פרשקובסקי: ירידה חדה ברווח הנקי למרות גידול בהכנסות בשל שערוך שלילי לנדל"ן להשקעה

הדוחות של פרשקובסקי פרשקובסקי 0.76%   נותנים עוד זווית על שאלת ה"התאוששות" בשוק הדיור. גם כאן, כמו שראינו בדוחות דמרי (התאוששות בשוק הדיור? מה מספרים הדוחות של דמרי?), המספרים מציירים תמונה פחות אחידה ממה שמשתמע מדברי היזמים.

בתשעת החודשים הראשונים של 2025 מכרה הקבוצה 330 דירות ועוד כ-6,400 מ"ר שטחי משרדים ומסחר, בהיקף כספי של כ-649 מיליון שקל, כמעט כפליים מהיקף המכירות בתקופה המקבילה אשתקד (כ-325 מיליון שקל). אבל כשמפרקים את הנתונים, מתברר שחלק גדול מהקפיצה נובע מפרויקט "מורדות לינקולן, מחיר למשתכן" בחיפה: 238 מתוך 330 הדירות שנמכרו בתקופת הדוח הן דירות מסובסדות, המהוות מעל 70% מהיקף היחידות שנמכרו בתקופה. במילים אחרות, רוב העסקאות מגיעות ממכרז ממשלתי, לא משוק חופשי. אחרי מועד המאזן, באוקטובר, החברה דיווחה על מכירת ארבע דירות בלבד בשוק החופשי, חודש שבו, לכאורה, כבר אמורה הייתה להירשם חזרה לשגרה.

בצד המלאי והצנרת, לפרשקובסקי צבר גדול, כ-1,120 יחידות דיור בבנייה פעילה ועוד אלפי יחידות בשלבי תכנון ועתודות. מלאי הבניינים בהקמה במאזן מתקרב ל-2.4 מיליארד שקל, לעומת כ-1.85 מיליארד שקל בסוף 2024, בעוד מלאי הדירות המוגמרות כמעט שאינו קיים. זה אומר שהקבוצה ממשיכה להשקיע ולבנות בקצב גבוה, אבל קצב הסגירה של עסקאות חדשות בשוק החופשי עדיין צנוע יחסית.

במספרים הכספיים, ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של השנה עלו לכ-677 מיליון שקל, לעומת כ-446 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הרווח הגולמי צמח לכ-183.5 מיליון שקל לעומת כ-116.5 מיליון ברבעון המקביל, אך בשורה התפעולית נרשמה דווקא ירידה חדה: הרווח התפעולי ירד לכ-109 מיליון שקל לעומת כ-201 מיליון שקל בשנה שעברה, בעיקר בגלל מעבר משיערוך חיובי של נכסי נדל"ן להשקעה של 123 מיליון שקל ב-2024, לשיערוך שלילי של כ-27 מיליון שקל השנה. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הצטמק בהתאם לכ-46.5 מיליון שקל בלבד, לעומת כ-129.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

• פרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם ברבעון השלישי לבדו התמונה דומה: הכנסות הרבעון עלו לכ-252 מיליון שקל, לעומת כ-170 מיליון שקל ברבעון המקביל, והרווח הגולמי קפץ לכ-71.2 מיליון שקל לעומת 35.5 מיליון. אך שיערוך נדל"ן להשקעה שלילי של כ-4.3 מיליון שקל (מול עלייה של כ-46.4 מיליון ברבעון המקביל) והמשך עלייה בהוצאות המימון חתכו את השורה התחתונה, הרווח הנקי ברבעון ירד לכ-21.9 מיליון שקל בלבד, פחות ממחצית הרווח ברבעון המקביל של כ-45.6 מיליון שקל.

התזרים מספר סיפור אפילו חד יותר. בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשם תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בהיקף כ-412 מיליון שקל, לעומת תזרים שלילי של כ-174 מיליון בלבד בתקופה המקבילה, כאשר גם ברבעון השלישי לבדו התזרים השוטף שלילי בכ-57 מיליון שקל. במקביל, פעילות ההשקעה (רכישת קרקעות, השקעה בפרויקטים ובהרחבת פורטפוליו הנכסים) "שרפה" כ-605 מיליון שקל נוספים. את הפער מממנים בעיקר דרך החוב: תזרים חיובי מפעילות מימון של כ-964 מיליון שקל, הכולל גיוס אשראי קצר טווח של כ-737 מיליון שקל והנפקת אג"ח חדשה, לצד פירעון הלוואות, חלוקת דיבידנד של כ-40 מיליון שקל ורכישת מניות בהיקף 10 מיליון שקל.

הגידול במינוף מתיישב עם אזהרות החברה בדוח הדירקטוריון. לפרשקובסקי ולחברות הבנות הלוואות בהיקף כ-2.5 מיליארד שקל הצמודות לריבית הפריים ועוד כ-662 מיליון שקל בהלוואות צמודות מדד, כך שעלויות המימון השנתיות בגין ההלוואות הללו לבדן מוערכות בכ-156 מיליון שקל. עליית הריביות בשנים האחרונות השפיעה לא רק על הוצאות המימון, אלא גם על שיעורי התשואה שבהם מעריכים השמאים את הנכסים המניבים, מה שמסביר חלק מהפחתות הערך שנרשמו השנה בנדל"ן להשקעה בישראל ובארה"ב.

• יו"ר SEC הגיע לפתיחה של שבוע המסחר החדש בת"א
• אורון גייסה 100 מיליון ש' - מוסדיים נכנסו אחרי זינוק במניה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 10 סימני אזהרה למפולת בבורסה - מה המחקרים מלמדים אותנו

בשורה התחתונה, דוחות פרשקובסקי מתחברים לתמונה שראינו גם אצל דמרי, עלייה בהיקף ההכנסות, צבר פרויקטים גדול ובנייה במלוא הקצב, אבל ביקוש חזק בשוק החופשי עדיין קשה למצוא, והתזרים השוטף שלילי וממומן באמצעות גידול בחוב. כל עוד רוב העסקאות מגיעות מפרויקטים מסובסדים כמו מחיר למשתכן, ועוד חודש "שגרה" כמו אוקטובר מסתכם בארבע דירות בלבד בשוק החופשי, קשה לדבר על התאוששות רחבה בשוק הדיור, לפחות לא כזו שמשתקפת עד כה במספרים של החברות.

שווי השוק של פרשקובסקי עומד על כ-3.14 מיליארד שקל לאחר שעלתה בכ-30% מתחילת השנה. מכפיל הרווח המייצג לרבעון השלישי עומד על כ-35.6