רשות המיסים: השכרת 10 דירות ומעלה תחשב הכנסה מעסק
רשות המיסים פרסמה חוזר המפרט את השיקולים בסיווג הכנסה מהשכרת דירות כעסק לעומת הכנסה פאסיבית, כאשר לעמדתה, הכנסה מהשכרת 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק והכנסה מהשכרת 5 דירות ומטה תחשב כהכנסה פאסיבית. השכרה של בין 5 ל-10 דירות תבחן לפי השיקולים בחוזר.
החוזר אותו מפרסמת רשות המיסים מגיע לאחר שבית המשפט העליון קיבל את ערעור המדינה בעניין עו"ד שרגא בירן, מבעלי מגה לשעבר, המשכיר 25 דירות בבעלותו בת"א, ירושלים ורחובות אשר מייצרות הכנסה "פאסיבית" של 900 אלף שקל בשנה.
למה הגרשיים על ה"פאסיבית"? זו בדיוק הסוגיה בה דנו שופטי בית העליון בשבוע שעבר כשנתבקשו להחליט האם לחייב את בירן במס שיעור מופחת בשיעור של 10% בלבד בגין השכרת דירות באופן פרטי או שמא להתייחס להשכרת הדירות כעסק לכל דבר ועניין ועל כן לחייבו במיסים כמו עסק רגיל.
השאלה המרכזית בה דנו שופטי העליון - כמה "פאסיבית" היא באמת התעסקותו של אדם כשהוא מתפעל השכרת 25 דירות, הוכרעה בסופו של דבר בכך שבית המשפט העליון קבע שמדובר בפעילות עסקית הנובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, אשר מטרתה מוגדרת ולהפקתה נדרשת יגיעה אישית ואקטיביות מצד בעל העסק, שלוחיו או מי מטעמו, ובכך ביטלה את החלטת בית המשפט המחוזי בעניין בירן, שקבע כי עו"ד ישלם מס מופחת על השכרת 25 דירות שבבעלותו.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין מבחני העזר הנמנים בחוזר אותו מפרסמת רשות המיסים ניתן למצוא סעיפים כגון טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (ההשבחה והשיווק) ו"מבחן העל"- מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה.
על פי החוזר, כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בינה לבין היגיעה האישית וההון האנושי של הנישום או שלוחיו, וכאשר השכרת ריבוי דירות מצריכה היערכות מערכתית, יש בכך כדי לספק אינדיקציה משמעותית להתקיימות עסק של השכרה.
.
- 5.החלטה צודקת ביותר, (ל"ת)יש ר א לי 08/02/2018 07:28הגב לתגובה זו
- 4.התפטרתי מבזק ב 585 וגם טאואר 121000 (ל"ת)חיים כץ 08/02/2018 07:28הגב לתגובה זו
- 3.מכרתי ב 35600 את פרוטרום וקניתי נדלן (ל"ת)חיים כץ 08/02/2018 07:27הגב לתגובה זו
- 2.נדלן הכי טוב ממניות פוטרןם ובזק (ל"ת)טומי 07/02/2018 23:29הגב לתגובה זו
- 1.חיי 07/02/2018 18:19הגב לתגובה זומה זה אומר ?עם בעל 9 נכסים שמכניסים 60-90 אלף בחודש ישלם רק 10% מס ? הנוכלים ממציאים חוקים למען עצמם כדי לחמוק מלשלם מס והמסכן שקורע את התחת ומרוויח רק 6-8 אלף ישלם 20% מס ?
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
