הפתרון לגירעון? לא בטוח. באוצר רוצים להטיל מס שבח על בעלי דירות ותיקים
במשרד האוצר רוצים להטיל מס על בעלי דירות ותיקים, דרך ביטול מתשלום מס שבח על הבעלות עבור דירה שנרכשה לפני שנת 2014. לפי התוכניות היום, קיים פטור למי שמחזיק ביותר מדירה אחת עבור החלק בשבח עד שנה זו, מה שגורם לקיטון של אחוזים מסוימים במס השבח, לעומת זה שהיה נגבה לולא הפטור. ברשות המסים ישמחו למהלך כזה, שיגדיל את ההכנסות, אבל חשוב לציין כי הוא לא ישנה דרמטית את המפה. על מנת להסביר למה, צריך לחזור קצת אחורה: עד לפני כעשור, שנת 2014, ניתן פטור גורף ממס שבח למי שמכר דירה שנייה, במשך אחת ל-4 שנים. באותה שנה החוק שונה והיום מי שמוכר דירה שאינו הדירה הראשונה שלו חייב במס שבח ולא משנה כמה זמן החזיק בה. יש שלושה מסלולים לחישוב מס שבח, אבל לגבי דירות מגורים יש שניים: ליניאריות רגילה או ליניאריות מוטבת. הכוונה במס ליניארי היא שמדובר בחישוב יחסי. כלומר, אם אדם מכר דירה, עד שנת 2014 השבח "יתאפס" ומאז ועד היום - הוא ישלם לפי התחשיב. אם הוא עומד במספר כללים, הוא יהיה פטור. מה יקרה אם ההצעה החדשה תעבור? נניח שאדם רכש דירה ב-2012 ב-2 מיליון שקל ובשנת 2014 היא הייתה שווה 2.1 מיליון שקל והיום היא שווה 3.5 מיליון שקל. עד היום הוא היה פטור מהחלק היחסי עד 2014. מכיוון שמחירי הדירות החלו לעלות בהדרגה בעשור האחרון וקודם לכן הם עלו בשיעור מינורי יחסית, לא מדובר בביטול של רוב מס השבח, אלא בחלק קטן יחסית. זה אולי יכניס עוד כסף למדינה, אבל לא בטוח שזה יבריח משקיעים מהשוק. המטרה היא להכניס עוד כסף לאור הגירעון הגדל - אבל זה יכול לעשות גם נזק. אם אנשים לא ימכרו דירות מתוך שיקולי מס ההיצע יקטן. גם אם מדובר בשיעור של נמוך של 2% בצד ההיצע, זאת בשורה גרועה לשוק הנדל"ן שנמצא גם כך במשבר. במשרד האוצר רוצים שאדם שמוכר דירה שנייה ישלם בעצם מס גבוה יותר על עליית ערך. הדבר יכול להשפיע בצורה ניכרת עבור מי שרכש דירה לפני 30 שנה, כשעליית הערך במקרה הזה עשויה לבוא יותר לידי ביטוי וכך מס השבח יגדל. חשוב לציין כי שיעור מס השבח נקבע ביחס לשנים מ-2014 ועד מועד מכירת הנכס, אך זה מתוך סך שנות ההחזקה בו. ביטול החישוב הליניארי המוטב, אם אכן ייכנס לתוקף בעוד כשנתיים, יעשה בהדרגה כך שתחילה יחויבו הדירות במס נמוך יותר (10%) עד 2014 ולא במס מלא. לפי התוכנית, הפעימה השנייה תתבצע בתחילת 2028, כשאז דירות יחויבו במס של 20% והחל מ-2030 במס שבח מלא. הדבר עשוי לגרור היצע גדול יותר של דירות למכירה לפני שהחוק ייכנס לתוקף (אם יעבור, כאמור), אבל יוריד את ההיצע בהמשך. כך או כך, באוצר יתקשו להעריך מה תהיה ההכנסה הצפויה וגם אם תהיה כזו - לא בטוח שזה מה שישפיע על התקציב. בסוף, עליית הערך האמיתית בנדל"ן בישראל נעשתה דווקא בעשור האחרון. כך או אחרת, באוצר מעוניינים להגדיר כי בשנת 2030 יבוטל הפטור לחלוטין, וזה כבר משחק אחר לגמרי.
- 8.מנחם 15/01/2024 17:20הגב לתגובה זוממסים כספים ששימשו לספסרות - זה גם מביא כסף למדינה וגם מעודד אותם להשקיע בדברים אחרים שמעודדים צמיחה
- 7.בא 10/01/2024 16:11הגב לתגובה זוומתן עם מחבלים ,ובישראל דווקא כן ,אחכ משחררים 1200 מחבלים מיתוכם 300 פסיכופתים ,בשביל חייל אחד ,זאת היתאבדות של מדינה , התיאבון של המחבלים רק גובר אם מאכילים אותם ,ואלפים מתו וימשיכו למות...
- 6.הגולש 10/01/2024 15:12הגב לתגובה זולחשוב צריך להיות מיום הרכישה ורוב הדירות לא ניקנו סמוך ל 2014חשוב שיהיו הרבה דיבורים ושזה יראה מעשיזה ידחוף בעלי דירות למהר ולמכור , יגדיל היצע ויוזיל מחירים
- 5.המס הזה יחסל פוליטית את מפלגות הקואליציה (ל"ת)מזרח תיכון חדש 10/01/2024 13:48הגב לתגובה זו
- 4.מוטי 10/01/2024 13:40הגב לתגובה זוחבורה של נוכלים, כל הזמן משנים את כללי המשחק.אין דבר כזה בשום מקום בעולם.הם רודפים אחרי 1000 אנשים עם דירה שלישית. ואחרי מי שירש דירה שנייה.בקיצור אסור להחזיק דירה להרבה שנים צריך למכור ולקנות להישאר בתנועה שלא לישנו לך את המס על שנים עברו!כל מי שמחזיק דירה שניקנה מזמן או התקבלה בירושה ונקנתה מזמן יצטרך למהר למכור.
- 3.אמננון 10/01/2024 13:34הגב לתגובה זוהם רוצים להעביר את כל שוק השכירות לחברות של עשירים?הם דואגים לחברים העשירים שלהם?להורים שלהם אין דירות?הם לא יקבלו דירה בירושה?הם רוצים למסות דירות מ 1920?איך מחשבים את מחיר הקנייה במחיר של היום?
- 2.אריה 10/01/2024 13:34הגב לתגובה זוקודם שיורידו לעצמם את המשכורות המנופחות
- 1.מאיר 10/01/2024 13:31הגב לתגובה זואדם שירש דירה יצטרך עכשיו לשלם הרבה יותר מיסים.גם ככה הם לוקחים שבח על דירה שהושכרה.חוץ מזה איך יחשבו היתה אינפלציה גבוהה.אין נתונים.הם שינו את המיסוי כבר ולכן קבעו את החישוב מ 2014 עכשיו הם רוצים לשנות שוב.עד מתי הם ימשיכו להגדיל את העול על בעלי הדירות.הם מכניסים את היד לכיס שלך ולוקחים.אם הורים מורישים דירה לכל ילד אז המיסוי לילדים שהחזיקו דירה ומוכרים את הירושה יהיה גבוה מאוד.יש פה אפלייה גדולה בין דירה אחת לשתיים.היו צריכים לקחת מס רק מדירה שלישית!זה מאוד סביר שאדם יחזיק במקביל שתי דירות לפרק זמן מסויים גם אם הוא לא מתכוון להשכיר.מכירה וקנייה, ירושה או דירה לילדים!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
