הלמ"ס מזניק את מניות הנדל"ן: סיפק 2 מנועים להצתת הראלי

מניות הנדל"ן מזנקות היום ולכולם ברור מה הטריגר - נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3%, יותר מהצפי לירידה של 0.2%, אבל ההפתעה הגיעה גם במדד מחירי הדירות, שעלה ב-0.8%. זה כבר חודש שני ברציפות של עלייה, אחרי 0.7% בחודש הקודם שתוקן ל-0.6%. כלומר לפי גרסת הלמ"ס, מחירי הדירות טיפסו ב-1.4% בתוך חודשיים. הנתונים האלה מזניקים את הסקטור, ת"א בנייה מזנק בכ-4.7% ומדד ת"א נדל"ן עולה ב-3.1%, תיקון משמעותי אחרי שנה שבה הציג הסקטור ביצועי חסר אל מול מדדי הדגל. נכון לכתיבת השורות אפשר לראות בין המניות הבולטות, את אאורה 3.78%  שרושמת עלייה של 7.6%, דמרי 6.16%   מטפסת ב-6%, ושיכון ובינוי 1.88%   ופרשקובסקי 7.65%   עולות בכ-5.6% ו-5.8% בהתאמה.

במקביל נרשמות עליות שערים חדות באיגרות החוב הממשלתיות: אג"ח שקלית ל-27 שנים עולה ב-1.07% והאג"ח ל-10 שנים עולה ב-0.6%. ירידת התשואות בשוק החוב משקפת ציפייה של המשקיעים להמשך תוואי הורדת הריבית על ידי בנק ישראל בהחלטה הקרובה בעוד כשבוע. עבור חברות הנדל"ן הממונפות, ירידת תשואות החוב היא קריטית, כיוון שהיא מוזילה את עלויות המימון ותומכת בשיפור הריווחיות, מה שגם מסביר את הזינוק במניות של היזמיות הגדולות.

אבל הנתונים של הלמ"ס, כמו שכתבנו גם אתמול, הם בניגוד מוחלט למה שאנחנו רואים בשטח. בחודשים האחרונים, בשיחות עם בנקאים, מנהלי השקעות ויזמי נדל"ן, אנחנו שומעים את אותם המסרים: יש ירידה חדה בהיקף העסקאות, יש קיפאון בפרויקטים מסוימים, משרדי המכירות שוממים ולמעט מבצעים יצירתיים מאוד כמעט ולא נחתמים עסקאות.

הלמ"ס מציג חודש שני ברציפות של עלייה במחירי הדירות, אבל חלק גדול מהעסקאות מתבצע במסגרת מבצעי מימון אגרסיביים. הקבלנים שומרים על מחיר המחירון, כדי לא לפגוע בתמחור הפרויקטים ובדירות שכבר נמכרו, אבל מאפשרים דחיית תשלומים של שנה ולפעמים אפילו שנתיים. במקרים רבים הרוכש משלם חלק קטן בלבד כעת, ואת היתרה במסירה. אם מסתכלים על זה כלכלית, זו הנחת מימון משמעותית, זה הנחה שצריכה להיות מגולמת במחיר של הדירה. אבל מבחינת הלמ"ס "סטטיסטית", העסקאות נחתמות באותו מחיר חוזי. 

• מדד המחירים בדצמבר על האפס; מחירי הדירות עלו ב-0.7%
• פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אפקט פסיכולוגי לצד אפקט מימוני

לנתונים של הלמ"ס יש 2 השפעות על הרוכשים, זאת מעבר כאמור גם לירידת עליות המימון שתשפיע רוחבית על כל המשק וגם על היזמיות הממונפות. לנתונים של הלמ"ס יש גם אפקט פסיכולוגי וגם אפקט מימוני. כשגוף רשמי כמו הלמ"ס מדווח על עליות מחירים חודש אחרי חודש זה מייצר ציפייה. זה מייצר כמו שקוראים לזה בשוק ההון "פומו" (פחד מלפספס - Fear of Missing Out) כל מי שהתלבט אם להמשיך להמתין יכול להסיק שהשוק חוזר לעלות, להרבה אנשים זה בעיקר יושב על תזמון, יש להם את הנזילות לקנות גם ברמות המחיר הגבוהות והם חיכו בצד כדי לראות אם המחירים "מוצאים תחתית". כך נוצר מצב של ביצה ותרנגולת. הלמ"ס אולי שוגה בקריאות הראשונות אבל זה מייצר ציפייה, וציפייה מייצרת ביקוש אמיתי. כלומר המדד לא רק משקף את מה שקורה בשוק, הוא משפיע עליו.

אבל מעבר לאפקט הפסיכולוגי, לירידת מדד המחירים לצרכן יש השפעה ישירה ומיידית על כוח הקנייה של הציבור דרך שוק המשכנתאות. וגם כאן הרבה מתקשים להבין איך הלמ"ס רואה ירידה עקבית באינפלציה שמתכנסת ליעד בנק ישראל (1%-3%) בזמן שהם מרגישים את התייקרות המחירים היומיומית במכולת ובשאר השירותים. אבל כך או כך זה בשורה טובה עבור מאות אלפי משקי בית שמחזיקים במשכנתאות במסלולים שצמודים למדד, ירידת המדד ב-0.3%; הקרן של המשכנתא מצטמצמת, מה שמוביל לירידה בהחזרים החודשיים ומפנה הכנסה פנויה. הקלה כזאת מאפשרת להרבה לשקול מיחזור משכנתא בתנאים נוחים יותר.

זה בעצם המנוע השני שמזניק את הביקושים לנדל"ן. כשהאינפלציה מתקררת בנתונים הרשמיים, הריביות העתידיות על מסלולי המימון החדשים צפויות לרדת, מה שמוזיל את עלות הכניסה לעסקה עבור רוכשי דירות חדשות. השילוב בין נתוני למ"ס המדווחים על התייקרות הנכסים לבין סביבת מימון שהופכת לזולה ונגישה יותר, מייצר תמריץ כלכלי חזק לחזרה לשוק. עבור היזמיות זה אומר גם ירידה של עלויות המימון וגם ציפיה שמשרדי המכירות יחזרו להתמלא, אולי גם הם יוכלו אט אט להפסיק את המבצעים האגרסיביים מול הביקושים הטבעיים תודות ללמ"ס.

• 270 מיליון שקל: קונטיניואל בדרך למיזוג עם זרוע הדיור להשכרה של שיכון ובינוי - המניה מזנקת
• האסיפה הכללית אישרה: עין שלישית יוצאת לדרך משותפת עם אדג' האמירתית; המניה מזנקת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• יאיר לפידות: "מי שחושב שהתשואות של שלוש השנים האחרונות...