דירת גג חלקית חסכה לדיירים וליזם מאות אלפי שקלים בהיטל השבחה

בניין ישן בן ארבע קומות וחצי ברחוב דיזנגוף בתל אביב, עם חזית מסחרית וקומת גג חלקית, נהפך למוקד מחלוקת משפטית שעסקה בשאלה כספית לא פשוטה: כמה בדיוק צריך לשלם לעירייה כשמחזקים בניין ישן במסלול תמ"א 38, ומוסיפים לו קומות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו טענה שהשמאי המכריע שקבע את סכום ההיטל טעה, וניסתה לבטל חלק ניכר מהפטור שקיבלו 17 בעלי הדירות והיזם. ועדת הערר דחתה את הערר על כל חלקיו.

הרקע: על המגרש שהוא בשטח של 283 מ"ר, שנמצא בין הרחובות דיזנגוף וזכריה, עמד מבנה מגורים ותיק בן ארבע קומות וקומת גג חלקית, שמשתרעת על כ-51% משטח הקומות שמתחתיה. ב-2014 קיבל היזם, י.ח גרינברג פיתוח ובניה, היתר ראשון לחיזוק המבנה לפי תמ"א 38 – אך הבנייה כמעט שלא יצאה לפועל. ב-2020 הוגשה בקשה חדשה, הפעם לפי תוכנית תא/3616 (תוכנית רובע 3), שכללה השלמת קומת הגג הקיימת לקומה מלאה, הוספת שתי קומות חדשות מעליה, ותוספת קומת גג נוספת עם מרפסת. בסופו של דבר יתקבל מבנה בן שבע קומות מעל קומת מרתף, וקומת גג חלקית נוספת.

השמאי המכריע שמונה לתיק, עו"ד מרדכי דדון, קבע כי יש להתייחס לזכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 כאל סל זכויות אחד, ולא כאל תמריצים נפרדים. לפי הבדיקה שלו, ניתן לשבץ את השטח של שתי הקומות הנוספות ומחצית הקומה בכל סדר - גם כשקומת הגג המושלמת נמצאת בתחתית ולא למעלה. הוא הסתמך על פסיקה קודמת (עניין דורון) שקבעה שניתן להוסיף את התמריץ בסדר הפוך - קודם מחצית קומה, ורק אחר כך שתי קומות מלאות. בעקבות כך קבע השמאי שרוב שטחי הבנייה פטורים מהיטל, ורק 59.277 מ"ר נותרו חייבים - מה שהביא את ההיטל לכ-538 אלף שקל בלבד.

מה טענה העירייה? לטענת הוועדה המקומית, תמ"א 38 מבחינה בין התמריץ של עד שתי קומות לתמריץ הנפרד של קומת גג חלקית, ולכן לא ניתן לראות בהם סל זכויות גמיש שאפשר לנייד בין הקומות על פי רצון היזם. העירייה נשענה על פסק דין אחר (עניין עדירן), שקבע כי זכויות תמריץ מסוימות אינן ניתנות לניוד, וטענה שהפרשנות של השמאי מובילה ל"אבסורד תכנוני".

"הפטור נמדד על פי מדד שטח ולא על פי מדד של מספר קומות"

מה קבעה הוועדה? ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל אילוז ובהשתתפות השמאית דורית פריאל ונציג מתכנן המחוז יוסף לוי, דחתה את כל טענות העירייה, והתבססה לשם כך על קביעות עקרוניות שכבר נקבעו על ידה בעניין דומה וקיבלו גיבוי בבית המשפט המחוזי בפסק דין מיוני 2026. הוועדה הבהירה כי "הפטור נמדד על פי מדד שטח ולא על פי מדד של מספר קומות, ואין זה משנה האם מדובר במסלול 'תוספות בניה לצורך חיזוק' או במסלול 'הריסת מבנה והקמתו מחדש'".

לגבי קומת הגג החלקית הקיימת, הוועדה קבעה כי כשגג הבניין אינו שטוח, ניתן לפצל את שטחי התמריץ בין הקומות באופן שמתאים לצורת הגג המדורגת, כך שהשטח של שתי הקומות הנוספות וקומת הגג החלקית מתחלק בין המפלסים השונים של הגג הקיים. עם זאת, הוועדה הקפידה להבהיר שאין בכך צ'ק פתוח. לדבריה, "לא יעלה על הדעת שהשלמת קומה חלקית קיימת תוביל בהכרח לניצול פטור של קומה שלמה", כלומר מדובר בחישוב מדויק, לא בעיגול כלפי מעלה.

הוועדה גם דחתה את הטענה השנייה של העירייה, שלפיה השמאי המכריע חרג מסמכותו כשקבע שסכום ההיטל יוצמד למדד הנמוך מבין מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה, בלי תוספת ריבית פיגורים. הוועדה קבעה כי מדובר בסמכות מפורשת של השמאי המכריע לפי סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק, שמעניקה לו שיקול דעת רחב בנושא.

הערר נדחה, כאמור, במלואו, פה אחד. הוועדה המקומית תל אביב-יפו חויבה לשלם לבעלי הדירות ולחברת הפיתוח הוצאות משפט בסכום של 10,000 שקל, בתוך 30 יום. עבור 17 בעלי הדירות ברחוב דיזנגוף, ועבור היזם שבנה עבורם, מדובר בניצחון שמייצב את הכללים לפרויקטים דומים של חיזוק מבנים ותיקים במרכז תל אביב, ומראה שוב עד כמה שאלת סדר הבנייה של הקומות יכולה להכריע מאות אלפי שקלים.