משכנתא ל-40 שנה: 820 שקל פחות בחודש, עוד 573 אלף שקל ריבית - האם זה משתלם?
משכנתא ל-40 שנה כבר קיימת בישראל, בינתיים רק בשוק החוץ-בנקאי. הוראת בנק ישראל מגבילה משכנתאות בנקאיות ל-30 שנה, אם כי אחת לתקופה הרעיון חוזר. בעולם כבר יש מקומות שהמערכת הבנקאית נותנת אראי ל-40 וגם ל-50 שנה. סיכוי טוב שזה גם יחלחל אלינו. הראל לצד גופי אשראי חוץ בנקאיים וחברות ביטוח נוספות שנכנסות לתחום מציעות משכנתא לעד 40 שנה, בשיעור מימון של עד 60% משווי הנכס. במוצרים אחרים הראל ואחרות מציעות מימון של עד 80% ודחיית תשלומי קרן, בהתאם לתנאים. להרחבה: כניסת הראל לשוק המשכנתאות עשויה להגביר את התחרות מול הבנקים, שמחזיקים בכ-95% מהשוק.
גם כלל פועלת בתחום, מנורה מציעה מימון כנגד נכסים, והפניקס מרחיבה משמעותית את פעילות המשכנתאות ההפוכות והמשכנתאות בכלל. לחברות הביטוח יש מקורות כספיים ארוכי טווח, ולכן יתרון בהלוואות לתקופות ממושכות.
בכמה באמת יורד ההחזר?
ניקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל בריבית קבועה של 5%, במסלול שקלי לא צמוד ובשיטת שפיצר. ל-30 שנה ההחזר החודשי הוא כ-8,052 שקל, ול-40 שנה כ-7,233 שקל. החיסכון הוא כ-819 שקל בחודש, ירידה של 10.2%, כמעט 10,000 שקל בשנה. התקופה גדלה בשליש, וההחזר קטן בעשירית.
גובה הריבית משנה את התמונה. ב-4% החיסכון מגיע לכ-12.5%, וב-6% הוא מצטמצם לכ-8.2%, כי ככל שהריבית גבוהה יותר, חלק גדול יותר מהתשלום הולך לריבית. גם התועלת השולית יורדת: באותה ריבית של 5%, מעבר מ-20 ל-30 שנה מוריד את ההחזר בכ-18.7%, והמעבר מ-30 ל-40 שנה מוסיף רק כ-10%.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: ההחזר החודשי
| שדה | ברירת מחדל |
|---|---|
| סכום ההלוואה, שקלים | 1,500,000 |
| ריבית שנתית, % | 5 |
| ריבית ל-40 שנה, % | 5 (שדה ריק = אותה ריבית כמו בשדה הקודם) |
| תקופה | החזר חודשי | חיסכון בחודש מול 30 שנה |
|---|---|---|
| 30 שנה | 8,052 שקל | - |
| 35 שנה | 7,570 שקל | 482 שקל (6.0%) |
| 40 שנה | 7,233 שקל | 819 שקל (10.2%) |
| ריבית ל-40 שנה | החזר ל-40 שנה | הפרש מול 30 שנה ב-5% |
|---|---|---|
| 5% | 7,233 שקל | 819 שקל פחות (10.2%) |
| 5.5% | 7,737 שקל | 316 שקל פחות (3.9%) |
| 6% | 8,253 שקל | 201 שקל יותר |
עמוד 2: כמה זה עולה
| תקופה | סך התשלומים | מזה ריבית | ריבית נוספת מול 30 שנה |
|---|---|---|---|
| 30 שנה | 2,898,837 שקל | 1,398,837 שקל | - |
| 35 שנה | 3,179,532 שקל | 1,679,532 שקל | 281 אלף שקל |
| 40 שנה | 3,471,816 שקל | 1,971,816 שקל | 573 אלף שקל |
עמוד 3: קצב ירידת החוב
| אחרי | חוב ב-30 שנה | חוב ב-40 שנה | פער בחוב | תשלומים שנחסכו |
|---|---|---|---|---|
| 10 שנים | 1.22 מיליון שקל | 1.35 מיליון שקל | 127 אלף שקל | 98 אלף שקל |
| 20 שנים | 759 אלף שקל | 1.10 מיליון שקל | 337 אלף שקל | 197 אלף שקל |
עמוד 4: כמה אפשר ללוות
| החזר חודשי | הלוואה ל-30 שנה | הלוואה ל-40 שנה | תוספת |
|---|---|---|---|
| 7,700 שקל | 1.43 מיליון שקל | 1.60 מיליון שקל | 162 אלף שקל (11.3%) |
| 8,052 שקל (ההחזר ל-30 שנה של ההלוואה שהוזנה) | 1.50 מיליון שקל | 1.67 מיליון שקל | 170 אלף שקל (11.3%) |
| נתון | ריבית 5% בשני המסלולים | ריבית 5.5% ל-40 שנה |
|---|---|---|
| תוספת חודשית למסלול 40 שנה כדי לשלם כמו ב-30 | 819 שקל | 316 שקל |
| ההלוואה מסתיימת אחרי | 30 שנים | 35 שנים וחודש |
| ריבית מצטברת | 1.40 מיליון שקל | 1.89 מיליון שקל |
הנחות ושיטת החישוב
המחיר: 573 אלף שקל ריבית וחוב שנשחק לאט
ל-30 שנה המשפחה תחזיר כ-2.9 מיליון שקל, מתוכם כ-1.4 מיליון ריבית. ל-40 שנה היא תחזיר כ-3.47 מיליון שקל, מתוכם כ-1.97 מיליון ריבית. התוספת היא כ-573 אלף שקל, 41% יותר ריבית. אלה סכומים נומינליים בהנחה שההלוואה נפרעת לפי לוח הסילוקין המקורי; מי שמוכר את הדירה או פורע מוקדם ישלם פחות.
גם קצב הירידה של החוב משתנה. בחודש הראשון, במסלול של 30 שנה, כ-1,802 שקל מההחזר מקטינים את הקרן. במסלול של 40 שנה רק כ-983 שקל, כמעט חצי. אחרי עשר שנים יישאר חוב של כ-1.22 מיליון שקל במסלול הקצר ושל כ-1.35 מיליון במסלול הארוך. בעשור הזה המשפחה במסלול הארוך שילמה כ-98 אלף שקל פחות, ובמקביל נותרה עם חוב גבוה בכ-127 אלף שקל. מי שמוכר את הדירה בתום עשר שנים יפגוש את הפער הזה בתמורה נטו מהמכירה.
מסלול ביניים של 35 שנה יוריד את ההחזר לכ-7,570 שקל, חיסכון של כ-482 שקל בחודש. הריבית המצטברת תהיה גבוהה בכ-281 אלף שקל לעומת 30 שנה, ונמוכה בכ-292 אלף שקל לעומת 40 שנה.
כשהריבית במסלול הארוך גבוהה יותר
תקופה ארוכה מגדילה את הסיכון של המלווה, ולכן היא עשויה להגיע עם ריבית גבוהה יותר. אם הבנק מציע 30 שנה ב-5% וגוף חוץ-בנקאי מציע 40 שנה ב-5.5%, ההחזר במסלול הארוך יהיה כ-7,737 שקל. החיסכון יורד לכ-316 שקל בחודש, כ-4%, והריבית המצטברת תהיה גבוהה בכ-815 אלף שקל. ב-6% ל-40 שנה ההחזר כבר מגיע לכ-8,253 שקל, יותר מהמסלול הבנקאי הקצר. אלה תרחישים להמחשה ולא הצעות של גוף מסוים, והם מראים למה השוואה בין משכנתאות צריכה לכלול תקופה, ריבית, הצמדה ועמלות ולא רק את התשלום הראשון.
הקלה למשפחות, דחיפה למחירים
משפחה שמכניסה 22 אלף שקל נטו בחודש ומחזירה משכנתא של 1.5 מיליון שקל ב-5% מפנה כ-36.6% מהכנסתה להחזר ב-30 שנה, וכ-32.9% ב-40 שנה. לפי מגבלות המשכנתא הקיימות, יחס החזר מעל 40% נחשב בבנקים לסיכון גבוה, והתקרה הרגולטורית היא 50%. לחלק מהמשפחות ההבדל יכול להפוך עסקה מכבידה לאפשרית.
- קרן סל או קרן מחקה: אותו מדד, פער של מאות שקלים - מה עדיף?
- הפניקס והראל יממנו ניתוחים מניעתיים למבוטחים ותיקים
אותה הקלה מגדילה גם את כוח הקנייה. משפחה שיכולה להחזיר 7,700 שקל בחודש תקבל ב-5% הלוואה של כ-1.43 מיליון שקל ל-30 שנה, וכ-1.6 מיליון ל-40 שנה, תוספת של כ-162 אלף שקל, כ-11%, בכפוף למגבלות ההון העצמי ושיעור המימון. כשמשפחות רבות יכולות להציע יותר, ובאזורי ביקוש שבהם הבנייה לא עומדת בקצב, חלק מהתועלת עלול לעבור למוכרים ולקבלנים בדמות מחירים גבוהים יותר.
גיל, פרישה וחשיפה לריבית
זוג שלוקח משכנתא ל-40 שנה בגיל 30 יסיים אותה בגיל 70; זוג שמתחיל בגיל 40 יגיע ל-80, וחלק מהתשלומים ייפלו על שנות הפרישה. משכנתא בגיל מבוגר מחייבת בדיקה של ההכנסה הצפויה בפרישה, וגם ביטוח החיים לתקופה כזאת יקר יותר ותלוי במצב הבריאותי. בבריטניה כבר רואים את המגמה: כ-15% מרוכשי הדירה הראשונה ב-2024 לקחו הלוואה ל-40 שנה, ו-41% מכלל המשכנתאות שנמכרו באותה שנה נמשכות מעבר לגיל הפנסיה הממלכתי.
תקופה ארוכה גם מאריכה את החשיפה למסלולים בריבית משתנה ובהצמדה למדד, שמרכיבים חלק גדול מהמשכנתאות בישראל. מנגד, בהלוואה שקלית קבועה העלייה בשכר לאורך השנים מקטינה את משקל ההחזר, יתרון שרלוונטי בעיקר למשפחות צעירות.
לווה שמחזיק במסלול של 40 שנה עם אפשרות נוחה לפירעון מוקדם יכול לשלב בין הגמישות לבין העלות: תוספת קבועה של כ-819 שקל בחודש מחזירה את התשלום לרמה של 30 שנה ומסיימת את ההלוואה בתוך 30 שנה, בהנחה שאין עמלות פירעון שמשנות את החישוב. לבנק ישראל אפשרות ביניים דומה: לאפשר לבנקים 35 או 40 שנה בכפוף למגבלות מחמירות, כמו שיעור מימון נמוך, בדיקת יכולת ההחזר בפרישה ומבחן עמידות לעליית ריבית, לצד הצגת העלות המצטברת והיתרה שתישאר אחרי חמש, עשר ועשרים שנה.
