תמוה: תושבי בית שמש עשו "קופה" במחיר למשתכן - האם המחיר לא גבוה מדי?
מאי 2017 הייתה שעתם היפה של הזוכים במכרזי מחיר למשתכן בבית שמש. הם רכשו דירות בהנחה של מעל 30% על מחיר השוק, אבל לא ידעו מה יקרה בעתיד, כשירצו למכור. בחודש האחרון הם מקבלים פניות של משרדי תיווך, אחרי שעברו 7 שנים מהעסקה וניתן למכור את הדירות האלו.
הם רשמו רווח כמעט בלתי נתפס על הדירות שלהם, המחירים בעיר הזאת עלו בממוצע יותר מאשר בערים אחרות ויש עוד מי שאמור להרוויח בהמשך מהמכרזים האלה - כפי שכבר דיווחנו, כ-2,200 יח"ד בעיר עתידות לצאת בהגרלה הבאה של דירה בהנחה. רמ"י שיווקה בהצלחה 2,957 יחידות דיור מתוך 3,438 יחידות שהוצאו במכרז (חלק קטן יימכר בשוק החופשי, את הרוב במסגרת דירה בהנחה, מחיר מטרה). לפי ממצאי המכרז, מחירי הדירות יהיו בהנחה משמעותית, של יותר מ-600 אלף שקל ועד 900 אלף שקל במקרים מסוימים. דירת 5 חדרים תימכר בהנחה של הרף הגבוה, כשדירת 4 חדרים בהנחה של כ-740 אלף שקל. הזוכים המאושרים יזכו בלוטו.
ונחזור לאלה שקנו את הדירות לפני 7 שנים, ב-8,900 שקל למ"ר, זו זכיה כפולה - פעם אחת מהמחיר הנמוך ממנו נהנו בעבר ופעם שנייה מהקפיצה בשלוש השנים האחרונות.
המחיר הממוצע בבית שמש עומד היום על כ-23 אלף שקל. אלה שרכשו כאן דירות חדשות השנה, שילמו גם 32 אלף שקל. הדירות של מחיר למשתכן מוצעות במחיר הראשון שהזכרנו וזה אומר - כמעט פי 3 על הכסף. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת מדובר ברווח של כ-1.4 מיליון שקל. זהו רווח עצום בשבע שנים. צריך לזכור: בית שמש מלאה בבתים ישנים. יש שם גם אולכלוסיה קשת יום. כשמסתכלים על מחירי הדירות החדשות, הן מתחילות להיצמד לאזורים מסוימים במעגל השני של המדינה וזה מטריד - איך יכול להיות שהמחירים קפצו כל כך?
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זאת, כמובן, לא הבשורה הגדולה של העיר. מאחורי ההשקעה בבית שמש מסתתרת תמיכה של השר יצחק גולדקנופף בראש עיריית בית שמש, שמואל גרינברג. בפגישה שנערכה בין השניים בחודש שעבר הבטיח שכר הבינוי והשיכון כי הוא מוביל מהפכה של ממש בעיר - התפתחות מואצת של בניה. בפגישה עצמה הוזכרה השכונה החדשה, ה' 2, כמי שאמורה להביא את הבשורה החדשה, זאת בנוסף להסכם גג שיביא להכפלת העיר דרך תוספת של 30 אלף יחידות דיור.
המגזר החרדי והליטאי בבית שמש היו מאוחדים מאוד עוד לפני הבחירות. הרבנים הובילו את הציבור לקלפיות כדי לשים את הפתק עבור שמואל גרינברג ולהדיח את ד"ר עליזה בלוך מלשכת ראש העיר. זה הצליח להם ונציג דגל התורה, שנתמך על החרדים, ניצח. דיווחנו לכם כאן איך שר השיכון יצחק גולדקנופף, עלה לבית שמש יחד עם שרים וחברי כנסת והוציא אנשים מהבתים כדי להצביע. כששר השיכון מתערב בעצמו בבחירות, זה אומר דרשני. הוא רצה שגרינברג ינצח, הוא רצה שבית שמש תנצח. הצליח לו.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
גולדקנופף וגרינברג (משרד השיכון והבינוי)
בשוק הנדל"ן מדברים על כך שגולדקנופף לא מתכוון לעצור כאן. בקרוב, כך נראה, בית שמש תמשיך להתפתח והצפי הוא לעליית מחירי הדירות באזור. כרגע, בית שמש שנמצאת בתהליך התחרדות ממושך כבר נמצאת במצב שבו המחיר עומד להגיע לרף הגבוה באזור. גם עכשיו, כשהשיא עוד לפניה, קשה מאוד להשוות אותה לפוטנציאל התכנוני במודיעין, שם המחיר גבוה יותר וצפוי להישאר כזה בשנים הקרובות. בערים כמו גדרה, שבמשך שנים נחשבה לאיכותית הרבה יותר, המחיר כמעט זהה. המחיר בלוד ורמלה, שקרובות מאוד לתל אביב, נמוך ביותר מ-10% ולא בטוח שהפער מוצדק. לעובדה שבית שמש נמצאת בתהליך של גידול באוכלוסיית המגזר החרדי יש השפעה גדולה - כשמדובר במועדון סגור, המחיר יכול לעלות כיוון שהמוצר והתמהיל הוא שונה.
- 3.ירושלמי , 20/06/2024 00:01הגב לתגובה זוהקפיצה הגדולה בבית שמש הייתה לפני ששר השיכון הנוכחי חשב על פוליטיקה , למחירים הגבוהים יש סיבה אחת מרכזית והיא תושבי חוץ בעיקר אמריקאים שבאים בהמוניהם לעיר , ובכל זאת האם המחירים יעלו עוד או שמדבור בבועה שתפוצץ ? ימים יגידו.
- 2.אבי 19/06/2024 07:29הגב לתגובה זושטויות אין מחירים כאלה במגזר החרדי
- 1.ד 19/06/2024 05:45הגב לתגובה זואם הפרוייקטים היו מיועדים לאנשים שבאמת לא יכולים להגיע לדירה אף אחד לא היה עושה מזה עסק השקעות
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
