צילום: יח"צ

רשות המיסים: השכרת 10 דירות ומעלה תחשב הכנסה מעסק

בעקבות קבלת הערעור בעניין בירן, הרשות פרסמה חוזר המבהיר את עמדתה בנוגע להכנסה מהשכרת דירות

נועם בראל | 07/02/2018 14:38 (5)

נושאים בכתבה מחירי הדירות נדל"ן מניב שרגא בירן

רשות המיסים פרסמה חוזר המפרט את השיקולים בסיווג הכנסה מהשכרת דירות כעסק לעומת הכנסה פאסיבית, כאשר לעמדתה, הכנסה מהשכרת 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק והכנסה מהשכרת 5 דירות ומטה תחשב כהכנסה פאסיבית. השכרה של בין 5 ל-10 דירות תבחן לפי השיקולים בחוזר.

החוזר אותו מפרסמת רשות המיסים מגיע לאחר שבית המשפט העליון קיבל את ערעור המדינה בעניין עו"ד שרגא בירן, מבעלי מגה לשעבר, המשכיר 25 דירות בבעלותו בת"א, ירושלים ורחובות אשר מייצרות הכנסה "פאסיבית" של 900 אלף שקל בשנה.

למה הגרשיים על ה"פאסיבית"? זו בדיוק הסוגיה בה דנו שופטי בית העליון בשבוע שעבר כשנתבקשו להחליט האם לחייב את בירן במס שיעור מופחת בשיעור של 10% בלבד בגין השכרת דירות באופן פרטי או שמא להתייחס להשכרת הדירות כעסק לכל דבר ועניין ועל כן לחייבו במיסים כמו עסק רגיל.

השאלה המרכזית בה דנו שופטי העליון - כמה "פאסיבית" היא באמת התעסקותו של אדם כשהוא מתפעל השכרת 25 דירות, הוכרעה בסופו של דבר בכך שבית המשפט העליון קבע שמדובר בפעילות עסקית הנובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, אשר מטרתה מוגדרת ולהפקתה נדרשת יגיעה אישית ואקטיביות מצד בעל העסק, שלוחיו או מי מטעמו, ובכך ביטלה את החלטת בית המשפט המחוזי בעניין בירן, שקבע כי עו"ד ישלם מס מופחת על השכרת 25 דירות שבבעלותו.

בין מבחני העזר הנמנים בחוזר אותו מפרסמת רשות המיסים ניתן למצוא סעיפים כגון טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (ההשבחה והשיווק) ו"מבחן העל"- מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה.

על פי החוזר, כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בינה לבין היגיעה האישית וההון האנושי של הנישום או שלוחיו, וכאשר השכרת ריבוי דירות מצריכה היערכות מערכתית, יש בכך כדי לספק אינדיקציה משמעותית להתקיימות עסק של השכרה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
החלטה צודקת ביותר, (ל"ת)
יש ר א לי 08/02/2018 07:28
הגב לתגובה זו
4.
התפטרתי מבזק ב 585 וגם טאואר 121000 (ל"ת)
חיים כץ 08/02/2018 07:28
הגב לתגובה זו
3.
מכרתי ב 35600 את פרוטרום וקניתי נדלן (ל"ת)
חיים כץ 08/02/2018 07:27
הגב לתגובה זו
2.
נדלן הכי טוב ממניות פוטרןם ובזק (ל"ת)
טומי 07/02/2018 23:29
הגב לתגובה זו
1.
חיי 07/02/2018 18:19
הגב לתגובה זו
מה זה אומר ?עם בעל 9 נכסים שמכניסים 60-90 אלף בחודש ישלם רק 10% מס ? הנוכלים ממציאים חוקים למען עצמם כדי לחמוק מלשלם מס והמסכן שקורע את התחת ומרוויח רק 6-8 אלף ישלם 20% מס ?

סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיה

ראיון

מצלאוי: ״היינו בבלבלה, עכשיו זה ישתנה. מחירי הדירות יעלו שוב"

כך אומר היזם סמי מצלאווי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאווי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים - "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"

הדס מגן | 02/12/2025 19:14

נושאים בכתבה מצלאוי מחירי הדירות

הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאווי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאווי מצלאוי -1.69% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרוייקטים שהקימה.

לדעת מצלאווי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".

שזה אומר?

"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממד"ים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".

השאלה באיזה מחיר.

"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".

מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?

להמשך הכתבה לחץ כאן