דירה בת 275 מ"ר בקומה העשירית בפרויקט הרברט סמואל על חוף תל אביב נמכרה השבוע תמורת 58 מיליון שקל - 200 אלף שקל למ"ר. זה קורה כשברקע הישראלי הממוצע במתח לגבי החלטת הריבית ביום שני הקרוב, שאם תרד תשפיע על המשכנתא של כולנו. נראה כאילו מדובר בעולם מקביל אבל זה דווקא קורה מתחת לאף של כולנו וזו לא עסקה יחידה: לאחרונה רואים עוד ועוד עסקאות ברמות מחיר של למעלה מ-150 אלף שקל למ"ר. הקונים של נכסים אלה הם אנשים אמידים מאוד שלא נעזרים במשכנתא ולכן גם לא מעניין אותם סביבת הריבית. השאלה הגדולה היא למה לקנות במחירים כאלה? נראה שהסיבה העיקרית היא הייחודיות של נכסים אלה והמחסור שיהיה בהם בעתיד. בעוד שדירות רגילות בונים עוד ועוד. כמה נכסים כבר יהיו בקומה גבוהה על הים עם נוף ששום דבר לא יכול להפריע לו? כנראה שלא הרבה.

בזמן שרוכשי הדירות מתמקדים בשאלות של ריבית, משכנתאות ותשואה, קיים שוק קטן של נכסים שבהם השיקולים האלה כמעט ולא רלוונטיים. מדובר בדירות על קו הים, פנטהאוזים בלב תל אביב, נכסים היסטוריים ומבנים לשימור בשכונות מבוקשות - נכסים שהמכנה המשותף שלהם הוא נדירות מוחלטת. נראה כי לא מדובר על שוק של היצע וביקוש במובן הברור שלו, כשיש 50 דירות כאלה  בלבד בכל הארץ, ויש 500 אנשים שמסוגלים לשלם עבורן, המחיר נקבע לפי גורמים אחרים לגמרי. זה יותר דומה לשוק האמנות מאשר לשוק הדיור. 

מי הקונים?

בחזרה לדוגמא שלנו, פרויקט הרברט סמואל שעדיין בשלב ראשוני יכלול בעתיד 50 דירות בלבד. מיקום על קו החוף, שירותי קונסיירז', בריכה על הגג, עיצוב של פטרישיה אורקיולה, ובעיקר - ודאות שלא יוקם שם פרויקט דומה בעתיד הנראה לעין. ברגע שהקו הראשון לים נבנה, הוא לא חוזר להיבנות. ועדיין, מי בכלל קונה דירה במחיר כזה? נראה שחלק מהקונים הם ישראלים עשירים במיוחד: יזמים מצליחים, בעלי עסקים, משפחות ממעמד עם הון ותיק. חלקם משקיעים זרים שרואים בישראל, ובמיוחד בתל אביב, מקלט בטוחות למול חוסר יציבות כלכלית במדינות אחרות. אבל מעבר לפרופיל הדמוגרפי, יש משהו מהותי יותר: אלו קונים שלא מחשבים תשואה במובן שאנחנו מכירים. גם הודעת השיווק של הפרויקט נשמעת מזמינה: "הפרויקט נהנה מנוף עוצר נשימה על קו ראשון של הים, תצפית על יפו העתיקה, קרבה למרכז העיר ושכונת נווה צדק". אפשר להבין איך זה שעשירי העולם גם יבחרו דווקא בפרויקט של חברת אביב כשהם מחפשים היכן לרכוש נכס נדיר בישראל.

הם לא בודקים כמה הם יקבלו בשכירות או מה תהיה התשואה השנתית מהנכס. השאלה שהם שואלים היא האם הנכס הזה יהיה נדיר יותר בעוד 10, 20 או 30 שנה? ההגיון הכלכלי מאחורי המחירים היא שדירה על קו הים בתל אביב היא נכס נדיר במיוחד. בניגוד לדירות בשכונות חדשות שניתן לבנות עוד ועוד ממנו, לא ניתן ליצור עוד קו ים. אין עוד אדמה זמינה, התכנון והבניה מוגבלים, ותהליכי האישורים הולכים ונעשים מורכבים יותר.

• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה יהיה בשנת 2055?

נניח שהדירה שנמכרה היום ב-200 אלף שקל למ"ר תישאר באותו מצב, ושהביקוש לנכסים נדירים בתל אביב לא ירד אלא ישאר קבוע. בעוד 30 שנה, כשכל קו הים של תל אביב יהיה בנוי במלואו, ולא תהיה אפילו אפשרות  לבנות עוד פרויקט דומה, מה יהיה המחיר? בערכים נומינליים ובהתחשב באינפלציה ממוצעת של 2%, לא יהיה מפתיע אם דירות אלו יימכרו גם ב-800 אלף שקל למ"ר ויותר מכך. זה נשמע אולי מופרך אבל זה יכול בהחלט להתרחש מפני שתמיד יהיה את מי שישלם על סטטוס ויוקרה מחירים כאלה. בעיקר על יצירת אומנות כמו נכס שמשקיף על הים התיכון מדירה של קרוב ל-300 מ"ר בתל אביב.

הצד השני של המטבע

יש משהו לא נוח בסיפור הזה. בזמן שחלק מהישראלים מתקשים להרכיב מקדמה למשכנתא, אחרים קונים דירות ב-60 מיליון שקל ללא מימון בנקאי. הפער הזה לא רק כלכלי הוא גם חברתי ותרבותי. אבל מעבר לפער, יש כאן גם שיעור בכלכלה של נדירות. שוק האולטרה יוקרה בנדל"ן הזה הוא מראה למנגנונים שעובדים גם בשווקים אחרים - אמנות, מכוניות יוקרה, בקבוקי אלכוהול נדירים. אבל כאמור זה מכוון לאנשי יעד מאוד ספציפיים ששווים מיליארדים. חשוב לציין - המחיר הנוכחי של קרוב ל-60 מיליון שקל הוא מבטא רמת מחיר של רכישה "על הנייר" כלומר אם הנכס היה נרכש כשהוא כבר מוכן זה היה עולה עוד כ-10%, כ-6 מיליון שקל נוספים לכן מדובר על מחיר עוד יותר מנותק ממחירי השוק ה"נורמלי".

נראה שכשההיצע מוגבל ונדירות עולה, המחיר ממש לא מתנהג לפי הכללים הרגילים. מה זה אומר על העתיד? הסיפור של דירת ה-58 מיליון שקל הוא לא רק על עושר או יוקרה. זה סיפור על שוק שבו המחיר הוא פועל יוצא של משהו בסיסי יותר: אי אפשר לייצר עוד מהמוצר. זה דומה למגמה שאפיינה את שוק היוקרה בעשור האחרון - שכהוציאו עוד ועוד מוצרי "limited edition" (מהדורה מוגבלת) ובכך גרמו לאנשים לרכוש מוצרים מהר יותר מהסיבה שלא ייצרו אותם עוד.

• דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

כשזה המצב, הכלכלה עובדת אחרת. כנראה שבעוד שלושה עשורים, ייתכן שנסתכל אחורה על עסקת ה-200 אלף שקל למ"ר ונחשוב שזה היה מציאה. ייתכן גם שלא - הנבואה ניתנה לשוטים אבל עדיין המחירים האלה מגיעים למפגש בין קונה למוכר לא כי הדירה השתנתה, אלא כי העולם סביבה השתנה. בשוק של נדירות מוחלטת, אין תקרה.

עסקאות אחרונות בשוק האולטרה יוקרה