"אני לא אוהב לומר שאמרתי לכם, אבל מה לעשות. מחודש דצמבר אני אומר שזה מה שיקרה, שמחירי הדיור יעלו. ענף הבנייה יודע לעבוד, כשנותנים לו". עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז ת"א והמרכז, שמכהן גם כסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ,  רואה שהמחירים עלו. זו עובדה מוגמרת. משבר הפועלים, טורקיה וכמובן הביקוש שמתעורר - הכל אמור להוביל להמשך המגמה. הוא חושש מתנודות במחירים, מפגיעה בקבלנים בעיקר קטנים ובינוניים וגם משוק לא יציב רגולטורית.   

"מחירי השכירות יעלו"

מה קורה בשוק השכירות? "שמע סיפור. בחברה שלנו (גוטליב הוא סמנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית קרינסקי-גוטליב, א"י) אנחנו מחזיקים לא מעט דירות להשכרה. במשך הרבה שנים לא מכרנו את הדירות למרות שנגמרו ההטבות. כלומר, למרות המצב החלטנו להשאיר אותן. אבל היום, בסביבה כזו, אין לי ברירה אלא למכור אותן. אני מוכר דירות כי לא משתלם להחזיק אותן להשכרה". זאת לא הסיבה היחידה לעלייה במחירי השכירות. "מה שקרה פה מדהים. התרענו ולא פעם אחת, כי שוק השכירות מתנהג בצורה מאוד דומה למדד. כשהעלו את הריבית במשק זה יצר מצב שאותם אנשים שקנו דירות שילמו משכנתא יותר גבוהה ולכן הם הגדילו את דמי השכירות. 26% מהמדד מושפע ממחירי השכירות - ואנחנו רואים שהוא רק עולה. במלחמה ראינו ירידה בשכירות, מה שלא קורה בימים רגילים, כי הרבה אנשים שנמצאים בדרום ובצפון פינו דירות והסכמי שכירות התבטלו. "קבלנים לא עלו על הקרקע". דירות בבנייה בירושלים (איציק יצחקי) "סטודנטים מאוניברסיטאות סגורות, עובדים ממקומות עבודה שנסגרו - כולם חזרו להורים. אבל המלחמה המשיכה ואנשים חזרו לעבוד, בתי ספר נפתחו ואנשים הסתערו מחדש על השוק. זה גרם לעלייה. ברגע שאין צפי להורדת ריבית ומס הרכישה שהמדינה רוצה לקבע על 8%, אין סיכוי שאנשים יילכו לשכירות כי המחיר ימשיך לעלות. תחשוב על זה: 8% מס רכישה, עם תשואה של 2.5% וריבית של 7%-6%, מי ייכנס לזה? לאורך זמן, זה יגרום למשבר אדיר בענף הדירות החדשות, עם מלאי שנגמר כי קבלנים לא עלו על הקרקע. המשקיעים ברחו בגלל מס רכישה גבוה וריבית גבוהה". מה משפיע על מחירי הדירות והשכירויות? "מצד אחד, ראשי הערים סגרורו אתרים ו-85 אלף פלסטינים לא עובדים, מצד שני ריבית בשמיים. קבלן בניין ללא פועלים לא יכול להתחיל פרויקט אחר, כי הוא תקוע. צריך לזכור שהריבית גם משפיעה עליו. אז הפרויקטים עומדים, הקבלנים לא פתחו אתרים חדשים. האוצר היה צריך לעזור יותר להבאת עובדים ולהזרמת כספים לענף, ללמתווה פיצויים נורמלי, כי בסוף קיבלה הסכם 'דרדל'ה'. במקביל, היו גם עולים והילודה נמשכת, וכל זה בשעה שהתחלות הבנייה בירידה. זה גורם לפיצוץ". היו קבלנים שאמרו לי: כל עוד המצב נמשך, לא נבנה. ההיצע יקטן. הייתה התארגנות? "ממש לא. זה גם לא יקרה. אנחנו לא מחלקים עצות לקבלנים, התפקיד שלנו הוא לשקף לממשלה מה קורה בשטח. לפעמים אנחנו רואים צעד קדימה, לפני הלמ"ס. לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שאם אתרים סגורים, קבלנים לא יעבדו". בחודשים האחרונים יש  פחות מכרזים של רמ"י. זה צריך להדאיג? "הרבה פעמים הם מפרסמים הרבה מאוד מכרזים בסוף השנה כדי לעמוד ביעדים, להראות שיש כמה שיותר שיווקים ולא משנה אם המכרז נסגר או לא. אתה צריך לזכור שהרבה מאוד מוסדות תכנון היו לא פעילים, גם הם נפגעו כשחלק גדול מהעובדים גויס לצבא. העיריות היו בתפקוד נמוך - מוסדות תכנון וועדות פעלו יותר מהר ממקומיות, אבל גם שמאים ועוד עובדים לא היו והכל נעצר. רמ"י כן מנסה לשווק, הבעיה היא אחרת - הקבלנים במצוקת אשראי. לקבל ליווי בנקאי, גם לפני השביעי באוקטובר בריבית כל כך גבוהה, לא היה קל".

הסוף לחגיגות?

יש מבצעים חדשים בשוק. לצד 20/80, קבלנים החלו למכור 10/90 ואפילו פחות מ-10% בעסקה, ואת השאר במסירה. לאן נגיע? אתה לא חושש? "ראיתי בסוף השבוע שאחד הקבלנים הציע 91/9. אתה בהחלט צודק. מצד אחד, זה דבר מבורך, לא היתה תחרות בשוק כבר שנים. אבל אני גם חושש שהם לא יוכלו לשלם את הכסף בעוד שלוש שנים. זה מה שמטריד קבלנים, אבל הם בכל זאת מוכרים בשיטה הזו. "יש חשש שלרוכשים לא יהיה לשלם, ויש חשש נוסף  - יש כאלו שרוכשים ומוכרים הלאה, חשוב מאוד שאותם אנשים שיקנו ואז ימכרו לא יפגעו כי הם מאבדים מאחריות הקבלן ואם הוא יפשוט רגל הם בבעיה. תחשוב על אדם שקנה בשני מיליון ומכר ב-2.5 מיליון שקל. על חצי מיליון שקל אין לו ערבות. אם הקבלן נעלם, הוא הפסיד חצי מיליון שקל". אז בסוף, עם ביקוש כמעט קשיח, הכל זה סיפור של היצע. הוא יעלה ב-2024? "הנתונים האחרונים מספרים שיש ירידה דרמטית של 20% בהתחלות בנייה וזאת הדרמה הכי גדולה שיש. אנשים חוזרים לקנות דירות, ומצד שני - יש ירידה בהתחלות בניה וההיצע לא מדביק את הביקוש, אז מתחילות עליות. עלייה של 1% בחודש זה דרמטי. ואלה עוד נתונים לפני המשבר עם טורקיה והסחורות. צריך לזכור שקבלני הביצוע במשבר קשה מאוד. אבל, אני כן רואה את ההיצע עולה בסוף". אתה צופה מגמה של עליית מחירים ב-1% גם בחודשים הבאים? "לא רוצה לנבא, אבל כן יכול לומר שהמגמה מסוכנת, שהממשלה חייבת להתערב. שר האוצר לא מתערב בנושא הזה. אנחנו קטר שני למשק אחרי ההייטק, 40 מיליארד שקל המדינה מפסידה ממסים בגלל המצב". למה בעצם אכפת לכם, אתם לא רוצים שהמחיירם יעלו? "זו שאלה שתמיד שואלים אותי. אנחנו רוצים שוק יציב, שנדע כמה עולה לנו ובכמה מוכרים. התנודות האלה מסוכנות, כי אחרי עלייה גדולה אולי תגיע ירידה. המבצעים האלה, הם ירידה במחירי הדירות. שלא יהיה לך ספק: מה שקרה כאן בשנה האחרונה זו ירידה. משהו כמו 7% בחלק מהדירות שבהן היו מבצעים. אלה  נתונים שהיו, אבל זה מתחיל להיגמר". "רוצים שוק יציב". דירות בבנייה (שלומי יוסף)​ אבל לא היו קריסות במלחמה. "בענף הביצוע, הרבה חברות קבלניות במצב קשה. היזמים עובדים עם הבנקים ולהם הזרימו כסף. אני מדבר על הקבלנים". מה יקרה לרווח יזמי בשנה הקרובה? מצד אחד המחירים עולים, ומצד שני יש גם עלייה בעלויות הבנייה. עם הירידה במחירי הדירות שהיו בתחילת שנה והתיקון בשוק נגיע למצב מאוזן. לא יהיו תנודות דרמטיות. 15%-12% לדעתי".

"בפריפריה ההשפעה גבוהה יותר"

כזכור, כפי שפרסמנו כאן, ההחלטה של טורקיה לעצור את הייבוא לישראל הובילה את הקבלנים לחפש אלטרנטיבות. חלקם עושה "מסלול עוקף" ומייבא סחורה טורקית דרך בולגריה וירדן. השאלה היא איפה תיעצר נקודת שיווי המשקל - האם המחירים באמת יעלו בעקבות הייבוא המקביל או שזה רק תירוץ לקראת העלאת מחירים שנובעת מתיקון? איך עליית המחירים הצפויה תיפגש על העקומה עם מספר העסקאות והאם רוכשי הדירות יצביעו ברגליים? היזמים טוענים למצוקה אמיתית, אלא שמבדיקה שערכנו עולה כי ההשפעה של עליית מחירי חומרי הגלם צפויה להיות שולית יחסית, מה שאומר שלא בטוח שעלייה במחירים כתוצאה מעליית מחירי הסחורות נחוצה. ברוב המקרים, הקבלנים כבר רכשו את הקרקע. ההשפעה על עלויות הבנייה היא ברמה של אחוזים בודדים, כי בסוף, יש גם מלאי קיים וחלק מהיבוא לא מתייקר. אז למה מחירי הדירות צריכים לעלות כשהמרכיב העיקרי בסעיפי ההוצאות הוא הקרקע? "זה מאוד תלוי איפה אתה נמצא בארץ. כשאתה אומר שהקרקע היא המרכיב העיקרי אתה צריך להבין שבתל אביב הקרקע היא אכן הערך הגבוה יותר למ"ר בניה, אבל ככל שנדרים או נצפין, אתה מגיע למצב של 50/50 או אפילו ל-30/70. אני מדבר על הפריפריה, כמובן. כלומר, העלויות בפועל גבוהות יותר כי מרכיב הקרקע נמוך יותר. אם אנחנו מסתכלים על נקודת ביניים, כי באזור המרכז בונים יותר, אנחנו מגיעים בערך ל-50/50. כלומר, מרכיב הקרקע ועלויות הבנייה דומה". בוא נוציא רגע את היזמים מהמשוואה. יש חשש מהתגובה של הבנקים כלפי הקבלנים? "אם הקבלן המבצע קונה היום את הסחורה ב-10% יותר והתכנון הוא להרוויח בין 8-12 אחוז מהפרויקט, יש מצב שהוא לא יוכל להקים את הפרויקט והבנק יעצור אותו. אם הקבלן לא יוכל לממן את זה, לא תהיה השתתפות מצד היזם. אם מחר אסם תעלה את הבמבה ב-10%, רמי לוי יוכל לספוג בהתחלה, אבל לא להשאיר את המחיר לאורך הזמן. זה מה שקורה, במספרים אחרים, בענף הבנייה". למה שיזמים לא ישחקו את הרווח שלהם? "מה שקורה היום זה בגלל שהקבלנים מוכרים במבצעים, כלומר בעלויות יותר נמוכות מבעבר בגלל עלויות מימון גבוהות, בגלל משבר הריבית, ועוד - הם לא יכולים לשחוק עוד מהרווח כי הוא כבר נשחק. זה לא שהיזם מחליט 'אספוג 5%' וזהו. פשוט כבר לו את האפשרות. הוא נמצא על דוחות שהם מאוד מינימליים כדי להקים את הפרויקט. זאת הנקודה שבה הבנק כבר עוצר ואומר: מכאן, אני לא מוכן לממן. הפרויקט לא רווחי". מצאנו שהקבלנים מביאים סחורה ממדינות אחרות, בולגריה וירדן. "במחירים יותר גבוהים, אבל כן. גם יוון, שמעתי גם על ירדן. זה סוג של מעקף. אנחנו סוחבים משבר של ירידת התחלות הבנייה וזה לגמרי משנה משחק - מוסיף עוד שמן למדורה. אמרתי ואני ממשיך לומר: אני צופה עלייה גדולה במחירי הדירות השנה". שאלה שכל ישראלי רוצה לשמוע - בעוד חצי שנה טורקיה תרים דגל לבן ותגיד לנו: אוקיי, הפסדנו מספיק כסף. אנחנו מוכנים לחדש את הייבוא. תקנו סחורות? "הייתי מעדיף שלא, אבל למדנו שאנחנו נמצאים בסביבה מאוד משתנה. היום ארדואן שם, מחר אישיות אחרת תנהל את טורקיה במקומו. אנחנו ביום השואה, הייתה תקופה שלא הסכימו לקנות מגרמניה ואוסטריה, אבל אחרי הרבה שנים זה השתנה, אז לא יכול לומר לך שהמצב הזה יישאר לנצח. היום גרמניה תומכת בנו. לא הספקתי לדון עם עצמי מה התשובה הנכונה, הייתי מקווה שארדואן יתחלף באדם פחות אנטישמי. האינטרס של טורקיה לא פחות גדול משל ישראל. אנחנו עם שיודע להסתדר, כרגע יש מדינות נוספות שיספקו את המוצרים שאנחנו צריכים". מה לגבי התעשיה המקומית? המדינה התחילה לייבא ושכחה שאפשר לייצר גם בעצמנו. "צודק, היה פה מפעל של נגב קרמיקה שהמדינה לא השכילה לעזור לו והוא נסגר, אז העבירו את קווי הייצור למדינות אחרות. המדינה לא יכולים לשים כל הז'יטונים במקום אחד. אין פלסטינים, אז שכר העבודה עולה ויש ניצול גדול של המצב. בישראל המחיר עלה דרמטי. כמו שפתרו את משבר המים והתחלנו להתפיל, אפשר להתגבר גם על המשבר הזה. אבל יש עוד משהו: בסוף, אתה צריך לזכור שגם המפעלים הבודדים שכן מייצרים כאן, תלויין בטורקיה. אם מחר אנחנו מייצרים לוחות גבס וחומר הגלם הוא מטורקיה, אי אפשר לייצר". מפעל נשר יכול לנצל את המצב ולעלות מחירים? הוא מונופול. "נשר לא העלתה מחירים גם במלחמה וגם כתוצאה מהודעות של ארדואן היא שלחה מכתב והודיעה שהמחיר נשאר, אבל אני לא יודע מה יקרה בטווח הארוך. בעולם הבנייה זה עובד בצורה פשוטה - חברה אחת שולחת הודעה וכולם אחריה. דומינו ראלי".

• כיפת ברזל החץ וקלע דוד מהווים כבר מעל 40% מהיצוא הביטחוני
• הסוף לחרם הטורקי? מה עומד מאחורי הצעד המפתיע של טורקיה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7