ביהמ"ש: להימנע מפרשנות מצומצמת מדי של הפטור ממע"מ בהשכרת דירות

יש להיזהר מפרשנות מצומצמת מדי של סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, המצמצם את סכום המס בחלק מהעסקאות למכירת דירות מגורים, וזאת מאחר שכבר עתה הוא מצומצם מכפי שראוי היה שיהיה. כך אומר שופט בית המשפט המחוזי מרכז, אבי גורמן.

סעיף5(ב) לחוק מע"מ אומר: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה; לענין זה, עוסק - למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים".

כפי שמסביר גורמן, "סעיף 5 לחוק, מסדיר את אופן המיסוי של מכירה של נכסים אשר פעמים רבות נרכשים ע"י 'עוסק', ממי שאינו 'עוסק'.  במקרה כזה, המפגש בין מוכר - שמכירות שהוא מבצע אינן מחייבות בתשלום מע"מ (שכן אינו 'עוסק'), לבין רוכש שהוא עוסק - ולכן כאשר הוא ימכור את הנכס שרכש יחויב במע"מ, עלול לגרום לעיוות כלכלי חמור, אם במועד בו ימכור העוסק את הנכס שרכש - יחויב הוא במע"מ בגין מלוא מחיר העסקה. במקרה כזה, הוא למעשה ישלם מס על כל קרן המכירה, ולא על רכיב הערך המוסף בלבד. כדי למנוע תוצאה שכזו, קבע סעיף 5 מספר מקרים בהם יחול המס על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה".

סעיף 5(ב) לחוק מסדיר את אופן המיסוי של עסקאות בדירות מגורים ונוסף לחוק בשנת 1993, אם כי בנוסח מצומצם מאשר הכוונה המקורית. הח"כ דאז אברהם פורז הציע לקבוע בחוק: "העוסק במכירת מקרקעין, אשר רכש מקרקעין ממי שאינו עוסק בכך, המס עליהם יהיה לא ממחירם המלא אלא מההפרש שבין מחירם בעת המכירה בידי העוסק לבין מחירם בעת שרכש אותם".

• ביהמ"ש: עובדי SAP ישראל היו חייבים במס על הפקדות לפוליסות מתוך שכרם
• העליון: 25% מס על דיבידנד לעובדים שמניותיהם מוחזקות בידי נאמן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פורז ביקש למנוע אבסורדים ועיוותים

פורז הסביר: "חלק בלתי מבוטל מעסקאות המקרקעין בארץ נעשות בידי עוסק, שעיסוקו במכירת מקרקעין (להלן - היזם), הרוכש מקרקעין ממי שאינו עוסק. בשעה שהיזם בא למכור מקרקעין כאלה, אם לאחר השבחתם ואם לאו, הרי על פי הוראות חוק מס ערך מוסף מוטל על מכירה זו מס ערך מוסף על מלוא התמורה, בלי להתחשב בכך שבעת רכישתם לא היה ניתן, למעשה ובאופן ממשי, לנכות מס תשומות.

"במצב חוקי זה יש משום יצירת אבסורדים ועיוותים רבים. המס המוטל במקרה זה הינו בלתי צודק ויש בהטלתו משום החטאת מטרת החוק, וזאת מהטעם הפשוט - המס אינו מוטל על הערך המוסף, אלא על ערך הרבה יותר גבוה, כך, שאפקטיבית, שיעור המס על הערך המוסף עלול לנסוק לרמה אבסורדית, לעתים אף לרמה של מאות אחוזים".

בפועל, כאמור, התיקון היה ונותר מצומצם יותר, כפי שמסביר גורמן: "בעוד שהצעת החוק המקורית החילה את ההסדר של מיסוי הערך המוסף בלבד - על כלל העסקאות במקרקעין (המתבצעות בסיטואציה בה חל הסעיף), הצעת החוק המתוקנת בהתאם לנוסח שגיבשה רשות המיסים - החילה את ההסדר שעל  צדקתו לא היה חולק, על עסקאות בדירות מגורים בלבד". פורז יצא בצדק נגד הצמצום, מציין גורמן, אך משיקולים כספיים עמדה רשות המיסים על נוסח זה, ופורז אמר שגם הוא מתקן אבסורדים ועיוותים רבים.

• שש שנות מאסר לעו"ד שזייף מסמכים וסחר בקרקעות
• בן-גביר מערער לעליון על פסק הדין שחייב אותו לקדם את רינת סבן
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• האב חתם בשמה על צ'קים - והיא תשלם 1.5 מיליון שקל

התקבל ערעורה של חברה לשיקום מתמודדי נפש

הדברים נאמרים בפסק דין בו קיבל גורמן את ערעורה של חברת א.ג דיור רעננה, העוסקת בשיקום מתמודדי נפש בקהילה. חלקם אינם מצליחים לשכור דירות, ולכן החברה שוכרת אותן עבורם מאנשים פרטיים (שאינם רשומים כ"עוסק" לפי חוק מע"מ) ומשכירה אותן למתמודדי הנפש. מדובר בפעילות גרעונית, שכן החברה משלמת למשכירים יותר מהתמיכה שהיא מקבלת ממשרד השיכון.

מנהל מע"מ הוציא לחברה שומת עסקאות, בה חייב אותה לשלם מע"מ על דמי השכירות שקיבלה בדמות הקצבאות ממשרד השיכון. מאחר שהדירות נמצאות כאמור בבעלות מי שאינם עוסקים, היא לא יכלה לנכות מס תשומות בגין רכיב של פעילותה, ונדרשה למעשה לשלם מס תוך התעלמות מהעלות הכלכלית של דמי השכירות ששילמה.

גורמן קבע, כי יש להחיל במקרה זה את הוצאות סעיף 5(ב) ולגבות מע"מ רק על ההפרש בין דמי השכירות ששילמה החברה לבין התשלום שקיבלה ממשרד השיכון. בדרך זו, כל הפעילות תמוסה ותהיה חייבת במע"מ, אולם המס יוטל רק על הערך המוסל של הפעילות. רשות המיסים חויבה בתשלום הוצאות בסך 25,000 שקל. את החברה ייצגו עוה"ד מאיר נוסבאום ושגיא ריבן, ואת מע"מ השרון - עוה"ד שירה ויזל-גלצור והגר אסף.