ביהמ"ש העליון מחדיר אי-ודאות להפרה יסודית של הסכם

פסק דין שפרסם לאחרונה בית המשפט העליון (ע"א 6275/23 מיום 14.4.2026) עוסק באחת השאלות השכיחות בדיני חוזים: הזכות לבטל הסכם בעקבות הפרתו. הוראות החוק בעניין זה ברורות. במקרה של הפרה רגילה, על הנפגע מההפרה לתת למפר ארכה לתיקון בטרם יבטל את ההסכם. במקרה של הפרה יסודית, יכול הנפגע מההפרה לבטל את ההסכם באופן מיידי, ללא מתן ארכה. זהו לב ליבו של ההבדל בין הפרה רגילה והפרה יסודית.

להרחבה: רוכשי הדירה לא שילמו במועד - אך ביהמ"ש פסל את ביטול העסקה

פסק הדין החדש, אותו כתב השופט עופר גרוסקופף, משנה הלכות קודמות, ומחייב את הנפגע מההפרה לתת למפר ארכה לתיקונה, גם אם מדובר בהפרה יסודית. פסק הדין לא מגדיר במדויק מתי יש לתת ארכה, מהי הארכה שיש לתת וכו', ובכך מחדיר מרכיב של אי-ודאות לסוגיה שנראתה ברורה עד לאחרונה.

התמורה לא שולמה והחוזה בוטל

אלה היו עובדות המקרה. ביולי 2000 נחתם הסכם למכירת דירה. כרבע מהתמורה שולמה בסמוך למועד החתימה, והיתרה אמורה הייתה להיות משולמת כחודש לאחר מכן, כנגד מסירת החזקה בדירה יחד עם טופס 4 (אישור איכלוס). בהסכם נקבע, שאם לא יימסר טופס 4, יידחה מועד תשלום היתרה עד עשרה ימי עסקים לאחר מסירתו. טופס 4 התקבל יותר משנה לאחר חתימת ההסכם. לאחר קבלתו לא שילמו הרוכשים את יתרת התמורה.

• ביהמ"ש העליון עיכב חלקית תשלום פיצוי על ליקויי בנייה
• עו"ד חשוד בסיוע להתחמקות ממיסי מקרקעין ב-2.3 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעקבות זאת הודיע המוכר על ביטול ההסכם והגיש תביעה לבית המשפט. ביולי 2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט רם וינוגרד), אשר קיבל את טענות המוכר ופסק שההסכם בוטל כדין. בית המשפט דחה את טענת הרוכשים, לפיה המוכר פעל בחוסר תום לב וארב להזדמנות ראשונה לביטול ההסכם, וקבע שההסכם הופר בהפרה יסודית שלא תוקנה גם עד תום תקופת החסד (גרייס) שנקבעה בהסכם. כעדות לתום ליבו של המוכר ציין ביהמ"ש המחוזי, כי המוכר אף הביע נכונות עקרונית לדחות במספר ימים נוספים את המועד לתשלום יתרת התמורה, מעבר לתקופת החסד המוסכמת.

על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון, אשר פסק שהרוכשים איחרו בתשלום, שאיחור זה היווה הפרה יסודית של ההסכם, אך למרות זאת - קיבל את הערעור, מהטעם שעל המוכר היה לתת לרוכשים ארכה (נוספת) לתיקון ההפרה (היסודית), וביטול ההסכם ללא ארכה מהווה חוסר תום לב.

הפרת תום הלב אינה מוגבלת

בית המשפט פסק, כי הפעלתה של זכות הביטול כפופה לעיקרון תום הלב. הגישה הנהוגה עד כה הייתה שרק במקרים חריגים ייקבע שביטול חוזה בעקבות הפרה יסודית מהווה חוסר תום לב, ועל הטוען זאת להראות שהצד השני פעל באופן אקטיבי ופסול, וביצע מעשה המהווה תחבולה, הכשלה או עורמה. השופט גרוסקופף שינה הלכה זו וקבע: "אין מקום להגביל ולצמצם את קשת המקרים בהם ניתן יהיה לקבוע כי חובת תום הלב הופרה, רק לאותם המקרים שבהם התקיים מעשה אקטיבי מצד הנפגע המבקש לבטל את החוזה".

• בעל דירה התנגד למגדל של 19 קומות על חוף ת"א
• תבע קצבה מיוחדת - ואז התגלתה טעות של 30 שנה
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• עובד עירייה התנדב לעזור לקשיש, ויירש את כל רכושו

המשמעות המעשית של קביעה זו היא הוספת מרכיב משמעותי של חוסר ודאות למערכת היחסים החוזית. לצדדים לחוזה נתונה אפשרות לקבוע שהפרה מסוימת תהיה יסודית והפרה אחרת תהיה רגילה (לא יסודית). מובן שאין חובה להגדיר הפרות כלשהן כיסודיות. בית המשפט למעשה מביע אי-נחת מההבחנה שיצר המחוקק בין סוגי ההפרות, מחיל את דין ההפרה הרגילה על הפרה יסודית, ובכך פוגע ביכולתם של הצדדים להגדיר הפרה כיסודית.

דברים אלו בולטים במיוחד בנסיבות המקרה הנוכחי. הצדדים קבעו שאיחור בתשלום יהווה הפרה יסודית. הצדדים הוסיפו וקבעו, שאיחור של עד שבעה ימים לא ייחשב להפרה. כלומר, הצדדים עצמם הגדירו תקופת ריפוי להפרה היסודית. המוכר דרש את קיום החיוב במועד, כיבד את תקופת הריפוי שנקבעה בהסכם (תקופת החסד), ולפי קביעת בית המשפט המחוזי, אף היה נכון לתת לרוכשים מספר ימים נוספים מעבר לתקופה שסוכמה. למרות כל אלו פסק בית המשפט העליון, כי המוכר לא היה רשאי לבטל את ההסכם ללא מתן ארכה (נוספת) לרוכשים לתיקון ההפרה.

קביעות הסותרות זו את זו

מתן ארכה למפר לתיקון ההפרה, גם בהעדר חובה לתת אותה, הוא התנהגות ראויה. זוהי מידת חסד. אולם, ספק אם נכון מצד בית המשפט לחייב צד לחוזה לנהוג לפנים משורת הדין. תפקידו של בית המשפט הוא לאכוף את הדין. ניסיון "לעקם" את הדין לשם השגת תוצאה שנראית צודקת בעיניו, עלול להביא לשבירת עמוד השדרה של הוודאות המשפטית.

בשולי הדברים יצוין, כי נראה שבית המשפט ניסה לעשות צדק גם עם המוכר. למרות קביעתו שהמוכר לא היה רשאי לבטל את ההסכם, נקבע שהוא זכאי לקבלת הפיצוי המוסכם. על פניו, שתי קביעות אלו סותרות זו את זו. החוק קובע במפורש, שאם חוזה הופר, הנפגע מההפרה זכאי לשלושה סעדים: אכיפה, ביטול ופיצויים. אם המוכר לא היה רשאי לבטל את ההסכם, כיצד הוא יכול להיות זכאי לפיצויים; ואם הוא זכאי לפיצויים, מדוע אינו זכאי לבטל את ההסכם?

עו"ד עוזי מור, שותף בכיר וראש המחלקה המסחרית במשרד Lipa&Co (צילום: אייל טואג)