לא כמו השקעה בדירת מגורים: כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן מסחרי

השקעה בנדל״ן מסחרי שונה מהשקעה בדירה ברמת הסיכון, התשואה, התפוסה והמיסוי. למרות פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, מדובר באפיק שדורש הבנה עמוקה של אזור הפעילות, הביקושים לחללים מסחריים כמו חנויות, משרדים ולוגיסטיקה, סביבת התחרות והפוטנציאל העסקי של השוכרים. בנוסף, יש חשיבות לבחינת תנועת קהל, תחבורה ותוכניות פיתוח עתידיות באזור. ניהול נכס מסחרי דורש מעורבות, הנהלת חשבונות ויכולת להתמודד עם תקופות אי תפוסה.

אפיק השקעה זה לא מתאים לכל משקיע, בטח לא כהשקעת נדל״ן ראשונה. השקעה בנכס מסחרי יכולה להיות פתרון טוב לעצמאי שכבר מקיים מערכת הנהלת חשבונות ודיווח במע״מ, ומעוניין ליהנות מתשואה שוטפת ולפתח פעילות תזרימית נוספת. 

באופן אישי, לאחר שהשקעתי בשתי דירות בישראל ובאחת מעבר לים, פניתי בשנתיים האחרונות גם לנדל״ן מסחרי בעיר התחתית בחיפה. התחלתי עם חלל עבודה קטן שמאכלס חברת הייטק קטנה ונכס נוסף המשמש כסטודיו לאמנות. את הנכסים איתרתי לאחר בחינת אפשרויות רבות, בתקופה של קיפאון בשוק הנדל"ן המאופיינת בריבית גבוהה ובהאטה בפעילות הכלכלית באזור על רקע המלחמה בצפון.

היבטי המיסוי

לדירת מגורים יחידה יש יתרונות משמעותיים, כמו פטור ממס רכישה, פטור ממס שבח במכירה ופטור ממס על השכירות עד כ-6,000 שקל לחודש, עם אפשרות לקזז את דמי השכירות המתקבלים מול דמי שכירות למגורים המשולמים על ידי המשקיע. משקיע המחזיק מספר דירות להשקעה, או עם הכנסה גבוהה מסף הפטור, יכול לבחור במסלול מיסוי של 10%. כאשר מדובר בנדל״ן מסחרי, ההכנסה ממוסה לפי המס השולי של המשקיע כשכיר או עצמאי, או במס חברות של כ-23% במקרה שהשקעה מבוצעת דרך חברה בע״מ. 

כשמשקיעים בנדל״ן מסחרי, ניתן לקזז את המע״מ ששולם על רכישת הנכס ואת המע״מ בגין השכירות השוטפת כנגד הוצאות שוטפות של הנכס, ובכך להפחית את חבות המס הכוללת. בנוסף, ניתן לקזז פחת וריבית על הלוואה או משכנתא, מה שמקטין את ההכנסה החייבת במס ומשפיע לטובה על התזרים השוטף.

• מגה אור תשלם לרמ"י 1.8 מיליון שקל על ניוד זכויות במודיעין
• ב.ס.ט תשלם 2.3 מיליון שקל לקבלנית זכוכית ואלומיניום בפרויקט בהרצליה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סיכונים

בעוד שנדיר שנכס למגורים עומד ריק לאורך זמן, נכס מסחרי חשוף למחזוריות בכלכלה, לאירועי קצה כמו מלחמה או קורונה, וכן לתפקוד העסקי של השוכר והענף בו הוא פועל. נכס שעומד ריק ולא מושכר תקופה ארוכה ישפיע על התזרים השוטף, גם בצד השכירות וגם בצד הארנונה, שגבוהה משמעותית מארנונה למגורים וחלה על בעל הנכס כאשר הנכס ריק. מציאת שוכר חלופי עשויה לקחת זמן ודורשת לעיתים התאמות בנכס.

יתרונות

נכסים מסחריים במיקומים טובים יכולים לייצר תשואה גבוהה משמעותית בדירת מגורים, בשונה מהשקעה פיננסית מדובר בהשקעה שמאפשרת הכנסה תזרימית גבוהה. נכסים עם פוטנציאל השבחה או שיפור תשתיות עירוניות יכולים להגדיל את הערך ואת הביקוש. משך החוזים בנדל״ן מסחרי לרוב ארוך יותר, ובמקרים רבים התיקונים וההתאמות חלים על השוכר, דבר שמקטין את ההתעסקות השוטפת של בעל הנכס.

ההבדלים בין דירה להשקעה לנדל״ן מסחרי

• מחפשים תשואות? תעקבו אחרי כללי האצבע של משקיעי העל
• כך תהפכו אפיקומן לחיסכון: השיעור הפיננסי שאפשר להתחיל ללמד בפסח
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

השקעה בנדל״ן מסחרי דורשת בחינה מעמיקה של השוק, ניהול אקטיבי והבנה מלאה של הסיכונים וההזדמנויות, הרבה מעבר להשקעה בדירות מגורים. המשקיע צריך להיות מוכן להשקיע זמן ולבדוק לעומק את חוזה השכירות, להתאים אותו לצרכיו, להבין את ההיבטים הכלכליים והמיסויים, ולבחון את השוכר באופן קפדני תוך הבטחת בטחונות וערבויות.

הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי