התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -0.13%   העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן. 

נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות. 

90% חתימות

האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.

בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.

• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.

מבחינת התקדמות תכנונית, אישור התב"ע מהווה שלב מרכזי אך אינו סוף הדרך. בשלב הבא תידרש רוטשטיין להכין תכניות מפורטות להיתר בנייה, הכוללות תכנון אדריכלי מלא, פתרונות תנועה וחניה, מערכות תשתית, התאמות לכיבוי אש ולהנחיות נגישות. רק לאחר הנפקת ההיתרים, סגירת ליווי בנקאי וחתימה סופית עם כלל בעלי הדירות, ניתן יהיה לצאת לביצוע בפועל. מניסיון בפרויקטים דומים, פרק הזמן בין אישור תב"ע לתחילת עבודות הריסה עשוי לנוע בין שנה לשנתיים, בהתאם לקצב קידום האישורים ולסיום ההיערכות הלוגיסטית.

הפרויקט משתלב במגמה רחבה יותר ברמת גן, שמקדמת בשנים האחרונות שורה ארוכה של תכניות להתחדשות עירונית לאורך רחובות מרכזיים ובשכונות ותיקות. העירייה וגורמי התכנון שואפים להגדיל את היצע הדיור בעיר כל עוד קיימת תשתית תחבורתית חדשה ותכנון עירוני תואם, ובדגש על מתן עדיפות למתחמים שבהם הבניינים הוותיקים סובלים מהיעדר מיגון, חניה ותשתיות בסיסיות. הציר של אבא הלל נחשב לאחד המקומות המתאימים לכך, בשל קרבתו למוקדי תחבורה ולתעסוקה ולנגישות הגבוהה לתל אביב.

• עיריית ירושלים ממליצה לאשר יותר מ-4,000 יח"ד בארמון הנציב, גילה וקטמון הישנה
• האיש שרכש חצי רחוב בבנימינה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

ברוטשטיין מציינים כי פרויקט אבא הלל מצטרף לצבר רחב של תכניות שקידמה החברה בשנים האחרונות, בין היתר באמצעות חברת הבת רוטשטיין התחדשות עירונית. החברה מדווחת כי היא מקדמת עשרות פרויקטים ברחבי הארץ בהיקף מצטבר של כ־20 אלף דירות, חלקם בשלבים מוקדמים וחלקם לאחר קבלת תוקף תכנוני.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה מניית החברה?

שווי השוק של רוטשטיין עומד על כ-1.6 מיליארד שקל, והונה העצמי נאמד בכ-700 מיליון שקל. מניית החברה עלתה מתחילת השנה בכ-43% וב-12 החודשים האחרונים בכ-68%.

מניית החברה