מנכ״ל אזורים: ״לרוכשים לוקח היום הרבה יותר זמן לסגור עסקה״

רוכשי הדירות עדיין מגיעים למשרדי המכירות, אבל הדרך שלהם עד לחתימה על החוזה התארכה. בראיון לביזפורטל, זו התמונה שמציג עדי דנה, מנכ״ל אזורים אזורים 0.98%  , לאחר פרסום דוחות החברה לרבעון השני. 

דנה מכהן כמנכ״ל אזורים מאז יוני 2025, לאחר שהחליף את רון אבידן. קודם לכן כיהן במשך כחמש שנים כמנכ״ל קבוצת ישרס, ולפני כן שימש כמנכ"ל אלדר השקעות וכמנכ״ל איירפורט סיטי. לדבריו, הפעילות השתפרה לעומת הרבעון הראשון, אך שלושה גורמים ממשיכים להשפיע על קצב קבלת ההחלטות: הריבית, המצב הביטחוני והבחירות.

״ברמת המכירות אנחנו רואים שיפור לעומת הרבעון הראשון, אך עדיין ירידה לעומת השנה שעברה״, אומר דנה ומסביר: ״יש שלושה דברים שמטרידים מאוד את הקונה שמגיע כיום למשרד המכירות: הריבית, המצב הביטחוני והבחירות. אנחנו רואים שלוקח לו הרבה יותר זמן לסגור דירה בגלל זה״.

אזורים רשמה ברבעון השני הכנסות של כ־375.7 מיליון שקל, לעומת כ־455.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. במקביל, הרווח הגולמי עלה בכ־2.8% ל־110.4 מיליון שקל ושיעורו מההכנסות עלה ל־29.4%, לעומת 23.6%. הרווח הנקי הסתכם בכ־53.6 מיליון שקל, לעומת 55.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

״אנחנו רואים שיפור לעומת הרבעון הראשון״

לדברי דנה, תמהיל הדירות של אזורים פונה לחלק רחב יחסית מרוכשי הדירות בשוק החופשי. החברה אינה פועלת במסגרת תוכניות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה, ומנגד פעילותה אינה מתמקדת רק בדירות יוקרה במחירים גבוהים.

״המוצר של אזורים מייצג, לטעמי, חתך רחב של האוכלוסייה בשוק החופשי״, הוא אומר ומפרט: ״אנחנו רואים שיפור בתוצאות המכירות וגם בפעילות משרדי המכירות, אבל הרוכשים עדיין מוטרדים משלושת הנושאים האלה״.

דנה מעריך כי התבהרות בסביבת הריבית, במצב הביטחוני ובמערכת הפוליטית עשויה לקצר את משך קבלת ההחלטות: ״אנחנו מעריכים שבחודשיים-שלושה הקרובים תהיה התבהרות משמעותית בשלוש החזיתות האלה"

במחצית הראשונה של השנה חתמה אזורים על הסכמים למכירת 90 דירות בהיקף של כ־318 מיליון שקל, ללא מע״מ. בתקופה המקבילה מכרה החברה 134 דירות בהיקף של כ-394 מיליון שקל. לאחר 15 ביטולים, הסתכמו המכירות נטו ב-75 דירות ובהיקף כספי של כ-270 מיליון שקל.

לאחר תאריך המאזן ועד למועד פרסום הדוח מכרה החברה 42 דירות נוספות בהיקף של כ־129 מיליון שקל, ללא מע"מ. בתוך נתון זה נכללת מכירת 26 דירות בפרויקט נופי ארנונה בירושלים לאזורים ליווינג, תמורת כ-76.5 מיליון שקל כולל מע״מ.

15 ביטולים. ״צריך לעשות הפרדה״

דנה מבקש להפריד בין שני סוגי הביטולים שנרשמו במחצית: שבעה מהם היו בפרויקט שדרות פרנקפורט בתל אביב, שאזורים מקדמת יחד עם אפריקה ישראל ואקרו. בפרויקט חל עיכוב בקבלת היתר הבנייה, והסכמי המכר אפשרו לרוכשים לבטל את העסקה אם ההיתר לא יתקבל עד המועד שנקבע.

״הייתה דחייה בקבלת ההיתר ולקח זמן לקבל אותו. בזמן הזה קורה שאנשים כבר אינם מעוניינים בדירה, וזו הייתה זכותם בהתאם לתנאי שנקבע בהסכם. שבעה מתוך חמישה-עשר הביטולים הגיעו מהעניין הזה, שכבר הוסבר ברבעון הקודם״.

את שמונת הביטולים האחרים הוא מציב מול היקף המסירות של החברה: במהלך המחצית השלימה אזורים את הקמתם והחלה באכלוסם של שלושה פרויקטים הכוללים יחד יותר מ־1,200 דירות: Exchange ברמת גן, מומנט בבת ים ושלב א' בפרויקט שער העיר בגבעת שמואל.

״אנחנו נמצאים בתקופה של מסירת קרוב לאלף דירות לרוכשים״, הוא אומר וממשיך: ״מדובר בפרויקטים שנמשכו כארבע שנים, ובתקופה כזו יכולים להתרחש שינויים בחייהם של אנשים. מול היקף המסירות הזה, שמונה ביטולים הם מספר נמוך. הפרויקטים האלה הושלמו כמעט ללא ביטולים״.

השיפור ברווחיות והתנודות בתזרים

העלייה בשיעור הרווח הגולמי ברבעון נבעה בין היתר מהתקדמות ומהשלמה של פרויקטים שבהם החברה רשמה שיעורי רווחיות גבוהים יותר. דנה מציין בהקשר זה את Exchange ברמת גן, שער העיר בגבעת שמואל ופרויקטים נוספים שמתקדמים בביצוע ובהכרה בהכנסות.

״בנדל"ן למגורים רואים את התוצאות של העבודה על הפרויקט רק כשהוא מתקדם בבנייה ובמכירות. כאשר הפרויקט תוכנן בצורה יעילה ורווחית, הדבר בא לידי ביטוי בשלבי ההקמה וההכרה בהכנסות. אנחנו מצליחים לשמור על שיעור הרווח הגולמי ואף להעלות אותו מעט, גם לאחר שמביאים בחשבון את מבצעי המימון״.

ברבעון השני רשמה אזורים תזרים חיובי של כ־7.4 מיליון שקל מפעילות שוטפת, לעומת תזרים שלילי של כ-210.7 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית כולה היה התזרים מפעילות שוטפת שלילי והסתכם בכ-705.2 מיליון שקל, בעיקר בשל השקעות במלאי קרקעות.

דנה מסביר כי בחברות יזמיות למגורים התזרים עשוי להשתנות בין התקופות בהתאם לקצב רכישת הקרקעות, הביצוע והמסירות: ״בנדל״ן מניב, ה-FFO והתזרים החיובי הם כמעט חזות הכול. כאשר נכס מתייצב ומייצר תזרים, זה מעיד על הפעילות ועל ההמשכיות שלו. בנדל"ן למגורים יכולות להיות תנודות. אנחנו תמיד שואפים לתזרים חיובי, אבל בתחום המגורים הוא אינו חזות הכול״.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של אזורים עומד על כ-3.2 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-2.6 מיליארד. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-19% וב-12 החודשים האחרונים בכ- 22%.

גרף המניה