות יש יתרונות בלתי מנוצחים של נזילות מיידית, עלויות עסקה אפסיות, פיזור גלובלי ופוטנציאל צמיחה אדיר. הבעיה מתחילה כשאנחנו מבלבלים בין תחושת ביטחון לבין ביטחון אמיתי. גם הדירה שלכם עשתה בשנה האחרונה "מינוס", פשוט אף אחד לא שלח לכם פוש לנייד.
הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי
