מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר

מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודדת מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן, את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.

צניחה במחירי הדירות בת"א

בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית. 

צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעים על כל אזור. האזורים החרדיים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים. 

בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות.  אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.

• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.

בכמה עלו המחירים במבחן של 5 שנים?

מחייר הדירות בת"א במבחן של 5 שנים על פי נתוני הלמ"ס עלו ב-31%, בכל הארץ ב-35%. אלו כאמור מחירים לא מעודכנים, בפועל, ובאופן שמרני מדובר על עוד חודשיים של ירידות שלא נמצאות בנתונים, והנחות ומבצעים של 5% לפחות, ועדיין - גם אם נלך להערכת הלמ"ס הרי שמדובר על עלייה של 5.5% בשנה בת"א - לא נורא. בכל הארץ זה כבר 6.2%.  המחירים בת"א חזרו 3 שנים לאחור, זה אומר אגב שבשנתיים "הראשונות" לבדיקה - 2020-2021 היתה עלייה חדה, ואכן אלו היו השנים של אחרי הקורונה.

• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• כ-3,000 יח"ד: "קריית אתא מערב" של שיכון ובינוי נדל"ן יוצאת לדרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

זאת הוכחה לכך שמחירי דירות יכולים לרדת, וזה מעלה שאלה - עד מתי? מתי המחירים יגיעו לרצפה? כדי לנסות לענות על זה, בואו נבדוק את העלייה הריאלית במחירים. כשהדירות בת"א עלו ב-31%, היה גם מדד-אינפלציה כך שהעלייה הריאלית היתה נמוכה יותר. מסתבר שהאינפלציה ב-5 השנים האחרונות הסתכמה בכמעט 18%, וזה משאיר עלייה ריאלית של 11% במחירים בתקופה הזו. אם נתייחס מלמצב בשטח שבו יש הנחות נוספות של 5% לפחות, נקבל עלייה ריאלית של 6% ב-5 שנים. עכשיו לספקולציה -האם יהיה מצב שנחזור 5 שנים אחורה? בואו נניח שמחירי הדירות ימשיכו לרדת בעוד 3% בחצי שנה-השנה הקרובה. אם לוקחים את המדד שצפוי לעלות ב-25, ומתרגמים את מה שיהיה עוד שנה מהיום לפי ההנחות האלו מקבלים בעצם שב-6 שנים הדירות לא עלו ריאלית. 

קצת מורכב, אבל ירידה של כמה אחוזים - 3% בערך ואינפלציה של 2% תוביל לכך שב-6 השנים האחרונות לא היתה עלייה ריאלית במחירי הדירות. זה יהפוך את הדירות לאטרקטיביות יחסית, וזה עשוי לנשות את המשוואה של הביקוש וההיצע. אבל כל זה בסימן שאלה מאוד גדול - אנחנו יודעים שיש ביקושים כבושים לדירות בארץ, אנחנו יודעים שי מ לאי גדול של דירות שמעיק על המחירים, אנחנו יודעים שקצב התחלות הבנייה יורד. אנחנו יכולים לצייר תמונה של ביקוש והיצע קדימה ואולי כלכלנים גם יספקו תחזית על סמך ההנחות האלו וגם על סמך יכולת הרוכשים לקנות דירה לפי ההכנסה הפנויה שלהם והריבית. אבל יש דבר אחד שאנחנו לא יודעים והוא חלק מאוד מרכזי בפאזל - כמה יעזבו, כמה יעלו. הם משנים את משוואת הביקושים בעיקר באזור תל אביב.