מכירת בניין מגורים: פטור ממע"מ או מע"מ מלא?
כמה מע"מ מוטל על המכירה, מה היה קורה בפטור לפי סעיף 31(4), ולמה ניכוי מס תשומות ברכישה סוגר את הדלת
מחשבון פסק הדין מה החוק אומר ההכרעה
הנתונים מפסק הדין דוגמה: בלי ניכוי
6.00 מיליון שקל
מע"מ מלא על המכירה, 18%
0.66 מיליון שקל
מע"מ בתרחיש הפטור, רק על החלק שאינו למגורים
5.34 מיליון שקל
הסכום שהפטור היה חוסך
11%
מס התשומות שנוכה ביחס לסכום שהפטור היה חוסך
33.34 מיליון שקל
מחיר המכירה ב-2016 (8.65 מיליון דולר), לשתי חברות של קשרי ים
כ-89%
חלק המגורים: עשר דירות ושלוש חנויות
574 אלף שקל
מס התשומות שנוכה ברכישה ב-2008 (3.7 מיליון שקל ועוד מע"מ)
כ-5.67 מיליון שקל
המע"מ שנדרש על המכירה, בשיעור של 17% שחל אז
623,566 שקל
המחאה בהסכם המכר: בקירוב 17% על 11% מהמחיר, החלק המסחרי
35 אלף שקל
הוצאות משפט שהוטלו על המוכרת
הניכוי מול המס שבמחלוקת, מיליון שקל
ניכוי 2008 0.57
89% מהמע"מ 5.05
כל המע"מ, 17% 5.67
לפי פסק הדין בע"מ 18654-10-22, בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט הרי קירש, יוני 2026
סעיף 31(1): השכרה למגורים לתקופה של עד 25 שנים פטורה ממע"מ.
סעיף 41: מותר לנכות מס תשומות רק על תשומות שמשמשות לעסקה החייבת במס. מי שקונה נכס להשכרה למגורים לא אמור לנכות את המע"מ על הרכישה.
סעיף 31(4): מכירת נכס פטורה אם לפי הדין לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בעת הרכישה. אם מותר היה לנכות רק חלק, משולם חלק יחסי מהמס.
הרעיון: הקבלה. מי שלא קיבל את המע"מ בחזרה בקנייה לא משלם מע"מ במכירה, ומי שקיבל אותו בחזרה משלם.
שלושה תנאים שחייבים להתקיים יחד, לפי פסק הדין
א. עסקת הרכישה הייתה חייבת במע"מ.
ב. הדין אסר על הקונה לנכות את המס כמס תשומות.
ג. בגלל האיסור, המס לא נוכה בפועל.
לפי חוק מס ערך מוסף: סעיף 31(1), סעיף 31(4) וסעיף 41. שיעור המע"מ: 18% מינואר 2025 (17% בזמן המכירה ב-2016)
הערעור נדחה. גם אם החברה לא הייתה זכאית לניכוי ב-2008, היא ניכתה בפועל, והתנאי השלישי לא התקיים.
ההצעה להחזיר את 574 אלף השקלים לא הכשירה את הפטור. לפי השופט, אי אפשר לנכות היום ולבטל את הניכוי שנים אחר כך כשזה משתלם.
השופט לא קבע שהניכוי ב-2008 היה כדין. לא נמצאו ראיות שהבניין נקנה כדי להיהרס או להימכר.
השתק שיפוטי: ב-2016 טענה החברה שכל העסקה חייבת במע"מ, ובערעור טענה את ההפך. זה חיזק את הדחייה, אבל לא היה הנימוק היחיד.
בפועל הקונות נושאות במע"מ, לפי הסדר מ-2019 שבו התחייבו לשלם את המס ולנהל את ההליכים.
לפי פסק הדין בע"מ 18654-10-22, בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט הרי קירש, יוני 2026
המחשה בלבד, לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ מס. החישוב פשוט: המע"מ בשיעור של 18% על מחיר המכירה, ובתרחיש הפטור המס מחושב רק על החלק שאינו למגורים. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ולפני עסקה כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין שמתמחים במיסוי.