שוק הדיור בירושלים מציג בשנה האחרונה תמונה חריגה בנוף הישראלי. בזמן שבאזורים רבים בארץ מורגשת בלימה, ולעתים אף ירידה במחירי הדירות, בבירה נרשמת מגמה הפוכה לחלוטין. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מדד מחירי הדירות בירושלים הגיע לרמה של 579.4 נקודות - הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה אי פעם. מדובר בשיא היסטורי שממחיש עד כמה השוק המקומי חזק, גם בתקופה של ריבית גבוהה ואי־ודאות כלכלית.

בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. לשם השוואה, בממוצע הארצי נרשמה עלייה מתונה של 0.8% בלבד. המשמעות היא פער של כמעט שש נקודות אחוז בין ירושלים לשאר המדינה - פער שמתרחב והולך. בעוד שבתל אביב נרשמות ירידות מחירים, בעיקר בדירות יד שנייה ובשכונות מסוימות, בירושלים העליות נמשכות כמעט ללא הפסקה.

קריאה מעניינת - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר

גם מבט קצר על החודשים האחרונים מחזק את התמונה המשתקפת בעיר הבירה. מתחילת 2025 רשמה ירושלים שמונה חודשי עלייה מתוך תשעה, עם עלייה מצטברת של 2.8% מאז ינואר. הנתונים האלה בולטים בייחוד על רקע הקיפאון היחסי שמאפיין אזורים אחרים, שבהם הקונים נזהרים יותר והעסקות מתמעטות. התמונה מתחדדת עוד יותר כשמסתכלים על הטווח הארוך. בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בירושלים בכ-42%. מדובר בעלייה שנתית ממוצעת של כ-7.3% - קצב שגבוה באופן משמעותי מהממוצע הארצי. כלומר מי שרכש דירה בירושלים לפני חמש שנים, ראה את שוויה מזנק בעשרות אחוזים - גם בתקופות שבהן שוק הדיור הארצי חווה טלטלות.

• ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
• תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחד ההסברים המרכזיים לביקוש הגבוה טמון במבנה הדמוגרפי של העיר. ירושלים היא עיר עם אוכלוסייה גדלה והולכת, ובמיוחד עם מגזר חרדי גדול, שמתאפיין במשפחות מרובות ילדים ובצורך מתמיד בדירות. עבור משפחות רבות במגזר החרדי, המגורים בירושלים אינם רק בחירה כלכלית אלא גם ערכית וקהילתית. הרצון להישאר בסמוך למוסדות חינוך, קהילות ובתי כנסת מייצר ביקוש קשיח, שמושפע פחות משינויים בריבית או ממחזורי שוק.

רוכשים רבים מחו"ל

לצד הביקוש המקומי, ירושלים מושכת גם רוכשים רבים מחו"ל. דירות בבירה נתפשות בעיני תושבי חוץ כהשקעה בטוחה וכקשר רגשי ותרבותי לעיר שקדושה לשלוש דתות. בשנים האחרונות נרשמו עסקות רבות של רוכשים שאינם תושבי ישראל, בעיקר בשכונות מבוקשות ובאזורים המתחדשים של העיר. הביקוש הזה מוסיף שכבה נוספת ללחץ על המחירים, בייחוד בדירות חדשות או בפרויקטים יוקרתיים.

היצע הקרקעות המוגבל הוא גורם נוסף שמבדיל את ירושלים מערים אחרות. בניגוד למרכז הארץ, שבו ניתן להרחיב בנייה על שטחים פתוחים או לקדם פרויקטים רחבי היקף, ירושלים מוקפת מגבלות תכנוניות, גיאוגרפיות ופוליטיות. תהליכי תכנון ארוכים, מחסור בקרקעות זמינות ומורכבות רגולטורית מקשים על הגדלת ההיצע בקצב שמדביק את הביקוש. גם פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי־בינוי, מתקדמים לאט יחסית ואינם מצליחים בשלב זה לשנות את מאזן הכוחות.

• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• כ-3,000 יח"ד: "קריית אתא מערב" של שיכון ובינוי נדל"ן יוצאת לדרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

בשכונות הוותיקות והמבוקשות של ירושלים ניכרת במיוחד עוצמת העליות. אזורים כמו רחביה, טלביה, המושבה הגרמנית וקטמון הישנה ממשיכים למשוך קהל חזק, כולל תושבי חוץ ורוכשים מבוססים מהארץ. בשכונות האלה דירות נמכרות לעתים במחירים שחוצים את הרף של 40 ו-50 אלף שקל למ"ר, גם בדירות שאינן חדשות. ההיצע בהן מוגבל מאוד, ורוב העסקות מתבצעות מתחת לרדאר - מה שמקשה עוד יותר על רוכשים מקומיים להיכנס לשוק.

גם בצפון ובמערב העיר נרשמות עליות חדות, אם כי במחירים נמוכים יותר במונחים מוחלטים. שכונות כמו פסגת זאב, רמות, גילה וקריית יובל נהנות מביקוש יציב מצד משפחות, בין היתר בזכות דירות גדולות יחסית, קהילה מגובשת ונגישות לתחבורה ציבורית. פרויקטים של התחדשות עירונית שמתבצעים באזורים האלה יוצרים ציפייה לשיפור סביבתי, ולעתים כבר בשלב התכנון נרשמות עליות מחירים בדירות הישנות, עוד לפני שהבנייה מתחילה בפועל.

יש פערים בין השכונות - אבל העליות מאפיינות את כל העיר

במזרח ובדרום העיר המגמות מורכבות יותר, אך גם שם לא נרשמות ירידות משמעותיות. בשכונות שבהן מתקיימת בנייה חדשה או תכנון עתידי, כמו תלפיות מזרח וחלקים מארנונה, מחירי הדירות מטפסים בהדרגה, בעיקר בדירות חדשות או משופצות. הפערים בין השכונות בירושלים נותרו גדולים, אך המגמה הכללית ברורה: כמעט בכל אזור בעיר, הביקוש מצליח לגבור על ההיצע, והתוצאה היא המשך לחץ כלפי מעלה על המחירים.

כל אלה יוצרים מציאות שבה ירושלים מתנהלת, במידה רבה, לפי כללים משלה. בעוד שבמרכז הארץ הריבית הגבוהה קיררה את הביקושים והקונים נהפכו לזהירים יותר, בבירה נראה שהשפעת הריבית מוגבלת. הביקוש הקשיח, השילוב של אוכלוסייה מקומית חזקה ורוכשים מחו"ל, והמחסור המתמשך בהיצע - כולם דוחפים את המחירים כלפי מעלה באופן עקבי ובלי קשר להתרחשויות שמסביב.

התוצאה היא שוק דיור שמתרחק בהדרגה משאר המדינה. הפער בין ירושלים לתל אביב ולמרכז אינו רק עניין של מספרים, אלא גם של דינמיקה. בזמן שבאזורים אחרים מדברים על תיקון מחירים או על עצירה, בירושלים המציאות שונה: המחירים ממשיכים לשבור שיאים, והביקוש אינו מראה סימני דעיכה. עבור רוכשים צעירים ותושבי העיר, המשמעות היא אתגר גדל והולך לעמוד במחירים מרקיעי השחקים, ועבור השוק כולו, מדובר בתזכורת לכך ששוק הדיור בישראל אינו מקשה אחת, אלא פסיפס של מגמות מקומיות שונות.

למה דווקא ירושלים מושכת כל כך הרבה רוכשים, גם בתקופה של אי־ודאות כלכלית?

ירושלים נתפשת בעיני רבים כעיר עם ערך מיוחד שאינו רק כלכלי. עבור חלק מהרוכשים מדובר בעיר עם משמעות דתית ותרבותית עמוקה, ועבור אחרים זו בירת המדינה עם ביקוש שתמיד קיים. התחושה היא שגם בתקופות קשות, הביקוש לא נעלם אלא רק משנה צורה.

האם העלייה במחירים אחידה בכל חלקי העיר?

לא. יש שכונות שבהן העליות חדות במיוחד, בעיקר באזורים עם נגישות טובה, תשתיות מתפתחות או קרבה לקהילות מבוססות. לעומת זאת, יש אזורים שבהם העליות מתונות יותר, אך גם שם כמעט שלא נרשמות ירידות.

איך משפיעה ההתחדשות העירונית על המחירים בירושלים?

פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א מוסיפים דירות חדשות, אך בקצב אטי יחסית. לעתים עצם ההכרזה על פרויקט מעלה את מחירי הדירות באזור עוד לפני שהבנייה מתחילה בפועל, כך שההשפעה על ההיצע מוגבלת בטווח הקצר.

האם צעירים ירושלמים מצליחים עדיין לרכוש דירה בעיר?

עבור זוגות צעירים רבים מדובר במשימה קשה יותר מבעבר. חלקם נאלצים להיעזר בהון משפחתי, אחרים מחפשים דירות קטנות יותר או מתפשרים על מיקום. יש גם מי שבוחרים לעבור ליישובים סמוכים ולשמור על קשר יומיומי עם העיר.

מה ההבדל בין ירושלים לערים כמו תל אביב בהיבט של ביקוש?

בתל אביב חלק משמעותי מהביקוש קשור להשקעה ולשוק העבודה, ולכן הוא רגיש יותר לריבית ולמצב הכלכלי. בירושלים, לעומת זאת, חלק גדול מהביקוש נובע מצרכים קהילתיים, משפחתיים וערכיים, מה שהופך אותו ליציב יותר.

האם רכישות של תושבי חוץ משפיעות גם על שוק השכירות?

בחלק מהמקרים כן. דירות שנרכשות כהשקעה או לשימוש חלקי אינן תמיד מוצעות להשכרה, מה שמקטין את היצע הדירות להשכרה באזורים מסוימים ותורם ללחץ גם בשוק הזה.

האם צפויה בלימה במחירים בטווח הקרוב?

גורמים בשוק מעריכים שכל עוד הביקוש נשאר גבוה והיצע הדירות אינו גדל באופן משמעותי, קשה לראות שינוי חד במגמה. גם אם תהיה האטה, היא צפויה להיות מתונה יותר מאשר בערים אחרות.