אחד המקרים הנפוצים בעולם הנדל"ן בשנה האחרונה הוא חוסר היכולת של המוכרים לסיים את העסקה בזמן. בשל עליית הריבית הביקושים ירדו בצורה חדה וחלק מהמוכרים, שכבר רכשו דירה אחרת, חייבים למכור אותה תוך 18 חודשים. בחצי השנה הראשונה הם לא ממהרים, נותנים לזמן לעבור וממתינים להצעה הנכונה. אבל ככל שהזמן חולף, הטבעת מתחילה להתהדק ואיתה גם החששות - אם לא ימכרו את הדירה בזמן, הם ייאלצו לשלם מס רכישה גבוה מאוד, שעלול לסכן את העסקה כולה ולהעמיד אותם בסכנה כלכלית.

דירה חדשה (תמר מצפי)

בעת מלחמה, הביקושים שהיו נמוכים הפכו ללא קיימים. אין כמעט עסקאות בשוק, בטח לא מהירות. אלה שרכשו לפני יותר משנה דירה מודאגים. הריבית עלתה בתחילת 2022 והם לא הצליחו למכור. מה עושים במצב כזה? מורידים מחיר, אבל לא מגלים לצד השני שיש כאן הנחה מיוחדת. הסיבה לכך היא שהצד השני יכול לנצל את המצוקה ולהוריד יותר מ-10% במחיר. הוא יודע שאין עסקאות והצד השני לחוץ.

אז הריבית העולה הורידה את הביקושים, אבל המלחמה הניפה את הגרזן - מה יעשו כעת הרוכשים המסכנים? אם לא ימכרו את הדירה, הם בצרות - ביטול חוזה יעלה 7% במקרה הטוב. הם לא יבטלו את החוזה, אבל יצטרכו לשלם מס למדינה בעקבות רכישת שתי דירות.

• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• מכירת מניות בבניין מושכר לא מזכה בהטבות מס לפי החוק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תארו לכם מה קורה לאדם שפתאום צריך לשלם 8% מס כמשקיע על דירה ממוצעת את 3 מיליון שקל - הוא ישלם 240 אלף שקל במקום לשלם מס לפי מדרגות - 48,684 שקל. כלומר, הוא ישלם כמעט 200 אלף שקל תוספת. אם יבטל את החוזה מול הקבלן, הוא ישלם סכום דומה, 7% במקרה הטוב, 10% במקרה הרע.

עכשיו, המדינה רוצה לעשות לזה סוף, באמצעות חקיקה חדשה שנובעת מהוראה חדשה של רשות המסים, שמאריכה את ה"גרייס" לקבלת הפטור מ-18 חודשים, כפי שהיה עד היום. התזכיר כבר פורסם להערות הציבור ויעבור בחקיקה בשבוע הבא.

לפי שנסביר איך החוק עובד, ראוי להדגיש: הוא לא בא להגן על הרוכשים מפני הורדת הביקושים בעקבות הריבית, אלא בעקבות המלחמה. הוא עוסק בהארכת המועד למכירת דירת מגורים בפטור ממס. חשוב לזכור כי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין לא ניתן להאריך את התקופה, אלא בחקיקה. עד לאחרונה עמדה התקופה הזאת על 24 חודשים, אולם היא קוצרה במסגרת חוק ההסדרים.

• 1,500 דירות חדשות בצפון אור יהודה, צמוד למפגש המטרו והרכבת הקלה
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

ברשות המסים הבינו שאי אפשר להטיל פצצה נוספת על האזרחים ובתזכיר החדש נקבע כי מי שצריך למכור את דירתו במהלך התקופה שבה 7 באוקטובר (תחילת המלחמה) ועד 7 בינואר או לאחר מכן, יוארך המועד לקבלת פטור ממס למאוחר מבין שני אלה: 7.4.24, כלומר הארכת מועד בחצי שנה מתחילת המלחמה, או שלושה חודשים אחרי המועד בו היה אמור לקבל את הפטור. כלומר, נניח ש תקופת הפטור הייתה אמורה להיגמר ב-1.1.25 - במקרה כזה, היא תסתיים ב-1 באפריל 2025. זה יתרון גדול למוכרים הלחוצים.