התאוששות בשוק הדיור? מה מספרים הדוחות של דמרי?

כולם מנסים להבין מה קורה בשוק הדיור לאחרונה. מצד אחד, היזמים מדברים כבר שבועות על התאוששות בשוק הנדל"ן מאז סיום המלחמה. הסנטימנט השתפר, הביקושים חזרו, ולכן נוצרה ציפייה לראות את זה כבר עכשיו, בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן, שמשתפות את מכירות הירות מאז סוף הרבעון ועד תאריך פרסום המאזן.

הדוחות של דמרי מספקים את ההצצה שקיווינו לה, אבל התמונה המתקבלת מורכבת הרבה יותר.

כשמסתכלים על התמונה הרחבה: בתקופה של תשעת החודשים הראשונים של השנה מכרה דמרי 536 דירות בלבד, ירידה חדה לעומת 805 בתקופה המקבילה אשתקד. גם בהיקף כספי מדובר בירידה של כ-27%. אם יש התאוששות, היא אולי נמצאת כאמור ברבעון הרביעי.

על פניו, נראה שיש שיפור. החברה מציינת שמתחילת הרבעון הרביעי נמכרו 153 דירות. אך במקביל היא מציינת, כמעט כבדרך אגב, שחלק מהדירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בקריית ביאליק, מבלי לחשוף מה חלקן מתוך הסך. זו לא הערה תמימה: מכירות מחיר למשתכן אמנם מנפחות את היקף העסקאות, אך הן אינן משקפות ביקוש אמיתי בשוק, אלא ביקוש מסובסד. העובדה שהנתון לא מפורט בדוח מרמזת שההיקף משמעותי, ושאולי החזרה לביקושים רחוקה מלהיות אחידה.

פנינו לחברה בבקשה לקבל הסבר על התפלגות המכירות אך בחברה החליטו שלא לשתף את הנתון הזה.

• עדכון המדדים - נקסט ויז'ן נכנסת ודמרי נשארת במדד ת"א 35; והשינויים הנוספים
• "נותנים לך - תיקח", דמרי ממשיכה לחלק מתנות למוסדיים כדי להישאר במדד ת"א 35
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במבט על התזרים ניתן לראות את המצב ברבעון החולף. החברה רשמה תזרים שלילי עמוק של כ-729 מיליון שקל מפעילות שוטפת. החברה מסבירה זאת בגידול חריג במלאי דירות ובניינים להקמה, בהשקעות בקרקעות, לצד ירידה בספקים, גידול בחייבים והיקף פרויקטים גדול שנמצא בשלבי הקמה מוקדמים. בפועל, דמרי נאלצת לגשר על הפערים באמצעות אשראי נוסף של יותר מחצי מיליארד שקל.

בשורה התחתונה, הדוחות של דמרי מנסים לצייר תמונה אופטימית של חזרת הביקושים, אבל נראה שבשטח המצב אולי אחרת. הסנטימנט אולי השתפר והיזמים מדברים על ביקושים חוזרים, אבל המספרים מראים שהשוק עדיין רחוק מהתאוששות אמיתית. העלייה המדווחת בתחילת הרבעון הרביעי מושפעת ככל הנראה ממכירות מסובסדות שלא משקפות ביקוש בשוק החופשי.

הדוחות הכספיים

דמרי פרסמה את דוחות הרבעון השלישי של 2025, והמספרים מצביעים על פעילות יציבה בהכנסות לצד שינויים ברווחיות וברמת המימון. ההכנסות ברבעון הסתכמו בכ-450.8 מיליון שקל, דומה לרבעון המקביל שבו נרשמו כ-458.4 מיליון שקל. הרווח הגולמי הגיע לכ-176.7 מיליון שקל, מעט נמוך מהרבעון המקביל (188.3 מיליון שקל), ושיעור הרווח הגולמי ירד ל-39.2% לעומת כ-41.1% בשנה שעברה.

• מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
• מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

ברמת הרווח התפעולי, החברה מציגה כ-158.1 מיליון שקל, לעומת 173.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. הירידה מוסברת בעיקר בכך שהעלייה בשווי נדל"ן להשקעה הייתה מתונה בהרבה לעומת השנה שעברה. למרות זאת, הרווח הנקי דווקא עלה לכ-115.4 מיליון שקל, בהשוואה ל-108.9 מיליון שקל אשתקד, בעיקר בזכות ירידה חדה בהוצאות המימון, שנבעה מהיוון עלויות אשראי לפרויקטים בביצוע.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה ההכנסות מסתכמות בכ-1.42 מיליארד שקל, כמעט ללא שינוי מהתקופה המקבילה. הרווח הגולמי עלה לכ-623.8 מיליון שקל (כ-44% מההכנסות), והרווח הנקי הגיע לכ-410.3 מיליון שקל, עלייה של כ-9% לעומת אשתקד, שוב על רקע ירידה בהוצאות המימון.

בצד המכירות, דמרי מכרה ברבעון השלישי 200 דירות בישראל בהיקף כספי של כ-576.8 מיליון שקל, בהשוואה ל-312 דירות ברבעון המקביל אשתקד. מתחילת הרבעון הרביעי ועד 17 בנובמבר דווח על מכירת 153 דירות נוספות בהיקף של כ-292 מיליון שקל, אך חלק מהן נמכר במסגרת "מחיר למשתכן", נתון שהחברה לא מפרטת. נכון לסוף הרבעון, לחברה 3,690 יחידות בביצוע, מתוכן נמכרו 1,282.

במאזן, ההון העצמי של דמרי המיוחס לבעלי המניות עומד על כ-3.26 מיליארד שקל, כ-35% מסך המאזן. לאחר תאריך המאזן ההון אף גדל בכ-440 מיליון שקל בעקבות הנפקה פרטית ומימוש אופציות.

שווי השוק של החברה עומד על כ-8.4 מיליארד שקל לאחר שעלתה בכ-8% מתחילת השנה.