המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

• אושר הסדר פשרה: המדינה תשיב לקבלנים עשרות מיליונים
• תנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

מנגד, מומחי נדל"ן רבים מדגישים כי ברוב המקרים עלויות הריבית הגבוהות מגולגלות כיום ישירות למחיר הדירה. המשמעות היא שכל הקלה בנטל המימון צפויה להפחית את מחיריהן הסופיים של יחידות הדיור, לא בשל רצון טוב, אלא משום שהכלכליות הבסיסית של פרויקטים רבים נשחקת עד כדי אי כדאיות. עבור יזמים רבים, המהלך עשוי להיות ההבדל בין יציאה למכרז חדש לבין ישיבה על הגדר.

הנעת השוק 

למרות שהמהלך יכול להכניס רוח חיובית לענף, פריסת תשלומים לא פותרת את מחירי הקרקע עצמם, שהם מרכיב משמעותי בעלות הסופית, והם נותרים גבוהים וללא שינוי. ללא בחינה מחודשת של מודל התמחור, או הגדלת היצע הקרקעות הזמין, ההשפעה על מחירי הדירות עלולה להיות חלקית בלבד. יש מי שסבורים שהשינוי יהיה משמעותי בעיקר בפריפריה או במכרזים שסבלו עד כה מהיענות נמוכה.

• תל אביב מוצפת בדירות: מלאי של כמעט 10,000 דירות חדשות - מספיק ל-3.5 שנים של מכירות
• גיוס אג"ח מוצלח בצרפתי: מעדיפים להשכיר דירות מאשר להוריד מחירים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

בזירה המקצועית נשמע גם קול שקורא לקשור בין התשלום למדינה לבין אבני דרך בפרויקט: תשלום חלקי בעת הזכייה, תשלום נוסף עם השלמת התכנון, ותשלום סופי רק כאשר הקרקע זמינה לבנייה. מהלך כזה, לטענת מומחים, ייצור תמריץ ממשי להאיץ את הפיתוח ויאזן בין האינטרס הציבורי לבין כדאיות הפרויקט.

למרות דעות חלוקות, בשטח מורגש שינוי אווירה. היזמים, שרואים את ענף הדיור נתקע בשל מימון יקר, תשומות בנייה גבוהות ומחסור בקרקעות זמינות, רואים במהלך החדש פתח להנעת פרויקטים רבים שנעצרו. יש אף מי שמעריכים שהמהלך יכול להגדיל את התחלות הבנייה בעשרות אחוזים בשנים הקרובות, אם אכן ייושם באופן רחב.

בינתיים, המדינה ממשיכה לגבש את המנגנון שיאפשר את הפריסה. מאחורי הקלעים מתנהלים דיונים בין גופי ממשלה, גורמי תכנון, כלכלנים ומערכת הבנקאות, בניסיון לוודא שהשינוי יישמר לאורך זמן ולא יגרום לזעזועים בשוק. הגישה המסתמנת היא לאזן בין הקלה על היזמים לבין הרצון לשמור על הכנסות המדינה ויציבות המכרזים.

האם מחירי הדירות אכן ירדו? 

ניתן לחשוב גם על נקודת מבט נוספת, והיא שלמרות הניסיון למתג את פריסת התשלומים כהוזלה, בפועל אין כאן הנחה אלא דחייה: המדינה פשוט מחליפה את הבנק כמממן, דוחה את קבלת הכסף ומסבסדת את המימון לקבלנים, מבלי להפחית את מחיר הקרקע. החיסכון התיאורטי של 100-200 אלף שקל לדירה מבוסס על הנחות לגבי ריבית ומשך המתנה, ובמציאות שבה המימון ממילא נעשה בשלבים, ייתכן וההשפעה על העלות הכוללת קטנה בהרבה. 

מעבר לכך, מחירי הדירות בישראל מושפעים לא פחות מציפיות שוק וספקולציה, ולא רק על פי עלויות היזם, ולכן כל חיסכון במימון צפוי לשפר את הרווחיות או לצמצם את סיכון האשראי של היזמים, אך לא בהכרח להתגלגל באופן ממשי לכיס של הרוכשים. התוצאה המאקרו כלכלית עלולה להיות דחיית הכנסות למדינה בזמן גירעון, העברת חלק מהסיכון הפיננסי מהבנקים למאזן הציבורי, שימור רמות המחירים הגבוהות בשוק ושיפור זמני בתזרים של היזמים, שיאריך את חיי הבועה במקום לטפל בשורש הבעיה. 

כך או כך, המהלך מבטא הכרה רשמית בכך שהמודל הישן, שבו היזם משלם את מלוא התמורה וממתין שנים לבנייה, אינו מתאים לריביות הגבוהות ולשוק המתוח של העשור האחרון. כעת, השאלה הגדולה היא האם המנגנון החדש יהפוך לכלי אפקטיבי להצלת שוק הדיור מהקיפאון שבו הוא נמצא, והאם ההקלה במימון אכן תגיע, בסופו של דבר, לקונים.