תמוה: תושבי בית שמש עשו "קופה" במחיר למשתכן - האם המחיר לא גבוה מדי?
מאי 2017 הייתה שעתם היפה של הזוכים במכרזי מחיר למשתכן בבית שמש. הם רכשו דירות בהנחה של מעל 30% על מחיר השוק, אבל לא ידעו מה יקרה בעתיד, כשירצו למכור. בחודש האחרון הם מקבלים פניות של משרדי תיווך, אחרי שעברו 7 שנים מהעסקה וניתן למכור את הדירות האלו.
הם רשמו רווח כמעט בלתי נתפס על הדירות שלהם, המחירים בעיר הזאת עלו בממוצע יותר מאשר בערים אחרות ויש עוד מי שאמור להרוויח בהמשך מהמכרזים האלה - כפי שכבר דיווחנו, כ-2,200 יח"ד בעיר עתידות לצאת בהגרלה הבאה של דירה בהנחה. רמ"י שיווקה בהצלחה 2,957 יחידות דיור מתוך 3,438 יחידות שהוצאו במכרז (חלק קטן יימכר בשוק החופשי, את הרוב במסגרת דירה בהנחה, מחיר מטרה). לפי ממצאי המכרז, מחירי הדירות יהיו בהנחה משמעותית, של יותר מ-600 אלף שקל ועד 900 אלף שקל במקרים מסוימים. דירת 5 חדרים תימכר בהנחה של הרף הגבוה, כשדירת 4 חדרים בהנחה של כ-740 אלף שקל. הזוכים המאושרים יזכו בלוטו.
ונחזור לאלה שקנו את הדירות לפני 7 שנים, ב-8,900 שקל למ"ר, זו זכיה כפולה - פעם אחת מהמחיר הנמוך ממנו נהנו בעבר ופעם שנייה מהקפיצה בשלוש השנים האחרונות.
המחיר הממוצע בבית שמש עומד היום על כ-23 אלף שקל. אלה שרכשו כאן דירות חדשות השנה, שילמו גם 32 אלף שקל. הדירות של מחיר למשתכן מוצעות במחיר הראשון שהזכרנו וזה אומר - כמעט פי 3 על הכסף. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת מדובר ברווח של כ-1.4 מיליון שקל. זהו רווח עצום בשבע שנים. צריך לזכור: בית שמש מלאה בבתים ישנים. יש שם גם אולכלוסיה קשת יום. כשמסתכלים על מחירי הדירות החדשות, הן מתחילות להיצמד לאזורים מסוימים במעגל השני של המדינה וזה מטריד - איך יכול להיות שהמחירים קפצו כל כך?
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- העסקה שחושפת: הקרן הנורבגית מכרה ומי עלולה להיות הבאה בתור?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זאת, כמובן, לא הבשורה הגדולה של העיר. מאחורי ההשקעה בבית שמש מסתתרת תמיכה של השר יצחק גולדקנופף בראש עיריית בית שמש, שמואל גרינברג. בפגישה שנערכה בין השניים בחודש שעבר הבטיח שכר הבינוי והשיכון כי הוא מוביל מהפכה של ממש בעיר - התפתחות מואצת של בניה. בפגישה עצמה הוזכרה השכונה החדשה, ה' 2, כמי שאמורה להביא את הבשורה החדשה, זאת בנוסף להסכם גג שיביא להכפלת העיר דרך תוספת של 30 אלף יחידות דיור.
המגזר החרדי והליטאי בבית שמש היו מאוחדים מאוד עוד לפני הבחירות. הרבנים הובילו את הציבור לקלפיות כדי לשים את הפתק עבור שמואל גרינברג ולהדיח את ד"ר עליזה בלוך מלשכת ראש העיר. זה הצליח להם ונציג דגל התורה, שנתמך על החרדים, ניצח. דיווחנו לכם כאן איך שר השיכון יצחק גולדקנופף, עלה לבית שמש יחד עם שרים וחברי כנסת והוציא אנשים מהבתים כדי להצביע. כששר השיכון מתערב בעצמו בבחירות, זה אומר דרשני. הוא רצה שגרינברג ינצח, הוא רצה שבית שמש תנצח. הצליח לו.
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
גולדקנופף וגרינברג (משרד השיכון והבינוי)
בשוק הנדל"ן מדברים על כך שגולדקנופף לא מתכוון לעצור כאן. בקרוב, כך נראה, בית שמש תמשיך להתפתח והצפי הוא לעליית מחירי הדירות באזור. כרגע, בית שמש שנמצאת בתהליך התחרדות ממושך כבר נמצאת במצב שבו המחיר עומד להגיע לרף הגבוה באזור. גם עכשיו, כשהשיא עוד לפניה, קשה מאוד להשוות אותה לפוטנציאל התכנוני במודיעין, שם המחיר גבוה יותר וצפוי להישאר כזה בשנים הקרובות. בערים כמו גדרה, שבמשך שנים נחשבה לאיכותית הרבה יותר, המחיר כמעט זהה. המחיר בלוד ורמלה, שקרובות מאוד לתל אביב, נמוך ביותר מ-10% ולא בטוח שהפער מוצדק. לעובדה שבית שמש נמצאת בתהליך של גידול באוכלוסיית המגזר החרדי יש השפעה גדולה - כשמדובר במועדון סגור, המחיר יכול לעלות כיוון שהמוצר והתמהיל הוא שונה.
- 3.ירושלמי , 20/06/2024 00:01הגב לתגובה זוהקפיצה הגדולה בבית שמש הייתה לפני ששר השיכון הנוכחי חשב על פוליטיקה , למחירים הגבוהים יש סיבה אחת מרכזית והיא תושבי חוץ בעיקר אמריקאים שבאים בהמוניהם לעיר , ובכל זאת האם המחירים יעלו עוד או שמדבור בבועה שתפוצץ ? ימים יגידו.
- 2.אבי 19/06/2024 07:29הגב לתגובה זושטויות אין מחירים כאלה במגזר החרדי
- 1.ד 19/06/2024 05:45הגב לתגובה זואם הפרוייקטים היו מיועדים לאנשים שבאמת לא יכולים להגיע לדירה אף אחד לא היה עושה מזה עסק השקעות
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
