שדה נדל"ן בדרך לעסקה ביוסטון: מבנה מגורים ב-168 מיליון דולר וצפי לרווח של 200 מיליון

שדה נדל״ן שדה נדל"ן 0.87%   , העוסקת בייזום, רכישה, פיתוח, הקמה ומכירה של נכסי נדל"ן בארה"ב נכנסת לתקופה די משמעותית ביחס להתקדמות שלה, עם ניסיון לבצע עסקה גדולה בארה"ב. במרכז הסיפור עומד פרויקט The Arno ביוסטון: מגדל מגורים שהחברה פועלת לרכוש, להשביח ובהמשך למכור כדירות יוקרה בשוק החופשי.

החברה עדכנה כי היא מתקדמת לקראת סגירת חבילת מימון כוללת לעסקה, הכוללת גיוס של כ-40 מיליון דולר באג"ח בישראל לצד מימון בנקאי של כ-128 מיליון דולר, כך שהיקף המימון הכולל מגיע לכ-168 מיליון דולר. העלות הכוללת של רכישת הנכס והשבחתו מוערכת בכ-191 מיליון דולר, והחברה צופה לקבל את יתרת המקורות מהפרויקט עצמו. מועד היעד להשלמת העסקה נקבע לאמצע חודש מאי 2026 כלומר בעוד כחודש, אך נכון לעכשיו מדובר במהלך שעדיין נמצא בשלבי סגירה ולא הושלם סופית.

תכניות החברה

המודל העסקי נראה די ברור: רכישת נכס מניב קיים, ביצוע השבחה משמעותית, ולאחר מכן מכירת הדירות ברווח. במקרה של The Arno, מדובר במגדל בן 39 קומות הכולל כיום 254 דירות. אשר לפי התכנון יוסבו לכ-130 דירות גדולות יותר וברמת גימור גבוהה. לצד השיפוץ, החברה מתכננת להגדיל את שטחי הדירות ולשפר את המוצר כך שיתאים לקהל יעד יוקרתי יותר. העבודות צפויות להתבצע בהדרגה, תוך המשך השכרה של חלק מהדירות במהלך התקופה — מהלך שיכול לספק תזרים ביניים, אך גם מוסיף מורכבות ביצועית.

לפי הערכות החברה, התזרים ממכירת הדירות בפרויקט צפוי להגיע לכ-422 מיליון דולר, עם רווח מוערך של כ-200 מיליון דולר. מדובר במספרים משמעותיים מאוד ביחס לגודל החברה כיום, והם מבוססים על הנחת מכירה של כ-1,088 דולר לר״ר (רגל רבוע). כאן חשוב להבין: אלו תחזיות, שתלויות בשורה של גורמים: מצב שוק הנדל"ן ביוסטון, קצב הביצוע, עלויות השיפוץ בפועל והיכולת למכור את הדירות במחירים המתוכננים.

• רווח גולמי של 180 מיליון דולר: שדה נדל"ן לקראת השלמת רכישת מגדל המגורים ביוסטון
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה בקשר לפעילות החברה מעבר למגדל?

במקביל לפרויקט הזה, החברה מציגה צבר פעילות רחב יותר. היא מקדמת שני פרויקטים למגורים למכירה בהיקף של כ-220 דירות, עם צפי להכנסות של כחצי מיליארד דולר ורווח כולל של כ-165 מיליון דולר. בנוסף, היא פועלת גם בתחום הנדל"ן המניב, עם שני פרויקטי מולטי-פמילי בהיקף של כ-500 דירות, שצפויים להניב רווחי שערוך של כ-150 מיליון דולר ו-NOI שנתי של כ-19 מיליון דולר. לצד זאת, קיימת פעילות נוספת בתחום וילות היוקרה, עם רווח צפוי של כ-18 מיליון דולר.

עם זאת, לצד הפוטנציאל, יש גם נקודות שצריך לשים לב אליהן: נכון לסוף 2025, ההון העצמי של החברה עומד על כ-15.5 מיליון דולר בלבד, נתון נמוך יחסית להיקפי הפרויקטים שהיא מבקשת לקדם. בנוסף, הרווח הנקי המתואם (Non-GAAP) לשנה עמד על כ-2.3 מיליון דולר, אך ברמה החשבונאית החברה דווקא רשמה הפסד של כ-2 מיליון דולר. הפער הזה נובע בין היתר מהכנסות שלא מוכרות עדיין בדוחות ומהבדלים בין עיתוי ההכרה החשבונאית לבין הפעילות בפועל.