לפני כחודשיים דיווחנו לכם שזוכי מחיר למשתכן מתחילים למכור את הדירות שלהם בגליל ים, השכונה היוקרתית מהרצליה (קיבוץ בתוך הרצליה, ברווח עצום של 2-2.5 מיליון שקל. להרוויח 2 מיליון שקל בשבע שנים, גם בתקופה בה הנדל"ן נמצא בפריחה שהגיעה לשיאה ב-2021-2022, זה לא דבר של מה בכך.  המימושים של זוכי מחיר למשתכן אמורים להכניס את הקבלנים באזור ללחץ - מדובר על היצע גדול של דירות שייצאו לשוק, אבל העסקאות של פרויקטים חדשים הם במחירים גבוהים, כשקיים הבדל באיכות ובמחיר בין פרויקטים של מחיר למשתכן והפרויקטים החדשים. ככלל, ההבדל במחירים בין הפרויקטים הוא בסדר גודל של כ-10%. המחירים בגליל ים קפצו במהלך שלוש השנים האחרונות כשהממוצע עומד על 44-47 אלף שקל למ"ר, אבל דירות הפונות לפארק נמכרות במחיר גבוה יותר. כך או כך, דירות של 5 חדרים עולות כ-4.7-4.8 מיליון שקל בפרויקטים של מחיר למשתכן - ומעל 5 מיליון בפרויקטים החדשים. על פי העסקאות האחרונות בשכונה, אפשר לזהות כי בפרויקטים החדשים המחירים נעים בין 45-49 אלף שקל למ"ר.  

המבצע של גינדי -  דירות ב-5 מיליון שקל ל-5 חדרים

חברת גינדי יצאה במבצע לרגל השקת פרויקט חדש. לעומתה, פרויקט KATA ICON כבר החל בשיווק. המבצע של גינדי מוכיח שהחברה רוצה למכור מהר והסיבות לכך יכולות להיות מגוונות - פיננסיות, תכנוניות, חשש מירידת מחירים באזור ועוד. גינדי מציעה לרוכשים לשלם 7% על הדירה (הנחה מימונית בפני עצמה, למרות שכבר סיפרנו לכם בעבר שהיזם מקבל הלוואת קבלן מהבנק ולכן הוא לא בדיוק מוותר על כל הסכום) היום והשאר באכלוס. כל זה, לטענתה, במחיר "סולד אאוט" - הנחה של כ-10%. האם זו עסקה משתלמת? גינדי, לכאורה, נותנת הנחה של חצי מיליון שקל, אבל זה פריסייל. בכל מצב יש הנחת פריסייל בפרויקטים. אתם מקבלים את הדירה בעוד שנים, הדירה על הנייר, מגיע לכם לקבל הנחה של סדר גודל של 7%-10%. בפרויקט המתחרה של KATA ICON מחירי דירות 5 חדרים, 127 מ"ר, נעים באופן רשמי סביב 44-46 אלף שקל למ"ר, מחיר של 5.7 מיליון שקל וצפונה. הדירות הקטנות של 3 חדרים, 77 מ"ר, נעות סביב 48-49 אלף שקל למ"ר - פער לגיטימי.  בגינדי (שם משווקים פרויקט מול השטחים החקלאיים, אבל לא מול הפארק) יצאו במבצע: הם מוכרים דירות 5 חדרים, עם מבצע מימון וטוענים כי הם מעניקים 10% על דירה. האם הדבר באמת אפשרי? נתחיל מהזווית של הקבלן: הרווח היזמי של גינדי אמור לנוע סביב 18%-15% על פרויקט כזה, אז האם ההנחה הגדולה לא תעביר אותו לרווחיות נמוכה? לא בטוח. הרבה פעמים חשוב מאוד מתי קנית את הקרקע. אם זה קרה ב-2021, כשהמחירים היו בשיא, לא תוכל לעשות הנחה כזאת. כנראה שהרווח היזמי כאן היה מספיק גדול, כדי לעשות מבצע כזה. מחירון גינדי (צילום מסך) בדקנו. גינדי רכשה את חלק מהשטח בסוף 2022, יחד עם חברות נוספות (מחירי הקרקע אז לא היו בשיא, אבל לא זולים במיוחד), כחלק מהסכם פשרה בין עיריית הרצליה לרמ"י. 5 מתחמים שונים הוצעו במכרז, כשרמ"י הכניסה 1.43 מיליון שקל ממכירת שטחים לבריגה, ורדים ניהול אחזקות, פרשקובסקי, אשדר וגינדי, שיכולה לבנות 156 יחידות דיור (שילמה 232 מיליון שקל). מאוחר יותר, לפני כחודשיים, היא רכשה שטח נוסף בשכונה מחברת אפגד. מדובר בשטח לבניית עוד 154 יחידות דיור. בינתיים, בגינדי טוענים כי יפסיקו את המבצע אחרי 50 דירות. את המחירים אפשר לראות כאן למעלה. 5 חדרים מתחילים ב-5.039 מיליון שקל, לעומת 5.6-5.7 בפרויקט המתחרה. קיים פער בין הפרויקטים בקו ראשון לפארק לאחרים. על פי מתווכים בסביבה, ההבדל בין פרויקט מול הפארק לבין פרויקט שאינו מול הפארק, יכול להגיע ל-3,000 שקל למ"ר, או במילים אחרות, ל-300-400 אלף שקל ואף יותר לדירת 5 חדרים גדולה. זה כבר מסביר את רוב הפער במחיר בין פרויקט גינדי לפרויקטים אחרים, שהם קו ראשון לפארק. כלומר, גינדי עושה הנחה, אבל לא עושה הנחה ריאלית של 530 אלף שקל, בהינתן שזה פריסייל ובהינתן שמדובר בדירות שהן לא על הפארק.  כשאומרים לכם שיש הנחה, אתם צריכים להבין ולשאול - "ביחס למה?". אם מראש המחיר גבוה, אז אין כאן באמת הנחה. הנה מה שאמר לנו המתווך ניר פיינה, שמכיר את השכונה היטב: "המחירים למ"ר הם 44-48 אלף שקל למ"ר, כשאתה משקלל את המרפסת המחיר למ"ר יורד ל-40-41 אלף שקל למ"ר. אבל, ויש אבל, כאשר הדירות פונות לפארק, אלה המבוקשות יותר, המחיר הוא 44-45 עם התייחסות למרפסת". כלומר, גינדי אמור למכור במחירים של 40-41 אלף שקל למ"ר. בהנחה שמדובר בדירות של 127 מ"ר כולל מרפסת המחיר אכן כ-5 מיליון שקל. לא ברור איפה ההנחה הגדולה כאן, אם כי, גינדי משווק את הפרויקט כאיכותי, יוקרתי ואומנם לא פונה לפארק אל פונה לטחים חקלאיים. הנוף קובע. גליל ים (ניר פיינה)  

האם המחירים בשכונה לא יקרים מדי? 

בחלק מהשכונות הממוצעות בתל אביב אפשר להשיג דירות ב-40-50 אלף שקל למ"ר ובדרום תל אביב אפילו ב-36-40 אלף שקל למ"ר בממוצע. גליל ים מוכיחה שהיא מסוגלת להגיע למחירי תל אביב בשכונות טובות. אבל, היא לא תל אביב והיא סובלת ממכירות מוגברות של דירות מחיר למשתכן ובכלל - תשתיות שעדיין לא מספקות. גליל ים היא "שכונת בקבוק" ויש בה פקקים ועומסים ביציאה ובכניסה ואין בה תחבורה טובה. כל זה מביא אותנו לשאלה - האם הייתם משלמים יותר מ-5 מיליון שקל, במבצע, על דירה בהרצליה? בקרוב נקבל את התשובות.