"פצצה חברתית מתקתקת": "דיור הוא לא מוצר מותרות" - אבל זוגות צעירים מודרים מהערים הגדולות

כנס מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, שנערך תחת הכותרת "אתגר הדיור בישראל: תמונת מצב עדכנית וחלופות מדיניות", הציב שוב את משבר הדיור במרכז הדיון הכלכלי והחברתי. אחד הממצאים המרכזיים שהוצגו בו היה הידרדרות היכולת של משקי בית בישראל לרכוש דירה בעשורים האחרונים.

לפי המחקר שהוצג בכנס, בשנת 2025 נדרשו בממוצע 157 חודשי הכנסה לרכישת דירה המתאימה לגודל משק הבית - יותר מ-13 שנות הכנסה - לעומת 90 חודשים בלבד בשנת 2007. גם אחרי ירידה קלה שנרשמה בשנתיים האחרונות, רמת הנגישות לדיור נותרה מהנמוכות שנמדדו בישראל

בראיון עם פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, הוא מסביר כי מאחורי המספרים עומדת תופעה רחבה יותר: לא רק שוק יקר, אלא שוק שמתחיל להוציא החוצה אוכלוסיות שלמות. לדבריו, המשבר כבר אינו נוגע רק לשאלה אם הדירה יקרה מדי, אלא לשאלה מי בכלל יכול להיכנס למשחק.

(צילום: עומר לוי)

 "המשמעות היא הדרה של זוגות צעירים מהערים הגדולות"

מה אומר הנתון של 157 חודשי הכנסה לרכישת דירה על היכולת של משפחה ישראלית ממוצעת להגיע לדירה?

 פרופ' בן-שחר ציין כי כאשר יורדים לפרטים, בעיקר ברמה העירונית, המשמעות היא הדרה של אוכלוסיות גדולות משוק הדיור בערים המרכזיות. לדבריו, רוב רוכשי הדירה הראשונה שהם בעיקר זוגות צעירים - כבר לא מסוגלים להיכנס לערים שבעבר היו נגישות יותר. "אנחנו רואים שבעצם הם יכולים פחות או יותר להיכנס לפריפריה של באר שבע ואולי חיפה", הוא אומר, "אבל הם בוודאי מודרים מאזורים שבעבר היו נגישים לזוגות צעירים כמו אשדוד, חדרה, פתח תקווה ובת ים, ובטח שהם מודרים מרמת גן, בני ברק, רחובות, תל אביב וירושלים".

לדבריו, זהו אחד הממצאים שמצדיקים את הביטוי שהוצג בכנס - "פצצה חברתית מתקתקת". לא מפני שכל מי שאין לו דירה ייצא מחר לרחוב, אלא מפני ששוק הדיור הופך למנגנון שמרחיב פערים בין קבוצות באוכלוסייה: בין מי שיש לו נכסים לבין מי שאין לו; בין מי שמקבל עזרה מההורים לבין מי שלא; בין בעלי השכלה גבוהה לפחות משכילים; ובין קבוצות אוכלוסייה שונות.

מה החלק שמהווה "פצצה מתקתקת": המחירים, הפערים בין העשירונים, ההון העצמי, או אובדן האמון של הדור הצעיר?

 פרופ' בן-שחר מצביע קודם כול על הפערים. לדבריו, פערים חברתיים גדולים אינם רק נתון כלכלי, אלא בעיה חברתית ומוסרית. "אנחנו יודעים שפערים חברתיים מובילים לתופעות חברתיות שאנחנו רוצים להיזהר מהן, ומוסיף: "אני כלכלן ולא סוציולוג, אבל אנחנו לא צריכים מחקר כדי להבין שאי-שוויון חברתי גדול הוא דבר מסוכן חברתית, וגם מבחינה מוסרית זו שאלה: האם אנחנו רוצים להיות חברה שבה יש פערים כל כך גדולים?".

הוא מדגיש כי הפערים ביכולת לרכוש דיור הגיעו לרמות שלא נראו בעבר. לפני כ-20 שנה, הפער בין משקי בית מהחציון התחתון לבין משקי בית מהחציון העליון עמד על כ-77 חודשי הכנסה. היום, לדבריו, הוא עומד על כ-120 חודשים. כלומר, לא רק שהדירות התייקרו ביחס להכנסות - גם הפער בין קבוצות באוכלוסייה גדל. "כשאני אומר חודשי הכנסה, אני מתכוון להכנסה מכל המקורות של משק הבית, אחרי מס", הוא מסביר. "זה לא אומר שמשק בית באמת יכול להפנות את כל הכנסתו לרכישת דירה, אלא שמדובר במדד שמאפשר להבין את המרחק בין מחיר הדירה לבין היכולת הכלכלית של משק הבית".

• עורך הדין של קבוצת רכישה אינו יכול לשבת על הגדר
• כאשר פרקליטות המדינה מבטלות קנסות מינהליים על תכנון ובנייה

 (צילום: עומר לוי)

100% מימון לדירה ראשונה: פתרון או סכנה?

 אלפרד אקירוב הציע בכנס לאפשר 100% מימון לרכישת דירה ראשונה. האם זו הצעה שיכולה לפתור את בעיית ההון העצמי, או שהיא עלולה לנפח עוד יותר את הביקוש והמחירים?

 פרופ' בן-שחר לא פוסל את ההצעה, אך מדגיש שיש להשתמש בה בזהירות. לדבריו, 100% מימון אינו רעיון חדש, והוא קיים בנסיבות מסוימות במדינות שונות בעולם, כולל בארצות הברית ובחלק ממדינות אירופה. לעיתים גם קיימים מודלים שבהם שיעור המימון גבוה מ-100%, למשל כאשר הוא כולל גם שיפוץ של הדירה. אבל לדבריו, יש כאן שני סיכונים ברורים. הראשון הוא שהגדלת היכולת לקחת אשראי תגדיל את הביקוש, וביקוש נוסף עלול להעלות מחירים. השני הוא סיכון למערכת הבנקאית, משום שמימון גבוה יותר מגדיל את החשיפה במקרה של ירידת מחירים או קושי של הלווים לעמוד בהחזרים.

 בנוסף הוא התייחס גם למבנה שהציע אקירוב, שלפיו חלק מההלוואה יוחזר כקרן וריבית וחלק אחר כריבית בלבד עם בלון. לדבריו, מבנה כזה עשוי לצמצם חלק מהסיכון, אך לא לבטל אותו. "יש פה אליה וקוץ בה", הוא אומר. הכלי הזה, לדבריו, "צריך להיות מדוד", ויש לבחון היטב באילו תנאים הוא נכון.

בלי עזרה מההורים קשה להיכנס לשוק

 האם מי שאין לו עזרה מההורים – "בנק הורים" - כבר נמצא למעשה מחוץ לשוק הדירות, גם אם הוא עובד ומרוויח שכר סביר? 

• הריבית בירידה - האם כדאי לכם למחזר עכשיו את המשכנתא?
• ניצחון לרמ"י בנשר: התוכנית להקמת כ-1,860 יח"ד תפורסם מחדש להתנגדויות

 על כך הוא עונה בזהירות, אבל הנתונים הם חד-משמעיים. מכון אלרוב מפרסם מדד רבעוני לבחינת היכולת לרכוש דיור בישראל, ובו נבחנים בין היתר ההחזר החודשי על המשכנתה וההון העצמי הנדרש למשק בית שרוצה להיכנס לשוק ב־12 הערים הגדולות.

החישוב נעשה כך: בוחנים את הכנסת משק הבית, מניחים שהוא יכול להחזיר עד 30% מהכנסתו על משכנתה, ומתוך זה מחשבים כמה משכנתה הוא מסוגל לקחת. לאחר מכן משווים את הסכום למחיר הדירה, וכך מתקבל ההון העצמי הנדרש. לדבריו, התוצאה קובעת כי ב-12 הערים הגדולות, כ-70% ממשקי הבית שרוצים להיכנס לשוק נדרשים להון עצמי של לפחות 750 אלף שקל.

החריגות הבולטות הן באר שבע וחיפה, שבהן המחירים עדיין נמוכים יותר. בנוסף, ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה למשקי בית כאלה עומד על קרוב ל-11 אלף שקל, סביב 10,800 שקל בחודש. "אלה מספרים שאומרים שהשוק הגיע לרמות מחירים כאלה שקשה מאוד היום להיכנס לאחת מ-12 הערים הגדולות", מדגיש פרופ' בן-שחר ומבהיר: "לא מדובר רק בתל אביב או רמת גן. הרשימה כוללת גם ערים כמו אשדוד וחדרה." המשמעות היא שהדרך לדירה הולכת ונסגרת בפני רבים. בן-שחר אינו אומר שכל משק בית ללא עזרה מההורים לא יוכל לקנות דירה, אבל הוא מבהיר כי באזורים המרכזיים ובטבעות שסביבם, "קשה מאוד היום למשקי הבית להיכנס".

אם יותר משקי בית אינם מסוגלים לקנות דירה, האם הלחץ עובר לשוק השכירות ?

 פרופ' בן־שחר סבור שכן. לדבריו, אם רמות המחירים הנוכחיות יימשכו, ישראל עשויה לראות - וכבר רואה - פנייה גוברת של משקי בית לשוק השכירות. "לא מפני שהשכירות היא בהכרח הבחירה המועדפת עליהם, אלא משום שהם אינם מצליחים להיכנס לשוק הבעלות".

לדבריו, חלק מהמשקיעים והרוכשים יושבים כיום על הגדר וממתינים אולי לירידות מחירים או לירידת ריבית, ולכן קשה להפריד בין מי שלא קונה מתוך בחירה לבין מי שלא קונה מחוסר יכולת. אבל ברמת המאקרו  כאשר משקי בית רבים אינם יכולים לרכוש דירה, הלחץ עובר לשוק השכירות.

"ירידה של אחוזים בודדים לא תפתור את המשבר"

 איזה היקף ירידת מחירים נדרש כדי להחזיר את ישראל לרמת נגישות סבירה יותר לדיור? 

 לדבריו, אין בידיו מחקר שנותן מספר מדויק, אבל "ברור שירידות המחירים שנרשמו עד כה - עשיריות האחוז בחודש או ירידה מצטברת של אחוזים בודדים - אינן מספיקות". "זה עניין קוסמטי מבחינת הקונים וזה לא משמעותי". 

לדבריו, כדי לשפר באמת את הנגישות לדיור נדרש שינוי משמעותי בהרבה - או ירידת מחירים חדה יותר, או עלייה משמעותית בהכנסות, או שילוב של השניים. שינוי של אחוז או שניים במחירי הדירות לא מחזיר את שוק הדיור למקום נגיש.

 מבצעי 20/80: עזרה לרוכש או דחיית הבעיה?

 גם לגבי מבצעי המימון של הקבלנים - כמו 20/80 ודחיית תשלומים -פרופ' בן-שחר סבור שהם יכולים לעזור בשוליים, אבל אינם משנים את התמונה. "בסוף צריך לשלם את מחיר הדירה". לדבריו, יש בעסקאות האלה סיכונים גם לרוכשים וגם למערכת הבנקאית, בעיקר אם רוכשים מתקשים להשלים את העסקה כאשר מגיע שלב התשלום המרכזי או נטילת המשכנתה.

 הוא מזהיר במיוחד מפני מי שמתייחס לעסקאות כאלה כמהלך פיננסי קצר טווח - לקנות על הנייר, לשלם מעט בהתחלה ולנסות למכור לפני השלמת העסקה.

לדבריו, חלק מהמהלכים האלה יכולים להצליח, אבל הם אינם נטולי סיכון. "אין ארוחות חינם", אומר פרופ' בן-שחר ומבהיר: "יכול להיות שלחלק זה יצליח, אבל זה לא נטול סיכונים". לכן, מבחינתו, מבצעי המימון אינם "גיים צ'יינג'ר" ביכולת לרכוש דירה בישראל. הם יכולים לשפר תזרים בטווח הקצר, אבל לא לפתור את בעיית המחיר.

סיוע ממשלתי: קודם כול מבחני הכנסה

 האם נכון להגביל סיוע ממשלתי לרכישת דירה ראשונה רק לדירות זולות, לאזורים מסוימים או לעשירונים מסוימים?

 פרופ' בן-שחר מתחיל מהעיקרון שלפיו "דיור, קורת גג, זה לא מוצר מותרות". לדבריו, חברה סולידרית נמדדת גם ביכולת שלה לאפשר למשקי בית לצרוך דיור, כמו שהיא אמורה לאפשר גישה למזון ולשירותי בריאות. אבל מכאן הוא מגיע להבחנה חשובה: הסיוע צריך להתבסס על מבחנים פיננסיים, בעיקר מבחני הכנסה, ולא על השתייכות לקבוצה, מועדון או קריטריון שאינו קשור ישירות ליכולת הכלכלית של משק הבית.

לדבריו, עבור העשירונים התחתונים, גם דירה בהנחה לא בהכרח תעזור. "גם אם תיתני להם דירה בהנחה, הם עדיין לא יכולים לרכוש אותה", הוא אומר. לפי ממצאי המכון, משק בית בעשירון התחתון נדרש ליותר מ-350 חודשי עבודה כדי לרכוש דירה שמתאימה לגודל משק הבית שלו. "זה לא בהישג יד בשום דרך", הוא אומר. לכן, עבור העשירונים הנמוכים ביותר, פרופ' בן-שחר סבור שאין מנוס מפתרונות ברוח הדיור הציבורי או סבסוד משמעותי של דיור. 

עבור עשירונים שלוש עד שבע, הוא מצביע על פתרונות של דיור בהישג יד, המקובלים במדינות רבות בעולם, אך מדגיש שגם כאן הבסיס צריך להיות מבחני הכנסה. "בישראל היה בעבר מלאי משמעותי יותר של דיור ציבורי. חלק מהדירות נמכרו לדיירים במבצעי מכירה מבורכים, אך הכסף שהתקבל לא הושקע מספיק ביצירת מלאי חדש". התוצאה, לדבריו, היא ששוק הדיור הציבורי בישראל "הולך ונכחד".

לקנות עכשיו או לחכות? - "לתזמן את השוק זה מסוכן"

 האם זוג צעיר צריך לקנות היום, להמתין, או להבין שהשאלה כבר אינה תזמון אלא יכולת כלכלית? 

 פרופ' בן-שחר מפריד בין שני ממדים: הרגשי והכלכלי. ברמה הרגשית - "אני מבין היטב את הרצון להיות בעלים של דירה". לדבריו, אנשים מקשרים בעלות על דירה עם ביטחון, שייכות ויציבות - מושגים שאינם רק כלכליים. אבל מבחינה כלכלית, התשובה מורכבת יותר. 

"צריך להשוות בין רכישה לבין שכירות והשקעת ההון הפנוי באפיקים אחרים. מי שקנה דירה בתחילת שנות ה-2000 והחזיק בה עד היום, עשה בדיעבד עסקה טובה מאוד. אבל מי שהיה נכנס לשוק בסוף שנות ה-90 ונבחן מול התקופה של ירידות ריאליות במחירי הדירות עד אמצע שנות ה-2000, היה יכול לקבל תוצאה אחרת ביחס לחלופות בשוק ההון". לכן, הוא טוען שאין כאן המלצה חד-משמעית. "אין לי שום מושג מה הולך להיות בעתיד". 

לדבריו, גם בעתיד הקרוב יש יותר מדי משתנים - ריבית, מלחמה, הכנסות, מחירים, מדיניות ממשלתית - ולכן ניסיון לתזמן את שוק הדיור הוא מסוכן מאוד. "הניסיון לתזמן את השוק הוא מאוד מאוד מסוכן. אני לא חושב שמישהו יודע לעשות את זה, לא בשוק המניות ולא בשוק הנדל"ן". לדבריו, מי שהיה יודע לתזמן את השוק באופן עקבי היה למעשה מרוויח "אינסוף כסף בלי שום סיכון" - דבר שאינו קיים במציאות.

אין כלי קסם: ישראל צריכה להכפיל את מספר הדירות

 מהו כלי המדיניות האחד שהיית ממליץ עליו לשר האוצר כדי לשפר את נגישות הדיור בישראל?

 "אין פתרון אחד, ואין פה קסמים", הוא אומר. נדרשת סדרה של כלי מדיניות בראייה ארוכת טווח. הוא מדגיש כי האתגר הגדול של ישראל הוא דמוגרפי ותכנוני כי "בתוך כ־35 שנה המדינה תצטרך להכפיל את מספר יחידות הדיור שלה". אם אוכלוסיית ישראל עומדת כיום סביב 10 מיליון תושבים, ולפי התחזיות תגיע בעתיד ל-20 מיליון, הרי שמספר יחידות הדיור יצטרך לגדול בהתאם.

 "אם כיום יש בישראל כ-2.5 מיליון יחידות דיור או מעט יותר, המדינה תידרש להגיע לכ-5 מיליון יחידות דיור. המשמעות היא שלא מספיק לקדם התחדשות עירונית; יהיה צורך גם לפתוח ולתכנן שטחים חדשים, להרחיב תשתיות ולחשוב עשרות שנים קדימה". "זו המשימה הגדולה שלנו", הוא אומר. "צריך לחשוב קדימה, להתחיל מיידית ולחשוב בטווח הארוך".