רשות המיסים: השכרת 10 דירות ומעלה תחשב הכנסה מעסק
רשות המיסים פרסמה חוזר המפרט את השיקולים בסיווג הכנסה מהשכרת דירות כעסק לעומת הכנסה פאסיבית, כאשר לעמדתה, הכנסה מהשכרת 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק והכנסה מהשכרת 5 דירות ומטה תחשב כהכנסה פאסיבית. השכרה של בין 5 ל-10 דירות תבחן לפי השיקולים בחוזר.
החוזר אותו מפרסמת רשות המיסים מגיע לאחר שבית המשפט העליון קיבל את ערעור המדינה בעניין עו"ד שרגא בירן, מבעלי מגה לשעבר, המשכיר 25 דירות בבעלותו בת"א, ירושלים ורחובות אשר מייצרות הכנסה "פאסיבית" של 900 אלף שקל בשנה.
למה הגרשיים על ה"פאסיבית"? זו בדיוק הסוגיה בה דנו שופטי בית העליון בשבוע שעבר כשנתבקשו להחליט האם לחייב את בירן במס שיעור מופחת בשיעור של 10% בלבד בגין השכרת דירות באופן פרטי או שמא להתייחס להשכרת הדירות כעסק לכל דבר ועניין ועל כן לחייבו במיסים כמו עסק רגיל.
השאלה המרכזית בה דנו שופטי העליון - כמה "פאסיבית" היא באמת התעסקותו של אדם כשהוא מתפעל השכרת 25 דירות, הוכרעה בסופו של דבר בכך שבית המשפט העליון קבע שמדובר בפעילות עסקית הנובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, אשר מטרתה מוגדרת ולהפקתה נדרשת יגיעה אישית ואקטיביות מצד בעל העסק, שלוחיו או מי מטעמו, ובכך ביטלה את החלטת בית המשפט המחוזי בעניין בירן, שקבע כי עו"ד ישלם מס מופחת על השכרת 25 דירות שבבעלותו.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין מבחני העזר הנמנים בחוזר אותו מפרסמת רשות המיסים ניתן למצוא סעיפים כגון טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (ההשבחה והשיווק) ו"מבחן העל"- מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה.
על פי החוזר, כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בינה לבין היגיעה האישית וההון האנושי של הנישום או שלוחיו, וכאשר השכרת ריבוי דירות מצריכה היערכות מערכתית, יש בכך כדי לספק אינדיקציה משמעותית להתקיימות עסק של השכרה.
.
- 5.החלטה צודקת ביותר, (ל"ת)יש ר א לי 08/02/2018 07:28הגב לתגובה זו
- 4.התפטרתי מבזק ב 585 וגם טאואר 121000 (ל"ת)חיים כץ 08/02/2018 07:28הגב לתגובה זו
- 3.מכרתי ב 35600 את פרוטרום וקניתי נדלן (ל"ת)חיים כץ 08/02/2018 07:27הגב לתגובה זו
- 2.נדלן הכי טוב ממניות פוטרןם ובזק (ל"ת)טומי 07/02/2018 23:29הגב לתגובה זו
- 1.חיי 07/02/2018 18:19הגב לתגובה זומה זה אומר ?עם בעל 9 נכסים שמכניסים 60-90 אלף בחודש ישלם רק 10% מס ? הנוכלים ממציאים חוקים למען עצמם כדי לחמוק מלשלם מס והמסכן שקורע את התחת ומרוויח רק 6-8 אלף ישלם 20% מס ?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
ראה״ע בית שמש, שמואל גרינברג לצד מ"מ ויו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, שמעון גולדברג, צילום: יח"צתנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
שלושה יזמים זכו בכ-600 דירות חדשות, ובעירייה נערכים להשלמת שיווק רוב השכונה בחודשים הקרובים
ועדת המכרזים של רמ"י ממשיכה להאיץ את שיווק הקרקעות ברמת בית שמש, והפעם עם תוצאות למאות יחידות דיור נוספות בשכונת רמת בית שמש ה’-2. מדובר בשלב נוסף במהלך רחב היקף, שבמסגרתו כבר שווקו בשנים האחרונות אלפי יחידות דיור בשכונה, כאשר בחודש הקרוב צפויים להיסגר
מכרזים נוספים שישלימו את שיווק רוב שטחה.
על פי תוצאות המכרזים, שי-חי יזמות זכתה בזכויות לבניית 336 יחידות דיור, חברת עמרם אברהם עמרם 0.55% זכתה ב-148 יחידות דיור, וסלם יעקב ב-116 יחידות דיור. בסך הכול מדובר
בכמעט 600 דירות נוספות שמצטרפות לצבר משמעותי של פרויקטים הנמצאים כבר בשלבי תכנון וביצוע באזור.
ברקע השיווק המואץ, בעירייה מדגישים את הצורך בהתאמת תשתיות הציבור לקצב הבנייה. ראש העיר, שמואל גרינברג, מציין כי העירייה פועלת לגיבוש הסכם גג, שנועד לתת מענה למבני חינוך, שטחים ציבוריים ופיתוח סביבתי בהתאם להיקף האכלוס הצפוי. לדבריו, "אנו שוקדים על הסכם גג שיבטיח מענה למבני חינוך ופיתוח סביבתי תואם. מברך את היזמים ומודה לידידי יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה שמעון גולדברג על הובלת פיתוח השכונות במקצועיות. יחד נזניק את העיר קדימה".
גם מ"מ ראש העיר ויו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, שמעון גולדברג, התייחס לזכיות וציין כי הן משקפות אמון של היזמים בתנופת הפיתוח של רמת בית שמש. הוא בירך את
הזוכים, "ברכות לזוכים המביעים אמון בתנופת הפיתוח של העיר. יחד עם ראה"ע שמואל גרינברג אנו פועלים ללא לאות להסרת חסמים ובנייה איכותית למשפחות וזוגות צעירים. עלו ובנו!"
