עג'מי: דירה ישנה נסגרת ב-25 אלף שקל למ"ר, ובית על החוף מבוקש ב-139 אלף

עג'מי יושבת על רצועת החוף בדרום-מערב יפו, והחלוקה השכונתית של העירייה סופרת אותה יחד עם גבעת עלייה כיחידה אחת. מצפון היא גובלת ביפו העתיקה ובנמל, ממערב בים ובטיילת, ממזרח בצהלון ובשיכוני החיסכון ומדרום-מזרח ביפו ג' ובנווה גולן. הציר שחוצה אותה מצפון לדרום הוא רחוב יפת, ומקביל לו, קרוב יותר למים, עובר רחוב קדם. בין השניים נפרשת רשת רחובות צרים: מנוחה, ולנסיה, פחד יצחק, טולוז, אבן סינא, אבן רשד, לוזים, האגוז והחרוב. בקצה המערבי, מול המים ממש, יושבים הצדף ויוטבת.

המרחק בין הרחובות האלה נמדד בכסף. דירת ארבעה חדרים בת 100 מטר ברחוב אבן סינא, בבניין משנות ה-70, נמכרה, לפי נתוני רשות המסים, בכ-2.52 מיליון שקל, כ-25 אלף שקל למטר. באותה שכונה, שבע דקות הליכה משם, בית בן שבעה חדרים ו-375 מטר ברחוב הצדף מוצע ב-52 מיליון שקל, כ-139 אלף שקל למטר. זה הפער האמיתי בעג'מי, והוא עובר בערך בקו שבו נגמרת הבנייה הישנה ומתחיל הנוף הפתוח לים.

העסקאות שנסגרו בחודשים האחרונים מסדרות את הטווח. ברחוב ולנסיה נמכרה דירת ארבעה חדרים בת 99 מטר בבניין משנות ה-60 בכ-4.6 מיליון שקל, כ-46,500 שקל למטר. ברחוב יפת נמכרה דירת שלושה חדרים בת 101 מטר בבניין משנות ה-40 בכ-3.2 מיליון שקל, כ-31,700 שקל למטר. ברחוב לוזים נמכרה דירת ארבעה חדרים גדולה, 181 מטר בבניין משנת 2020, בכ-4.8 מיליון שקל, כ-26,500 שקל למטר. שתי עסקאות נוספות נרשמו ברחוב שריד: חמישה חדרים ו-110 מטר בכ-4.92 מיליון שקל, ושני חדרים ו-61 מטר בכ-2.65 מיליון שקל.

שתי העסקאות האחרונות דורשות סייג. הן נחתמו על דירות שטרם נבנו, במחירון יזם, עם אכלוס בעוד כמה שנים טובות. מחיר של כ-44 אלף שקל למטר בנייר רחוק מלהיות אותו מחיר של 44 אלף שקל למטר בדירה שאפשר להיכנס אליה מחר. כשעסקאות כאלה נכנסות לממוצע השכונתי, הן מושכות אותו כלפי מעלה ומטשטשות את מה שקורה בפועל במלאי הקיים.

כרגע מוצעות בשכונה כ-100 דירות למכירה ועוד 41 להשכרה. המחירים במודעות הם מחירי היצע, עמדת הפתיחה של המוכר, והמחיר שייכתב בחוזה נמוך מהם ברוב המקרים. ברחוב מנוחה מבוקשים 8.15 מיליון שקל על 295 מטר, כ-27,600 שקל למטר. ברחוב הלענה מבקשים 5 מיליון שקל על 170 מטר, ברחוב האגוז 3.98 מיליון שקל על 131 מטר, וברחוב פחד יצחק 4.85 מיליון שקל על 112 מטר, כ-43,300 שקל למטר. ברחוב קדם מבקשים 4.98 מיליון שקל על 100 מטר, וברחוב יוטבת 32 מיליון שקל על בית בן 390 מטר. בין הבקשה לסגירה יש משא ומתן, ובשוק כזה הוא נוטה לטובת הקונה.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה. בשכונה נרשמו 13 עסקאות בלבד בשנה, מול כ-100 דירות שמחכות היום לקונה. יחס כזה בין היצע לספיגה מתאר שוק שמתנקה לאט מאוד. מדד מחירי הדירות הארצי ירד בכ-1.5% בשנה האחרונה, ובתל אביב הירידה חדה יותר, כ-3.5%. הסגירות בעג'מי מתיישבות עם המגמה הזאת: דירות ישנות במרקם הפנימי נסגרות ב-25 עד 32 אלף שקל למטר, בעוד שהמודעות באותם רחובות מבקשות 30 עד 50 אלף. מי שמצטט לשכונה עלייה שנתית נשען על נכסי דגל בודדים מול הים ועל מחירוני יזמים יותר מאשר על מה שמשלמים בפועל על דירה משנות ה-60.

שוק השכירות מספר סיפור משלים. מחיר השכירות הממוצע בשכונה עומד על כ-10,750 שקל בחודש, נתון שמשקף את התמהיל של דירות גדולות ובתים שלמים, להבדיל מדירות שלושה חדרים סטנדרטיות. 41 נכסים מוצעים כעת להשכרה, מספר גבוה ביחס לגודל השכונה, וחלקם מיועדים לשכירות קצרת טווח לתיירים. מי שקונה כאן להשקעה נכנס לשוק שבו הביקוש עונתי והתחרות על השוכר קיימת כל השנה.

שווה להיזהר גם מנתונים שמשויכים לשכונה בטעות. חלק מהעסקאות שמופיעות תחת השם עג'מי נחתמו למעשה ברחובות של צהלון, של יפו ג' או של שיכוני החיסכון, ששם המחירים למטר נמוכים משמעותית. בכיוון ההפוך, נכסים מיפו העתיקה ומאזור הנמל מיוחסים לפעמים לעג'מי ומושכים את הממוצע כלפי מעלה. הרחובות שנמנו כאן נמצאים כולם בגבולות השכונה כפי שהעירייה מגדירה אותם.

מה עובד בשכונה: קרבה של דקות ברגל לים, לטיילת ולחוף גבעת העלייה, מרקם אדריכלי של בתי אבן שאין לו תחליף בגוש דן, מסחר ומסעדות שעובדים כל השבוע, וגישה נוחה למרכז תל אביב. מה שפחות עובד: חניה קשה בכל הרחובות הצרים, בתי ספר עם ציון נמוך יחסית, שיפוץ בית לשימור שעולה הון ומצריך אישורים, ורעש קיץ מתמשך סביב החוף. אוכלוסיית השכונה מעורבת, והמדד החברתי-כלכלי שלה בינוני.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

מעל הכול מרחפת ההתחדשות. בוועדה המקומית אושרה תוכנית שמוסיפה כ-200 דירות חדשות ומשפצת כ-100 קיימות, והיא נבנתה מתוך כוונה מוצהרת להשאיר את התושבים הוותיקים במקום. בשטח המציאות מורכבת יותר: שיעורי הבעלות בקרב התושבים הערבים בשכונה נשחקו, מחירי הדיור הרחיקו משפחות צעירות מהשכונה שבה גדלו, וכל הכרזה על מתחם חדש מייצרת מתח בין הבטחת השיפור לחשש מהעקירה. מגמה דומה מוכרת מדרום העיר, שם בתוכנית ל' הישנה ירדו מחירי הדירות בכ-20%, ומכפר שלם, שבה מתוכננות מאות דירות חדשות במרקם ותיק.

להרחבה: שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

להרחבה: צפון מערב בת ים: 3 חדרים ב-1.6 מיליון, החדשות ב-36 אלף למ"ר