קרב על 150 שקל למ"ר הכריע היטל השבחה של מיליון שקל

במרכז הסיפור נמצא נאיף אשקר, שפנה לוועדת הערר בעקבות שומה מכרעת שקבע השמאי דוד טיגרמן בינואר 2024, לאחר מכירת חלקה בגוש 10497 בקרית אתא. השמאי טיגרמן קבע שערך הקרקע במצב הקודם, לפני שאושרה תוכנית גבעת הכלניות (כ/248), היה 150 שקל למ"ר לקרקע חקלאית, ובתוספת מקדם פוטנציאל - 195 שקל למ"ר.

אשקר טען שזה מחיר נמוך מדי. לדבריו, השמאי המכריע נשען על עסקות שנעשו בקרקע חקלאית "מבודדת ומרוחקת", מגוש שכלל לא נמצא בתחומי קרית אתא, אלא במועצה אזורית זבולון. לטענתו, "החטא הקדמון התחיל אצל שמאי בשם דדון", וכל שאר השמאים שעסקו בתוכנית כ/248 פשוט הלכו בעקבותיו, מבלי לבדוק את הנתונים בעצמם.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא מצדה, דחתה את הטענה. לטענתה הגבול המוניציפלי לא קובע את שווי הקרקע, ולעיר היה כבר הסכם להעברת השטחים מצפון לה לתחום שיפוטה. היא גם הצביעה על כך שהשווי שקבע טיגרמן הוא בכלל הגבוה ביותר מבין כל השמאים המכריעים שעסקו בתוכנית.

הוועדה בדקה בעצמה - וגילתה משהו

מכיוון שהטענה של אשקר היתה כבדת משקל, הוועדה לא הסתפקה בטענות הצדדים. היא בעצמה דגמה שומות מכריעות אחרות שניתנו במתחם התוכנית, וגילתה תמונה מורכבת. אצל שמאים כמו ברק שוורצברד למשל, הוועדה גילתה שהוא אסף עסקות השוואה באופן עצמאי ולא הסתפק בנתוני הוועדה המקומית. אבל אצל טיגרמן עצמו זה לא קרה. הוועדה כתבה במפורש שבכל השומות שהוציא "השמאי טיגרמן לא ביצע בעצמו מלאכת איסוף נתונים, כי אם התבסס לחלוטין רק על עסקאות ההשוואה שהציגה הועדה המקומית".

ועדיין, הוועדה לא קיבלה את הטענה של אשקר, שלפיה מדובר ב"טעות נגררת" שפוסלת את כל השומות. למרבה האירוניה, היא קבעה שדווקא הגישה של טיגרמן - שלא חיפש נתונים חדשים - "היטיבו עם העורר" לעומת שמאים אחרים שקבעו ערכים נמוכים יותר.

הנקודה המכרעת בהחלטה הגיעה מכיוון אחר. בדיון עצמו הציג אשקר חמש עסקות השוואה חדשות, שלא הוצגו בכלל בפני השמאי המכריע, ושהוא גילה אותן רק לפני הגשת הערר, מתוך שומה אחרת שעסקה בפיצויי הפקעה. העסקות האלה, בגושים 10232 ו-10254, נעשו בקרקע בייעוד "תכנון בעתיד" שקרובה יותר משמעותית למתחם התוכנית המשביחה, ולפיהן השווי הוא כ-367 שקל למ"ר.

הוועדה המקומית התנגדה להצגתן בשלב כה מאוחר, אך ועדת הערר דחתה את ההתנגדות. היא קבעה ש"לשם גביית מס אמת" ולמען מניעת עיוות דין, יש לאפשר את הצגתן. בנוסף, הוועדה קבעה ש"מכח חובתו לערוך שומת אמת, היה על השמאי המכריע לוודא שבפניו מונחות מלוא עסקאות ההשוואה הרלוונטיות", ושבדיקה בגושים הסמוכים היתה "פעולה פשוטה יחסית" שהשמאי לא עשה.

התוצאה: 235 שקל למ"ר, ו-922 אלף שקל לתשלום

בסיכומו של דבר, הוועדה לא קיבלה את כל הטענות של אשקר. היא דחתה למשל את הטענה שיש להעדיף את חמש העסקות החדשות על פני העסקות שכבר נשקלו. אבל היא כן בחרה לשקלל את כל העסקות ביחד, ובחישוב שערכה בעצמה (כדי לחסוך מהצדדים סיבוב נוסף מול שמאי מכריע) היא הגיעה לשווי קרקע במצב קודם של 235 שקל למ"ר - גבוה מה-195 שקל שקבע טיגרמן, אך נמוך מה-367 שקל שדרש אשקר.

• עורך דין ולקוחו חשודים שרשמו דירות על שם קרובי משפחה כדי להתחמק ממס שבח ורכישה
• "לא הסבירו שצריך לשלם": התירוץ שעלה לרוכש קרקע ביוקר

המשמעות הכספית: היטל ההשבחה שעל אשקר לשלם תוקן ונקבע על 922,784 שקל, בתוספת הצמדה וריבית. הוועדה גם קבעה שלא תתווסף ריבית לתקופה שבה התיק היה פתוח והמתין להחלטה של השמאי המכריע, וכל צד יישא בהוצאותיו. ההחלטה התקבלה פה אחד.