שכונת גליל ים בהרצליה הפכה לאחת השכונות הטובות בהרצליה - עם מיקום טוב, בנייה חדשה, מוסדות חינוך טובים וחיי קהילה, קרבה לקניון ולתחנת הרכבת. אבל גם בשכונה שנחשבת יוקרתית. המצב הוא לא כזה מזהיר, אלא יותר מקרטע.

מבחינת כמות המודעות בשכונה באתר יד-2, מגלים שקיימות כ-170 מודעות של דירות למכירה בגליל ים, מתוכן מעל 60 דירות 4 חדרים ויותר מ-40 דירות 5 חדרים. כל זה באותה שכונת, זה המון!

עוד דבר שמעניין הוא שבזמן שיש כל כך הרבה מוכרים, זה משנה לגמרי את כללי המשחק. זה כבר לא פרויקט בודד של קבלן שמחזיק את המחיר ומחליט בכמה למכור אלא עשרות בעלי דירות שמנסים למכור באותו זמן, והרבה מהם מוכנים להתגמש כדי 'לנצח' את המתחרים שלהם.

הקונים מרגישים את זה, ומבינים שיש להם כוח מיקוח. צריך גם לזכור שחלק ניכר מהדירות בשכונה נמכרו בעבר במסגרת "מחיר למשתכן". רבים מהרוכשים חיכו עד שיחלפו חמש שנים מהאכלוס או שבע שנים מהזכייה. כדי למכור את הדירה ברווח שמן.

כעת, כשההגבלה הוסרה כבר, הרבה מאוד דירות יוצאות לשוק בבת אחת. זו לא תופעה ייחודית לגליל ים. זה קורה בעוד שכונות בארץ שבהן נבנו פרויקטים גדולים במסגרת מחיר למשתכן. ושם, בדיוק כמו פה, המוכרים מגלים שלא תמיד פשוט למכור דירה כשכולם מנסים למכור בו זמנית.

האם מדובר במגמה?

לדברי מתווך הנדל"ן אסף מרציאנו, למרות ריבוי הדירות שמוצעות כיום למכירה בגליל ים, יש להבחין בין מצב השוק בטווח הקצר לבין הפוטנציאל ארוך הטווח של השכונה. "לדעתי ולדעת רבים, בתקופה הקרובה אכן תהיה האטה בשכונה, עד שהמצב יתייצב גם בנדל"ן מסביב", הוא אומר. "כרגע יש הרבה מוכרים, הרבה הצע, וצריך סבלנות".

יחד עם זאת, מרציאנו מדגיש כי הפונדמנטליים של השכונה נשארים חזקים: "בטווח הרחוק יותר, זוהי שכונה מצוינת, במיקום הכי טוב שיש, עם אוכלוסייה איכותית מאוד, קירבה לקניון, ליציאות מהעיר, למוסדות חינוך. משפחות ותושבים שיתבססו כאן – לא ירצו לעזוב אלא להשתקע." לדבריו, מדובר בשכונה שעתידה להמשיך ולהתבסס כאחד האזורים המבוקשים בהרצליה, גם אם בינתיים הקונים בוחנים כל צעד בזהירות".

60 דירות לפחות עומדות למכירה מיידית

במבט על לוחות המכירה ביד 2, מתחזקת התחושה שהשוק בגליל ים חווה ירידות מחירים של בין 8% ל-12%. בשכונה שנחשבת יוקרתית, רואים כיום עשרות דירות דומות המוצעות למכירה במקביל, והתחרות הזו משפיעה ישירות על המחירים בפועל.

כך למשל, דירת 4 חדרים בפרויקט של אפריקה ישראל, עם מרפסת מרווחת, שתי חניות ומחסן בטאבו, מוצעת ב-4.25 מיליון שקל. אך קשה להאמין שתיסגר במחיר הזה. מיני פנטהאוז בפרויקט של פרשקובסקי ברחוב עמוס עוז, עם מרפסת של 35 מ"ר, מוצע ב-4.15 מיליון שקל, אך גם הוא כנראה יימכר סביב ה-3.9 מיליון שקל ואולי אף פחות.

דירה נוספת ברחוב מוטה גור: 4 חדרים, כ־100 מ"ר, שלושה כיווני אוויר, מטבח משודרג, שתי חניות ומרפסת של 12 מ"ר. מוצעת למכירה ישירות מהבעלים וללא עמלת תיווך. גם כאן, מדובר בדירה יחסית אטרקטיבית, אבל כשהשוק מוצף בהיצע, היתרונות הללו כבר לא מספיקים כדי לבלוט.

בשורה התחתונה – בגליל ים, הבעיה היא לא באיכות הדירות, אלא בכמות. וכשיש עודף היצע והקונים לוקחים את הזמן, גם דירות שנחשבו עד לא מזמן לנהדרות עבור המחזיקים בהם,  נאלצות לרדת במחיר כדי להיסגר.

• מגליל ים עד קריית אליעזר: השכונות בהן זוכי מחיר למשתכן עשו "קופה"
• גינדי מציעה דירות בגליל ים בהנחה של חצי מיליון שקל ותשלום של 7% בלבד - האם ההנחה אמיתית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עוד דבר שחשוב להדגיש הוא שהפער בין מחירים מבוקשים למחירים בפועל ניכר גם בעסקאות האחרונות שנרשמו בשכונה. כך למשל, ברחוב החליל 2 נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בקומה שביעית, בשטח של כ-110 מ"ר, תמורת 4.15 מיליון שקל. זו דירה מרווחת, בבניין חדש ובמיקום טוב. אבל המחיר ששולם בפועל נמוך מהצעות רבות שעדיין מתפרסמות בלוחות, ולעיתים אף לדירות קטנות יותר.

השכונה בהרצליה לא לבד

מה שקורה כעת בשכונת גליל ים בהרצליה הוא לא מקרה נקודתי, אלא מגמה ברורה של מגמה רחבה יותר שמתרחשת במקביל בשכונות רבות ברחבי הארץ. מדובר בגל שני של דירות שנכנסו לשוק לאחר שהוסרו ההגבלות למכירה בפרויקטים של "מחיר למשתכן". תוצאה של סיום תקופת החובה להחזיק בדירה (5 שנים מהאכלוס או 7 שנים מהזכייה).

במשך שנים, הצטברו אלפי דירות שהוחזקו על ידי רוכשים שחיכו לתקופת הזמן הנדרשת כדי "לממש את הרווח" ולמכור בשוק החופשי. כעת, במקביל לירידה כללית בביקושים, אנו רואים את התוצאה בשטח. שכונות חדשות יחסית, שבהן נבנו מאות ואף דירות באותה תקופה, חוות בו זמנית גל רחב של היצע שמועלה ללוחות המכירה.

את הדוגמאות לכך ניתן לראות גם בשכונת פסגות אפק בראש העין, בשכונת מורדות רמות בירושלים, בנווה שרונה בנתיבות, ובשכונות חדשות נוספות במודיעין, יבנה ובאר שבע. בכולן, המשותף הוא: פרויקטים חדשים יחסית, היצע רחב של דירות כמעט זהות. ודיירים שנכנסו דרך מסלול מסובסד, כעת מחפשים "לממש", ובפועל דוחפים את המחירים כלפי מטה עקב תחרות ישירה עם שכנים.

במצב כזה, כל "יתרון יחסי" של דירה, בין אם זה שיפוץ, נוף פתוח או קומה גבוהה, מקבל משקל מפני שהקונים יודעים שיש להם כוח מיקוח, ושיש דירות דומות רבות להתמקח עליהן. 

רווח משמעותי למוכרים