תמוה: תושבי בית שמש עשו "קופה" במחיר למשתכן - האם המחיר לא גבוה מדי?
מאי 2017 הייתה שעתם היפה של הזוכים במכרזי מחיר למשתכן בבית שמש. הם רכשו דירות בהנחה של מעל 30% על מחיר השוק, אבל לא ידעו מה יקרה בעתיד, כשירצו למכור. בחודש האחרון הם מקבלים פניות של משרדי תיווך, אחרי שעברו 7 שנים מהעסקה וניתן למכור את הדירות האלו.
הם רשמו רווח כמעט בלתי נתפס על הדירות שלהם, המחירים בעיר הזאת עלו בממוצע יותר מאשר בערים אחרות ויש עוד מי שאמור להרוויח בהמשך מהמכרזים האלה - כפי שכבר דיווחנו, כ-2,200 יח"ד בעיר עתידות לצאת בהגרלה הבאה של דירה בהנחה. רמ"י שיווקה בהצלחה 2,957 יחידות דיור מתוך 3,438 יחידות שהוצאו במכרז (חלק קטן יימכר בשוק החופשי, את הרוב במסגרת דירה בהנחה, מחיר מטרה). לפי ממצאי המכרז, מחירי הדירות יהיו בהנחה משמעותית, של יותר מ-600 אלף שקל ועד 900 אלף שקל במקרים מסוימים. דירת 5 חדרים תימכר בהנחה של הרף הגבוה, כשדירת 4 חדרים בהנחה של כ-740 אלף שקל. הזוכים המאושרים יזכו בלוטו.
ונחזור לאלה שקנו את הדירות לפני 7 שנים, ב-8,900 שקל למ"ר, זו זכיה כפולה - פעם אחת מהמחיר הנמוך ממנו נהנו בעבר ופעם שנייה מהקפיצה בשלוש השנים האחרונות.
המחיר הממוצע בבית שמש עומד היום על כ-23 אלף שקל. אלה שרכשו כאן דירות חדשות השנה, שילמו גם 32 אלף שקל. הדירות של מחיר למשתכן מוצעות במחיר הראשון שהזכרנו וזה אומר - כמעט פי 3 על הכסף. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת מדובר ברווח של כ-1.4 מיליון שקל. זהו רווח עצום בשבע שנים. צריך לזכור: בית שמש מלאה בבתים ישנים. יש שם גם אולכלוסיה קשת יום. כשמסתכלים על מחירי הדירות החדשות, הן מתחילות להיצמד לאזורים מסוימים במעגל השני של המדינה וזה מטריד - איך יכול להיות שהמחירים קפצו כל כך?
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- העסקה שחושפת: הקרן הנורבגית מכרה ומי עלולה להיות הבאה בתור?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זאת, כמובן, לא הבשורה הגדולה של העיר. מאחורי ההשקעה בבית שמש מסתתרת תמיכה של השר יצחק גולדקנופף בראש עיריית בית שמש, שמואל גרינברג. בפגישה שנערכה בין השניים בחודש שעבר הבטיח שכר הבינוי והשיכון כי הוא מוביל מהפכה של ממש בעיר - התפתחות מואצת של בניה. בפגישה עצמה הוזכרה השכונה החדשה, ה' 2, כמי שאמורה להביא את הבשורה החדשה, זאת בנוסף להסכם גג שיביא להכפלת העיר דרך תוספת של 30 אלף יחידות דיור.
המגזר החרדי והליטאי בבית שמש היו מאוחדים מאוד עוד לפני הבחירות. הרבנים הובילו את הציבור לקלפיות כדי לשים את הפתק עבור שמואל גרינברג ולהדיח את ד"ר עליזה בלוך מלשכת ראש העיר. זה הצליח להם ונציג דגל התורה, שנתמך על החרדים, ניצח. דיווחנו לכם כאן איך שר השיכון יצחק גולדקנופף, עלה לבית שמש יחד עם שרים וחברי כנסת והוציא אנשים מהבתים כדי להצביע. כששר השיכון מתערב בעצמו בבחירות, זה אומר דרשני. הוא רצה שגרינברג ינצח, הוא רצה שבית שמש תנצח. הצליח לו.
- מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
- מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
גולדקנופף וגרינברג (משרד השיכון והבינוי)
בשוק הנדל"ן מדברים על כך שגולדקנופף לא מתכוון לעצור כאן. בקרוב, כך נראה, בית שמש תמשיך להתפתח והצפי הוא לעליית מחירי הדירות באזור. כרגע, בית שמש שנמצאת בתהליך התחרדות ממושך כבר נמצאת במצב שבו המחיר עומד להגיע לרף הגבוה באזור. גם עכשיו, כשהשיא עוד לפניה, קשה מאוד להשוות אותה לפוטנציאל התכנוני במודיעין, שם המחיר גבוה יותר וצפוי להישאר כזה בשנים הקרובות. בערים כמו גדרה, שבמשך שנים נחשבה לאיכותית הרבה יותר, המחיר כמעט זהה. המחיר בלוד ורמלה, שקרובות מאוד לתל אביב, נמוך ביותר מ-10% ולא בטוח שהפער מוצדק. לעובדה שבית שמש נמצאת בתהליך של גידול באוכלוסיית המגזר החרדי יש השפעה גדולה - כשמדובר במועדון סגור, המחיר יכול לעלות כיוון שהמוצר והתמהיל הוא שונה.
- 3.ירושלמי , 20/06/2024 00:01הגב לתגובה זוהקפיצה הגדולה בבית שמש הייתה לפני ששר השיכון הנוכחי חשב על פוליטיקה , למחירים הגבוהים יש סיבה אחת מרכזית והיא תושבי חוץ בעיקר אמריקאים שבאים בהמוניהם לעיר , ובכל זאת האם המחירים יעלו עוד או שמדבור בבועה שתפוצץ ? ימים יגידו.
- 2.אבי 19/06/2024 07:29הגב לתגובה זושטויות אין מחירים כאלה במגזר החרדי
- 1.ד 19/06/2024 05:45הגב לתגובה זואם הפרוייקטים היו מיועדים לאנשים שבאמת לא יכולים להגיע לדירה אף אחד לא היה עושה מזה עסק השקעות
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
