משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?

חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.

הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?

החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.

בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה.  80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל. 

• ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?

העובדה בשטח כאמור היא שכבר עכשיו ניתן לקבל משכנתאות לתקופה של כ-40 שנים בגופים החוץ- בנקאיים ולא בבנקים. הנה עוד הוראה שפוגעת בציבור. הוא משלם ריבית גבוהה במיוחד על הלוואות חוץ בנקאיות.

חשוב גם להדגיש כי בשנים האחרונות, בזמן שהמשכורות של הציבור נשחקות, הן לא מצליחות להדביק את הפער של עליות מחירי הדירות. השנה האחרונה חריגה, אבל לא בטוח שהיא מייצגת. היסטורית, מחירי הדירות עולים בשנה כ-4%. וזה מגביר עוד יותר את הצורך במשכנתאות לתקופה ארוכה יותר.

• הזכייה המשולשת של קבוצת אביב: צפי ל-4 מיליארד שקל והימור של 900 מיליון שקל על הרצליה ופ"ת
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

בשיחה עם יועצת המשכנתאות מורן יעקב, היא מסבירה כי "המשכורות לא עלו באותו קצב של מחירי הדיור והתוצאה היא שחיקה מאוד משמעותית ביכולת ההחזר של זוגות צעירים - גם כאלה עם הכנסה ממוצעת במשק. תוחלת החיים היום ארוכה יותר, והיא בעלייה, מערכות הפנסיה מוסדרות יותר, ומשקי בית צריכים מרווח נשימה גדול יותר. הארכה ל-40 שנה היא צעד טבעי שמותאם לתקופה".

"כשמדברים על 'שיעבוד' צריך לשאול - מה האלטרנטיבה?״

לגבי השאלה: האם זה לא בעצם יגרום להשתעבד ל-40 שנה? זה בעצם כל החיים לשלם משכנתא בכל חודש. למה זה כדאי בכלל? יעקב עונה: אם זוג צעיר משלם שכירות כל חייו, גם אז הוא משועבד. בסכומי השכירות של היום, רבים משלמים החזר דומה למשכנתא, רק בלי לבנות נכס משלהם". מבחינתה, משכנתא ארוכה אינה בעיה בפני עצמה; הבעיה האמיתית היא חוסר האפשרות לרכוש דירה בכלל, ובשל כך היא רואה במהלך כזה פתיחת דלת ולא נעילת אחת.

היא מדגישה כי במדינות אחרות מודלים של שכירות ארוכת טווח מפוקחת נותנים מענה למי שאינו רוכש דירה, אך לדבריה, בישראל זה רחוק מהמציאות: "שוק השכירות בארץ לא מוסדר, אין מסגרות ארוכות טווח יציבות ואין פיקוח אמיתי. לכן אנשים לא יכולים לבנות על שכירות לכל החיים". לדבריה, העובדה שאין חלופה אמינה לשכירות היא אחד הנימוקים המרכזיים לכך שמשקי בית חייבים מסלול שמאפשר להם לרכוש דירה גם כשהתזרים שלהם לוחץ.

לצד ההצעה להארכת משך המשכנתא, יעקבי מתייחסת גם לתמהיל המשכנתא המומלץ בתקופה של ריבית גבוהה: “היום נקודת המוצא היא שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית גבוהה, אבל עם ציפייה לירידה במהלך השנתיים–שלוש הקרובות”. בשל כך, לדבריה, כדאי לבנות מראש תמהיל שמכוון למחזור עתידי,  ולצמצום קנסות היוון. "הכנסות היוון הן בעצם פיצוי שהבנק דורש כשמורידים ריבית במשכנתא קיימת. אם בונים תמהיל נכון מראש - אפשר לצמצם אותן למינימום".

איך נכון לבנות את התמהיל כיום? 

"מכינים את התיק למחזור עתידי: בוחרים מסלולים שבהם כנסות ההיוון נמוכים יחסית, ושומרים מרכיב מסוים במסלולים המאפשרים גמישות. יש מסלול זכאות שמיועד לרוכשי דירה ראשונה, שהוא צמוד מדד, אבל היתרון המרכזי שלו הוא שהוא ללא כנסות. הוא הופך לחלק קבוע מהתמהיל ומאפשר לנו יותר חופש פעולה בעתיד".

באשר למסלולים שחובה לשלב, היא מדגישה שאין דרך להימנע מהשליש בריבית קבועה גבוהה, כפי שמחייבת רגולציית בנק ישראל. הריביות באותו מסלול נעות כיום סביב 4.6%-4.7%. "זה חלק מהתמהיל ואין דרך לעקוף את זה", היא מדגישה. "אבל דווקא בגלל החובה הזאת, חשוב לשלב מסלולים אחרים שיאפשרו בעתיד מחזור יעיל ככל האפשר".

בסיום השיחה היא מתייחסת שוב ללב הדילמה הגדולה: האם הארכת המשכנתא איננה דחיית הבעיה בלבד. מבחינתה, זה הפוך: "אם זוג יישאר בשכירות עד גיל 70 - לא תהיה לו דירה בכלל. במשכנתא ארוכה, גם אם היא ל-40 שנה, אותו זוג לפחות מייצר בעלות על נכס. לא כולם צריכים או חייבים להעביר את הדירה לדור הבא; עבור רבים עצם היציבות הכלכלית והעובדה שיש להם קורת גג בבעלותם היא המטרה".

ומה קורה בעולם?

במדינות רבות בעולם ניתן לקבל כיום משכנתאות ליותר מ־30 שנה, אך הזמינות משתנה מאוד בין השווקים. בבריטניה משכנתאות ל־40 שנה הפכו נפוצות יותר, ובנקים כמו HSBC ו-Danske Bank מציעים אותן באופן רשמי. בארצות הברית אפשר למצוא מסלולי 40 שנה, אך הם מוגבלים יותר ונחשבים “non-QM”, כלומר לא עומדים בסטנדרטים הפדרליים המקובלים, ובמקרים רבים הם משמשים להארכת הלוואות קיימות ולא כמשכנתא חדשה. לצד זאת קיימים דיונים בארה"ב על מודלים עתידיים של משכנתאות ל־50 שנה, אך מדובר ברעיון שנמצא בשלב הצעות בלבד.